Obce se často bojí vydat stavební uzávěru, protože to vede ke sporům s investory. Soudy jsou přitom v naprosté většině případů na straně obcí. Dá se říct, že když samosprávy neudělají velkou procesní chybu nebo není odbyté odůvodnění územního opatření, existuje značná naděje na úspěch. Uvedené znovu potvrdil Nejvyšší správní soud, když nevyhověl návrhu vlastníků pozemků na zrušení stavební uzávěry.

K systémové podjatosti

Stavebníci se naučili obcím stále častěji vyhrožovat podjatostí radních nebo pořizovatele. NSS k podjatosti řekl: „Krajský soud správně zdůraznil, že v souladu s § 174 odst. 1 správního řádu se § 14 správního řádu na řízení o vydání opatření obecné povahy uplatní toliko přiměřeně a že je třeba přistupovat k otázce podjatosti se zřetelem na specifika daného řízení. V tomto směru krajský soud poukázal na to, že ačkoli je stavební uzávěra vydávána v přenesené působnosti, nelze ji zcela oddělit od samostatné působnosti obce, do které spadá vydání (změna) územního plánu. Krajský soud rovněž správně upozornil, že zákonodárce vědomě svěřil rozhodování o stavební uzávěře radě obce, tedy vrcholnému výkonnému orgánu obce, jehož členové mají k předmětu stavební uzávěry zpravidla bližší vztah a často i vyhraněný politický postoj.

Krajský soud proto zcela logicky uzavřel, že podjatost členů rady obce nemohou zakládat skutečnosti, které lze v politickém životě obce běžně předpokládat, tedy že politický spor o povahu budoucího rozvoje obce, v němž členové rady obce aktivně vystupují, nemůže zakládat důvod pro jejich podjatost. Skutečnost, že došlo při změně vedení obce ke změně názoru na její budoucí rozvoj, je zcela legitimním samosprávným rozhodnutím. Důvod podjatosti nelze bez dalšího spatřovat ani v tom, že obec jako územní samosprávný celek je účastníkem stavebního řízení ve věci záměru navrhovatelů vystavět bytový dům na ploše, která je dotčena stavební uzávěrou.

K tomu lze ve shodě s krajským soudem uvést, že taková situace, kdy je účastníkem správního řízení vedeného orgánem obce obec sama, není nijak výjimečná. Rovněž tak je běžné, že motivací pro vydání stavební uzávěry často bývá konkrétní stavební záměr. Reálné pochybnosti o podjatosti namítané úřední osoby může vyvolat pouze konkrétní tvrzení účastníka řízení týkající se vztahu úřední osoby k projednávané věci, účastníkům řízení či jejich zástupcům. Pro úsudek o podjatosti úřední osoby není dostačující toliko obecné či subjektivní přesvědčení účastníka řízení.“

Podle nové úpravy je již uzávěra vydávána v samostatné působnosti

Zdůrazňujeme, že podle nového stavebního zákona už jsou stavební uzávěry řešeny v samostatné působnosti stejně jako územní plány. Podjatost tak nelze namítat. Pokud by ale vlastníci přesto tvrdili, že jsou všichni radní či zastupitelé proti nim, lze použít uvedenou citaci do odůvodnění vyhodnocení připomínky i když se už stavební uzávěra pořizuje podle nové právní úpravy.

K dostatečnosti odůvodnění stavební uzávěry

NSS řekl k požadavkům na odůvodnění a k tvrzené diskriminaci: „Odpůrkyně deklarovala, že cílem stavební uzávěry je dočasně omezit takovou stavební činnost, která podle jejího názoru má největší potenciál nárůstu počtu obyvatel obce a s tím spojených negativních vlivů nejen na infrastrukturu obce, ale i na charakter zástavby v dané lokalitě, pohodu a kvalitu bydlení. Takovou stavební činností je podle odpůrkyně právě umisťování, povolování a realizace staveb bytových domů a ubytovacích zařízení, nikoliv výstavba rodinných domů podle regulativů územního plánu.“

Zajímavé je ještě toto shrnutí rozsudku Krajského soudu provedené NSS: „Stavební uzávěra je svojí povahou dočasné opatření, jehož účelem je zatímně upravit poměry tak, aby se fixoval stávající stav, resp. aby se zamezilo takovým změnám faktického stavu, které by bránily využití podle pořizovaného nového územního plánu. Při vydávání stavební uzávěry (a tudíž ani při jejím soudním přezkumu) nemá být podrobně zkoumáno, zda je řešení připravované v územním plánu správné, respektive důvody pro ně plně adekvátní.

To je otázka, která má být řešena až v rámci procesu přípravy územního plánu (resp. při jeho případném soudním přezkumu). Krajský soud přitom neshledal, že by navrhované řešení bylo zcela jednoznačně nezákonné (na první pohled excesivní). Pokud jde o námitku, že se stavební uzávěra nevztahuje na rodinné domy, pak krajský soud konstatoval, že nemá výhrad proti postupu odpůrkyně, která rozhodla ve snaze udržet zvolené řešení proporcionálním tak, že nebyla zakázána veškerá výstavba, ale pouze ta s největším potenciálem nárůstu počtu obyvatel (což jsou nepochybně právě bytové domy).“

Podle rozsudku NSS ze dne 26. 6. 2025, 7 As 302/2024 – 34.

Více našich odborných textů ke stavebním uzávěrám najdete zde.