Většinou si vlastníci pozemků přejí, aby jim obec v územním plánu nadělila pěkně velké plochy pro bydlení. Proto je zvláštní, když někomu představa bydlení na vlastním pozemku vadí. Stává se to ale, zejména tehdy, když jde o podnikatele, který se bojí, že si bydlící budou stěžovat na hluk a zápach z jeho provozu v těsném sousedství.

Pro změnu regulace musí mít obec vážné důvody

Jeden vlastník měl pozemky v plochách výrobních a najednou po změně územního plánu měl plochy smíšené obytné. On ale chtěl v areálu zemědělské výroby dělat pelety a bál se, že se to nebude sousedům v rodinných domech líbit. Krajský soud v Ostravě mu dal za pravdu a rozsudek potvrdil i NSS. Proč?

NSS řekl: „Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku… uvedl, že „[m]á-li dojít ke změně funkčního určení ploch, pak musí být podložena dostatečně závažnými důvody, opírajícími se buď o relevantní změnu okolnosti, nebo o to, že původní řešení je věcně nesprávné a vede k závažné kolizi s veřejným zájmem“ (zvýraznění doplněno). Změna funkčních ploch provedená skrze změnu územního plánu je tak možná ve dvou případech, a to (1) dojde-li k relevantní změně okolností, anebo (2) je-li původní řešení věcně nesprávné a koliduje s veřejným zájmem.

Ať už se jedná o první či druhý důvod, je nezbytné, aby byl tento důvod zřejmý z odůvodnění změny… Nejvyšší správní soud se však ztotožňuje se závěrem krajského soudu, že důvod zástavby rodinných domů v okolí areálu jako zákonem a judikaturou aprobovaný důvod pro Změnu č. 4 neobstojí. Skutečnost, že v lokalitě došlo k realizaci plánované zástavby, není relevantní, jelikož sám stěžovatel a) územním plánem z roku 2010 umožnil využití okolních pozemků k výstavbě pro bydlení. Stěžovatel tedy počítal s tím, že v okolí areálu k výstavbě dojde, což sám uvedl v odůvodnění Změny č. 4, a zároveň areál navrhovatelky vymezil jako plochu smíšenou výrobní…“

Diskrece zastupitelstva obce není neomezená

Soud pokračoval takto: „Přijetí územního plánu je nepochybně politickou diskrecí konkrétního zastupitelského orgánu územní samosprávy a projevem práva na samosprávu územního celku. Tato diskrece však není neomezená. Obec je vázána principem kontinuity a předvídatelnosti územního plánování a změna regulace nemůže plnit roli dodatečného přezkumu či revize starších rozhodnutí jen proto, že je obec s odstupem času hodnotí jako nevhodná či chybná…

Podstatnou změnu okolností Nejvyšší správní soud nespatřuje ani v odůvodnění, že dlouhodobým cílem stěžovatele a) je umístit výrobní činnosti převážně do východní části města. Podnikatelskou činnost navrhovatelky stěžovatel a) jednou svým územním plánem schválil a nemůže ji najednou fakticky omezit z důvodu své novější vize o umístění výrobních areálů v jiné části obce.“

Rušivost není vždycky důvod pro změnu regulace

NSS ještě dodal: „Jako důvod pro Změnu č. 4 neobstojí ani rušivost areálu. Stěžovatel a) v odůvodnění Změny č. 4 správně uvedl, že konkrétní účinky provozu areálu navrhovatelky se mají zkoumat v jiných řízeních. Nejvyšší správní soud souhlasí s názorem krajského soudu, že pokud měla být důvodem pro změnu funkčního využití plochy areálu navrhovatelky rušivost jejího provozu, která byla ve vztahu k okolí nepřiměřená, jeví se tento důvod jako zástupný, neboť již dřívější znění územního plánu umožňovalo takový záměr označit v konkrétním navazujícím řízení za nepřípustný.“

 Nepravomocné rozhodnutí má význam

NSS ještě potvrdil judikaturu k nepravomocným rozhodnutím: „Navrhovatelka navíc v době přijetí Změny č. 4 disponovala nepravomocným rozhodnutím o povolení změny v užívání stavby, což dle judikatury Nejvyššího správního soudu nelze při přijetí změny územního plánu opominout (např. rozsudek ze dne 15. 5. 2024, č. j. 2 As 28/2023 – 82, odst. 24). Je pravdou, že vydané prvostupňové rozhodnutí, které nenabylo právní moci, může být v odvolacím řízení zrušeno či změněno.

Stěžovatel a) však změnou územního plánu v podstatě předurčil výsledek tohoto řízení, neboť skladování, které je spojeno s podnikatelskou činností navrhovatelky, je v ploše smíšené obytné městské nepřípustné… Stěžovatel a) nebyl povinen vymezit způsob využití v souladu s nepravomocným rozhodnutím, bylo však nezbytné o to přesvědčivěji a konkrétněji odůvodnit, proč přistoupil ke změně funkčního využití plochy navrhovatelky způsobem, který se zmiňovaným rozhodnutím koliduje. Stěžovatel a) však vydáním Změny č. 4 zcela opomněl důsledky Změny č. 4 na nepravomocné rozhodnutí o záměru navrhovatelky, tedy znemožnění realizace jejího záměru.“

Rozsudek NSS ze dne 22. 5. 2026 čj. 21 As 229/2025 – 108

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.