Text velké novely stavebního zákona byl konečně konsolidován a odeslán k publikaci do sbírky zákonů. Tam bude zveřejněna v listopadu a jako celek nabude účinnosti od ledna 2027. Řada ustanovení, která se týkají řízení před stavebním úřadem, ale nabude účinnosti již od začátku prosince. Mezi tyto změny patří také nové přechodné ustanovení, které znamená, že všechna neskončená řízení podle starého stavebního zákona se dokončí již podle stavebního zákona nového, a to dokonce v jeho znění po novele.

Zahájená územní řízení a společná povolení pokračovala i po 1. 7. 2024

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon vstoupil v účinnost v červenci 2024. Obsahoval přechodné ustanovení (§ 330), které říká, že řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů. To ostatně v praxi vedlo k masovému podávání žádostí o územní rozhodnutí a společných povolení podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v období do konce června 2024, což způsobilo zahlcení stavebních úřadů mnohdy ne zcela připravenými žádostmi.

Ještě dnes tak nemálo těchto řízení před stavebními úřady prvního stupně či odvolacími instancemi pokračuje.

Od 1. 12. 2026 už stavební úřady vedou pouze řízení o povolení záměru

Velká novela stavebního zákona toto mění. Pokud řízení nebudou skončena do data předsunuté účinnosti novely (1. 12. 2026), tak se uplatní nové přechodné ustanovení, které má „přebít“ všechna dosavadní. To říká nejen to, že řízení a postupy neskončené přede dnem nabytí účinnosti novely se dokončí podle zákona ve znění novely (pokud není výslovně stanoveno jinak).

Novela ale obsahuje také výslovné ustanovení, které říká: „Neskončené územní řízení, opakované územní řízení a další řízení nebo postupy podle zákona č. 183/2006 Sb. nebo podle zákona č. 50/1976 Sb. se dokončí jako řízení o povolení záměru nebo jiné odpovídající řízení nebo postup podle zákona č. 283/2021 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Stavební úřad poučí stavebníka o případné potřebě doplnění podkladů pro rozhodnutí a umožní mu je doplnit. Ustanovení § 329 a § 330 odst. 6 až 8 se uplatní obdobně.“

To tedy znamená, že od začátku prosince se všechna neskončená řízení podle starého stavebního zákona (a samozřejmě i několik posledních řízení, které se stále vedou podle zákona č. 50/1976 Sb.) již povedou jako řízení o povolení záměru podle nové úpravy. Pokud stavebníci vedou územní řízení, měli by tuto změnu předvídat a již nyní začít pracovat na doplnění dokumentace tak, aby splnili podmínky řízení o povolení záměru. Pokud to sami neudělají, tak to samozřejmě nemá fatální důsledky, protože stavební úřad je bude muset vyzvat k doplnění dokumentace a stanovit jim pro splnění této povinnosti přiměřenou lhůtu.

Co když stavební úřad vydá „územko“ ještě v listopadu 2026?

Pokud se některý stavební úřad bude chtít vyhnout tomu, aby řízení zahájená podle staré úpravy, byla převedena do režimu nového stavebního zákona, a vydá kupř. územní rozhodnutí ještě v průběhu listopadu 2026, mohou nastat 2 situace.

Pokud nebude podáno odvolání, tak územní rozhodnutí nabude účinnosti. Novela na to nebude mít vliv, byť účinnost nastane až v prosinci 2026.

Pokud ale ve věci někdo odvolání podá, pak odvolací stavební úřad zřejmě bude muset v řízení pokračovat již jako v řízení o povolení záměru. To znamená, že vyzve stavebníka k doplnění rozdílové dokumentace a následně buď žádost zamítne, nebo rozhodne o povolení záměru.

Závěrem

Tato změna, která ukončí dobu, kdy se před stavebními úřady vedou řízení podle různých právních režimů, má určitý smysl a ve svém důsledku povede ke zjednodušení povolování, přinejmenším pro úředníky stavebních úřadů.

Současně je ale tato koncepce „všechna neskončená řízení se dokončí podle nového stavebního zákona ve znění po velké novele“ povede k situacím, které znamenají zásadní zásah do práva na samosprávu. Pro všechna řízení se totiž od 1. 12. 2026 uplatní také pravidlo, že soulad záměru s územně plánovací dokumentací se posuzuje ke dni podání žádosti, jak jsme již psali. To může pro některé samosprávy znamenat, že i někdo, kdo vede řízení, které bylo vzhledem k nesouladu záměru s územním plánem (když kupř. v průběhu daného řízení nabyla účinnosti změna územního plánu, která podobnou výstavbu vyloučila) řadu let odsouzeno k neúspěchu, najednou dosáhne na povolení záměru.

Máme za to, že obce a města si této situace zatím nejsou příliš vědomy. Až se to změní, ozvou se nejspíše hlasy po tom, aby se způsob posuzování souladu záměru s územním plánem zase vrátil k původní koncepci. Pak uvidíme, jestli tyto hlasy budou mít dostatečnou sílu k tomu, aby převážily nad sílou developerů, která velkou novelu stavebního zákona uvedla v život.