Nejvyšší správní soud musel řešit spor o to, jestli dodržení regulativu zastavěnosti pozemku může nebo nemůže zasáhnout do veřejných subjektivních práv sousedů. Dospěl k závěru, že ano.
Zastavěnost pozemku zasahuje do práv souseda
NSS řekl: „Územní plán obecně nastavuje priority stran veřejných a soukromých zájmů na funkčním využití jednotlivých ploch. Za tímto účelem se v oblasti územního plánování používá také koeficient zastavěnosti jakožto údaj, který vyjadřuje maximální procentní podíl zastavěné plochy objektu k celkové ploše pozemku… Nejvyšší správní soud již… uvedl, že smyslem regulace zastavěnosti území je zachování funkce vsakování srážkových vod, kvality životního prostředí, podílu zeleně a podobně. Jakákoli stavba (tedy stavební dílo vytvořené ze stavebních materiálů) ovlivňuje odtokové poměry v krajině (po ploše pokryté stavebním materiálem voda rychle stéká), snižuje podíl zeleně i celkovou kvalitu životního prostředí…
Jakkoli územním plánem stanovené koeficienty zastavěnosti v prvé řadě chrání naposledy uvedené veřejné zájmy na zachování kvality (nejen životního) prostředí, nelze je striktně oddělovat od veřejných subjektivních práv účastníků stavebního řízení, jak učinil krajský soud. Možné přímé dotčení vlastnického práva nebo jiného věcného práva „sousedů“ stavby lze spatřovat v tom, že nedodržení koeficientu zastavěnosti se může projevit ve snížení celkové kvality (životního) prostředí v okolí. Krom výše uvedených odtokových poměrů lze také upozornit na sníženou schopnost zastavěné plochy vstřebávat sluneční záření či celkovou vizuální změnu charakteru lokality.
Nejvyšší správní soud shrnuje, že žalobci se mohou k ochraně svých veřejných subjektivních práv dovolat i těch právních norem, jejichž smyslem je chránit veřejný zájem, pokud tento veřejný zájem souvisí právě s jejich veřejnými subjektivními právy.“
Rozsudek NSS ze dne 14. 5. 2026, čj. 6 As 17/2026 – 43
Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.