Mnohé obce a města zatím netuší, jaké výzvy přinesla plná účinnost nového stavebního zákona od 1. 7. 2024 ve vztahu k uzavírání smluv s developery i běžnými stavebníky. Na některé otázky poskytnou odpověď až soudy, ale praxe se nezastaví a cílem tohoto příspěvku je tak poskytnout doporučení, jak postupovat již nyní.
Otázka: Kdy je nutné návrh změny územního plánu opakovaně veřejně projednat?
Otázka: Doslechli jsme se, že se po 1. 7. 2024 mění způsob výpočtu zastavěnosti pozemku, je to pravda?
Otázka: Jaká je maximální doba trvání stavební uzávěry?
Některé obce se nacházejí právě teď ve složité situaci, pořizují totiž stavební uzávěru a trefily se s celým procesem do okamžiku, kdy se přechází ze starého stavebního zákona na ten nový. Důležitou otázkou je, podle kterého předpisu mají postupovat. Že nejde o problém akademický dokládá zejména fakt, že podle starého stavebního zákona se stavební uzávěry pořizovaly v přenesené působnosti, zatímco podle nového tato agenda spadá do působnosti samostatné, což je značný rozdíl.
Obce i vlastníci by měli vědět, že nový stavební zákon mohl slušně zamíchat i s platnými územními plány. Pokud totiž územní plán rozvoj nějaké lokality podmiňoval vydáním regulačního plánu, může se docela dobře stát, že od 1. 7. 2024 tato podmínka neplatí a může se stavět jen podle toho, co chce územní plán. Doporučujeme samosprávám i stavebníkům, aby si všechno dobře prověřili.
Město Brno poměrně odvážně vyvěsilo na úřední desce dne 26. 6. 2024 veřejnou vyhlášku s informací, že se 31. 7. 2024 bude konat veřejné projednání návrhu nového územního plánu. Pomineme fakt, že se nic nezměnilo na staré špatné praxi projednávání těch nejdůležitějších územně plánovacích dokumentací během letních prázdnin, kdy má veřejná správa alespoň nějakou šance na to, že si nebozí vlastníci a spolky ničeho nevšimnou a uteče jim tak možnost na řádný soudní přezkum. Zaměříme se na to, jestli si Brno (které hodlá dokončit proces přípravy nového územního plánu podle starého stavebního zákona) nezadělalo na báječně krásný problém – nezákonnost nového územního plánu. Podle nás ano. Proč si to myslíme?
Majitelé pozemků, na kterých by někdy rádi stavěli, by si měli dát pozor na rozhodovací praxi soudů. Ty totiž stále častěji odmítají poskytnout ochranu vlastnickým právům a dovolují obcím, aby rušily zastavitelnost pozemků i s velmi chabým odůvodněním. Nový stavební zákon dokonce riziko, že kvůli pasivitě v průběhu územního plánování „vlastník přijde o všechno“, ještě zvyšuje. Jediným doporučením proto je, aby vlastníci byli skutečně bdělí a podávali připomínky ideálně sepsané odborníky, jinak je soudy pošlou rovnou „do háje“.
Poslední novela nového stavebního zákona zavedla nový institut – záměr domu pro dostupné nájemní bydlení. Můžeme si o tom myslet cokoliv, jedna věc je bezpochyby velmi kontroverzní. Podle § 202 nového stavebního zákona totiž platí, že pro záměr domu pro dostupné nájemní bydlení není potřeba souhlas vlastníka (§ 187 nového stavebního zákona), který pozemek, na němž má stavba pro dostupné nájemní bydlení vyrůst, vlastní. Jestli se obáváte o svá práva a chcete vědět, jak se chránit, čtěte dál.
Územních plánů některých obcí se zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (nový stavební zákon) týká poměrně nepříjemně. Konkrétně jde o samosprávy, které už několik let pořizují změnu územního plánu, aniž by současně řešily jeho standardizaci. Pokud tyto obce nestihnou do 30. 6. 2024 zahájit veřejné projednání připravované změny, budou muset chtě nechtě územní plán do jednotného standardu převést ještě před tím, než vydají jeho věcnou změnu. Z čeho to vyplývá, si řekneme v tomto článku.