Již jsme psali o rozsudku obvodního soudu, který přiznal našemu klientovi nárok na smluvní pokutu převyšující 1,8 mil. Kč za prodlení investora se zbudováním dopravní a technické infrastruktury. Developer se odvolal, ale Městský soud v Praze nám dal opětovně za pravdu.

Investor je v prodlení s realizací dopravní a technické infrastruktury

Jednalo se o záměr výstavby bytových a rodinných domů nedaleko Prahy. Obec a investor uzavřeli smlouvu o spolupráci dne 17. 5. 2021 (byla označena jako „plánovací smlouva“, ale jednalo se o smlouvu soukromoprávní). Výstavba objektů byla rozdělena do tří etap, přičemž po I. a II. etapě měla být vystavěna celá páteřní technická a dopravní infrastruktura pro všechny 3 etapy, s výjimkou výslovně uvedených částí tak, aby při výstavbě III. etapy nemuselo být do již vystavěné infrastruktury zasahováno.

Ve Smlouvě byl sjednán finanční příspěvek ve výši 5 000 000 Kč, který byl investor povinen zaplatit obci. Pro případ prodlení investora s výstavbou infrastruktury byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05% denně ze sjednaného finančního příspěvku. Od roku 2023 obec vyzývá developera k dokončení infrastruktury, která měla být dostavěna již do 30. 9. 2021.

Žalobou v tomto řízení uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty za prodlení se splněním této smluvní povinnosti. Část dopravní a technické infrastruktury, zejména v severní části projektu mezi objekty E a dětským hřištěm na jedné straně a objekty J, K, F na druhé straně a přístupová komunikace k přečerpávací stanici odpadních vod nebyly v době tohoto řízení dosud dostavěny.

Odvolací soud také neviděl důvod k moderaci smluvní pokuty

Pro obce je dobrou zprávou, že soud I. stupně ani soud odvolací sjednanou smluvní pokutu nijak nesnížily a respektovaly její sjednanou výši. To je důležité, protože pokud má smluvní pokuta skutečně motivovat investora k tomu, aby svůj závazek (zejm. právě závazek včasného vybudování veřejné infrastruktury) splnil, pak musí být výše přiměřená velikosti daného záměru a dalším okolnostem.

Městský soud k tomu uvedl: „Žalovaná neuplatnila žádný relevantní důvod pro moderaci uplatněné smluvní pokuty. Její sazbu ve výši 2 500 Kč denně žalobkyně odůvodnila zvýšeným zájmem obce na vybudování TDI před odprodejem obytných staveb i s ohledem na předchozí zkušenost se žalovanou. Protože žalovaná žádný další argument ve prospěch požadavku na snížení smluvní pokuty v odvolacím řízení nevznesla, odvolací soud k postupu podle § 2051 o. z. nepřistoupil a zcela odkazuje na důkladné vyřešení této otázky soudem I. stupně v odst. 36 až 40 napadeného rozsudku.“

Přichází moderace do úvahy také u veřejnoprávních smluv?

Zde se jednalo o smlouvu soukromoprávní. Ustanovení § 2051 občanského zákoníku se podle našeho názoru ale přiměřeně uplatní také u veřejnoprávních plánovacích smluv. Toto ustanovení sice zmiňuje moderaci ze strany soudu, ale nejspíše je možné jej vyložit tak, že k moderaci může přistoupit také krajský úřad, který bude řešit spor z plánovací smlouvy. Určitě pak může zasáhnout také správní soud, který by rozhodnutí krajského úřadu přezkoumával.

Krajský úřad má také možnost zhodnotit smluvní pokutu jako nepřiměřeně vysokou z důvodu jejího rozporu s právními předpisy, veřejným zájmem a důvěryhodností veřejné správy (§ 159 odst. 2 a 3 správního řádu). Dá se zde očekávat, že krajské úřady a správní soudy budou vycházet z rozhodovací praxe soudů civilních, také proto považujeme tento náš rozsudek za důležitý.

Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. 8. 2026, č.j. 29 Co 174/2026-169.