Nejvyšší správní soud se vyjadřoval k dalšímu územnímu plánu, tentokrát se zabýval především otázkou, zda obec smí zrušit nevyužité zastavitelné plochy a vymezit jiné.
K nahrazení starých ploch novými
NSS řekl: „Obecně není povinností stěžovatelky u každé zastavitelné plochy (tedy i u těch, jejichž vymezení zůstalo změnou územního plánu nedotčeno) uvést, jak byla prověřena kritéria, která si pro rušení zastavitelných ploch vytyčila. Takový požadavek by byl v rozporu s výše odkazovanou judikaturou Nejvyššího správního soudu. Postačí, že stěžovatelka uvedla u každé z rušených zastavitelných ploch důvody, pro které ke zrušení plochy přistoupila. Ke snížení celkové rozlohy zastavitelných ploch přistoupila za účelem vymezení nových zastavitelných ploch, které by umožnily vlastníkům některých pozemků v obci individuální výstavbu pro uspokojení jejich vlastních bytových potřeb [srov. § 35 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení)].
Vymezení zastavitelných ploch na těchto pozemcích bránilo dostatečné množství zastavitelných ploch, které ale byly dlouhodobě nevyužité. Zákon stěžovatelku nijak neomezuje v tom, zda zruší zastavitelnost všech ploch, které splňují jí nastavená kritéria, nebo jen tolika z identifikovaných ploch, kolik bude třeba pro dosažení uvedeného politického cíle. Po stěžovatelce tudíž nelze požadovat, aby v případě pozemků, u nichž ke zrušení zastavitelnosti nepřistoupila, výslovně uváděla důvody, pro které takové zastavitelné plochy v územním plánu ponechala. Ze stejného důvodu nelze stěžovatelce vytýkat ani nedostatek podkladů k prověření těch zastavitelných ploch, které změnou územního plánu nebyly dotčeny.“
NSS ještě dodal: „V samotném textu rozhodnutí o námitkách č. 25, 26, 48 a 49, na které stěžovatelka v této části návrhu odkázala, se vždy objevuje tvrzení, že příslušný vlastník pozemků vlastní „obrovské množství dalších pozemků“, kde může výstavbu realizovat. Proti tomu stěžovatelka staví vlastníky, kteří chtějí využít svůj pozemek pouze pro výstavbu jednoho rodinného domu a dosud jej takto využít nemohou, neboť územní plán obsahuje z hlediska absolutní výměry dostatečné množství jiných zastavitelných ploch. V tomto kontextu obrat „obrovské množství dalších pozemků“, jakkoli je značně nekonkrétní, nezpůsobuje nepřezkoumatelnost rozhodnutí o příslušné námitce. Je tomu tak z toho důvodu, že se vztahuje vždy k jedinému vlastníkovi, kterému nic nebrání brojit proti věcné správnosti vyhodnocení námitky stěžovatelkou. Jde o jeho vlastní pozemky, o nichž nemusí získávat informace prostřednictvím odůvodnění rozhodnutí o námitkách. I přes značnou nekonkrétnost tedy uvedené tvrzení v odůvodnění rozhodnutí o námitkách příslušným vlastníkům neznemožňuje věcně brojit proti správnosti vypořádání námitky a nezpůsobuje nepřezkoumatelnost rozhodnutí o námitce.
K nutnosti zdůvodnit potřebu vymezení nových zastavitelných ploch
Zajímavé je, že NSS řekl ještě toto: „Vymezení nových zastavitelných ploch, které bylo v celkovém kontextu změny územního plánu stěžovatelkou pojato jako nahrazení menší části zrušených zastavitelných ploch, stěžovatelka v odůvodnění doplnila o důvody, pro které k takové záměně přistoupila. Nově vymezené zastavitelné plochy shledala z hlediska územního plánování pro budoucí výstavbu vhodnějšími. Tyto plochy nahrazují část ploch, jejichž zastavitelnost byla současně zrušena a které spadají do shodných tříd ochrany zemědělského půdního fondu. Za této situace nebylo namístě klást na prokázání potřeby jejich vymezení stejně striktní požadavky, jako by tomu bylo, pokud by byly další zastavitelné plochy vymezeny nad rámec původně vymezených ploch.“
K podmínce napojení na pozemní komunikaci
Obec chtěla změnou územního plánu zavést tuto podmínku: „Využití zastavitelných ploch formou nové či doplňující výstavby je možné jen za podmínky, že k dotčené zastavitelné ploše vede kapacitně a parametricky (šířka, únosnost, obratiště, koordinace s pohybem pěších osob atd.) dostačující komunikace – dostatečnost parametrů se posuzuje porovnáním s příslušnými normami.“
NSS konstatoval: „Nejvyšší správní soud v minulosti aproboval stanovení podmínky napojení na komunikaci, jejímž splněním bylo podmíněno přípustné využití plochy… Podrobnostmi náležejícími svým obsahem regulačnímu plánu nebo územním rozhodnutím ovšem nelze podmiňovat základní využití území, jako je tomu v posuzované věci… Jinak tomu bude ale v případě, že zastupitelstvo obce v rozhodnutí o pořízení nebo v zadání územního plánu stanoví, že bude pořízen územní plán nebo jeho vymezená část s prvky regulačního plánu. V takovém případě bude zahrnutí podrobností náležejících svým obsahem regulačnímu plánu nebo územním rozhodnutím přípustné… Podmínění základního využití plochy výše uvedenou skutečností totiž nemusí být vždy porušením § 43 odst. 3 stavebního zákona. Pokud by zastupitelstvo obce v rozhodnutí o pořízení nebo v zadání územního plánu stanovilo, že bude pořízen územní plán nebo jeho vymezená část s prvky regulačního plánu, pak by uvedené ustanovení porušeno nebylo.“
Uvedené je opravdu zajímavé a je nepochybně řada územních plánů, která není pořízena s prvky RP, a přesto podobnou regulaci obsahuje. Je proto dobré na uvedené myslet a raději preventivně pořizovat územní plány a jejich změny rovnou s prvky regulačního plánu, aby nebyly zbytečné mrzutosti.
Podle rozsudku NSS čj. 4 As 234/2024-89 ze dne 15. 5. 2026
Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.