Nejvyšší správní soud řešil kasační stížnost spolku, který nesouhlasil s tím, že obec změnila regulační plán a umožnila rozsáhlejší výstavbu rodinných domů. Konkrétně šlo o to, že územní plán v jedné zastavitelné ploše počítal s výstavbou 42 rodinných domů. Podle původního regulačního plánu mělo být v dané oblasti postaveno 48 rodinných domů a po změně to mělo být dokonce 52 rodinných domů. Obec odstranila nesoulad tak, že změnila územní plán.
Územní plán nemůže stanovit přesný počet rodinných domů
NSS řekl: „Územní plán je tedy závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu. To ovšem neznamená, že by úprava obsažená v regulačním plánu musela přesně zrcadlit úpravu obsaženou v územním plánu. Podstatné je, aby regulační plán respektoval koncepci vymezenou územním plánem. Tu může doplňovat a upřesňovat, aniž by to vedlo k rozporu mezi územně plánovacími dokumentacemi. Ten by nastal v případě, pokud by regulační plán přinesl zcela novou regulaci, se kterou územní plán nepočítá…
Předně je totiž zásadní, že regulační plán se vymezením stavebních parcel o celkovém počtu 52 nijak neodchýlil od koncepce vymezené územním plánem. Územní plán vymezil území jako zastavitelnou plochu s funkčním využitím bydlení v rodinných domech. Regulační plán nestanovil odlišný způsob využití plochy a území nevymezil odlišným způsobem. Nedošlo ani ke změně rozlohy zastavitelné plochy. Došlo pouze k vymezení přesného počtu stavebních parcel, a to v rámci mantinelů stanovených územním plánem. Nejvyšší správní soud ověřil, že územní plán k ploše Z4-8 ve sloupci s nadpisem max. kapacita, popis uváděl 42RD, jak tvrdí stěžovatel. Stěžovateli již ale nelze přisvědčit v tom, že by se jednalo o závazné stanovení maximálního možného počtu stavebních parcel.
Význam tohoto údaje je vysvětlen v odůvodnění změny č. 1 územního plánu města Písek. Zde se uvádí, že „jednotlivé zastavitelné plochy a plochy přestavby jsou označeny indexy uvedenými v grafické i textové části ÚP Písek se specifikací a orientačními kapacitami celých vymezených ploch (slouží zejména pro dimenzování dopravní a technické vybavenosti území).““
Maximální počet RD je regulativ, který nepřísluší územnímu plánu
Soud v odůvodnění pokračoval takto: „Vysvětlivky upřesňují, že jde o „informace ve sloupci ‚max. kapacita, popis‘ (kapitola c)“. Údaje ve sloupci max. kapacita jsou tedy orientačními údaji, ze kterých se mělo vycházet při dimenzování dopravní a technické vybavenosti. S těmito údaji pak územní plán dále pracuje v částech týkajících se koncepce řešení zásobování pitnou vodou, kanalizace, či zásobování energetickými zdroji. Ani z odůvodnění územního plánu nijak nevyplývá, že by údaj 42RD stanovil maximální počet rodinných domů, které je možné v ploše Z4-8 postavit.
To není překvapivé, neboť taková míra detailu není úkolem územního plánování. Lze tedy shrnout, že z územního plánu vyplývá, že ve vymezené ploše se počítá s výstavbou několika desítek rodinných domů. Nelze z něj však dovodit, že by se v ploše Z4-8 mohlo postavit maximálně 42 rodinných domů. Pokud je proto v regulačním plánu nyní počítáno pro danou plochu s výstavbou až 52 rodinných domů, nepředstavuje to rozpor s územním plánem.“
Situace by samozřejmě byla jiná, pokud by územní plán byl pořizován s prvky regulačního plánu. Územním plánům s prvky regulačního plánu se věnujeme v našem Povídání zde.
Podle rozsudku NSS čj. 22 As 242/2025 – 63 ze dne 14. 5. 2026.
Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.