Potěšil nás rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3, který našemu klientovi přiznal nárok na smluvní pokutu převyšující 1,8 mil. Kč za prodlení investora se zbudováním dopravní a technické infrastruktury. Jednalo se o záměr výstavby bytových a rodinných domů nedaleko Prahy.

Vůle smluvních stran byla jasná

Obec uzavřela s developerem smlouvu již v roce 2021. Smlouva byla pojmenována jako „plánovací smlouva“, ale jednalo se o soukromoprávní nepojmenovanou smlouvu. Proto také spor řešil civilní soud (v případě veřejnoprávních plánovacích smluv podle nového stavebního zákona je to jinak).

Obec bohužel při přípravě smlouvy nevyužila služeb advokátní kanceláře, proto smlouva obsahovala některé nejasnosti a investor se bránil, že se do prodlení vůbec nedostal. To ale soud odmítl a konstatoval, že vůle smluvních stran byla jasná.

Smluvní pokuta 2.500 Kč denně

Smluvní strany si sjednaly toto ustanovení: „Pro případ, že by ze strany Investora nedošlo k dokončení technické a dopravní infrastruktury v souladu s čl. V a podle dalších článků této smlouvy, a to nejpozději do 1 měsíce od termínu předpokládaných kolaudací, stanovených v čl. VI této smlouvy, si smluvní strany sjednávají smluvní pokutu ve výši 0,05 % celého finančního příspěvku dle čl. VII za každý den prodlení.“

Vzhledem k tomu, že finanční příspěvek byl sjednán ve výši celkem 5 mil. Kč, byla fakticky smluvní pokuta sjednána ve výši 2.500 Kč za každý den prodlení.

Pro moderaci (snížení) pokuty soud neviděl důvod

Z opatrnosti jsme za obec nejprve zažalovali prodlení za první 2 roky, abychom viděli, jak se soud postaví k obraně investora (kterou jsme očekávali), že smluvní pokuta je příliš velká. Investor samozřejmě (poté, co viděl, že soud jeho další námitky nebude akceptovat) navrhnul, aby soud smluvní pokutu snížil. Soud ale dospěl k závěru, že není možné dospět k závěru o nepřiměřenosti sjednané smluvní pokuty.

Posuzované okolnosti

Soud při posouzení požadavku na moderaci (snížení) smluvní pokuty vycházel z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 a k věci uvedl:

Moderaci smluvní pokuty je třeba vnímat jako způsob dodatečné kontroly přiměřenosti konkrétního nároku, při níž by mělo být přihlédnuto i k jiným okolnostem než pouze těm, jež byly dány při sjednání smluvní pokuty. Bez zohlednění konkrétních dopadů porušení smluvní pokuty není možné posoudit přiměřenost smluvní pokuty.

Moderaci smluvní pokuty nelze pojímat jako nástroj obsahové kontroly přiměřenosti ujednání. Jejím východiskem se naopak stává zkoumání přiměřenosti konkrétní pohledávky věřitele na smluvní pokutu a jejím cílem pak zajištění toho, aby s ohledem na konkrétní zájmy stran nebyla věřiteli hrazena smluvní pokuta nepřiměřená. Závěro tom, zda smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká, je ponechán na uvážení soudu, založeném na posouzení individuálních okolností konkrétního případu, které soud shledá právně významnými.

Zákon pouze ukládá přihlédnout při následné moderaci k hodnotě a významu zajišťované povinnosti a limituje možnost snížení smluvní pokuty výší škody vzniklé do doby rozhodnutí z porušení povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje. Při posouzení přiměřenosti smluvní pokuty budou hrát roli nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též okolnosti, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti, které nastaly po porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné.

Při posouzení ne/přiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, si soud musí nejprve prostřednictvím výkladu ujednání o smluvní pokutě ujasnit, jakou funkci měla daná smluvní pokuta plnit. Zásadně vždy půjde o prvek preventivní (nátlakový, motivační), poté je třeba zásadně rozlišit funkci paušalizační, tj. za účelem paušalizovat náhradu škody, nebo funkci sankční, tj. kdy není nárokem na smluvní pokutu dotčeno právo oprávněné strany na náhradu škody.

Při posuzování sankční smluvní pokuty mohou hrát významnou roli i jednotlivé předpoklady liberace, tj. otázky zavinění (předvídatelnost a překonatelnost překážky, sféry odkud překážka pochází, dlužník činil opatření k zamezení vzniku škody atd.). Zásadně tyto skutečnosti nebudou mít vliv při paušalizační smluvní pokutě. Při té naopak bude rozhodující i výše vzniklé škody jako takové. Je třeba zohlednit též narušení zájmů věřitele spočívajících v nepohodlí, nejistotě a narušeném očekávání, jež se cestou práva na náhradu škody nekompenzují. U sankční pokuty půjde o zásadní zájmy věřitele, které jsou jejím prostřednictvím chráněny. Zjišťuje-li soud, jaký nárok je nepřiměřeným, zjevně musí vycházet z určité představy o tom, jaký nárok za přiměřený považovat lze.

Pokuta plnila funkci sankční

V souladu s tím, co jsme uvedli my, soud konstatoval, že pokuta plnila sankční funkci: Smluvní pokuta měla v tomto případě jednoznačně plnit funkci sankční, když si účastníci v čl. 11.2 Smlouvy sjednali, že „povinnost investora k náhradě jím eventuálně způsobené škody je zachována a investor se uhrazením této smluvní pokuty nezbavuje své povinnosti uhradit obci škodu vzniklou z porušení jeho povinnosti, resp. jeho povinnosti dokončit technickou a dopravní infrastrukturu v souladu s touto smlouvou“, tj. vyloučili si § 2050 OZ. Nebyla tak provázána se vznikem škody, resp. výše způsobené škody není podstatná pro posouzení nepřiměřené výše smluvní pokuty. Naopak důvodem pro stanovení nepřiměřenosti nároku na smluvní pokutu mohou být jednotlivé předpoklady liberace popsané výše.

Developer nebyl schopen uvést důvody, proč je v prodlení

Dále pak soud, uvedl, že co se týče okolností známých v době sjednávání smluvní pokuty: dospěl soud k závěru, že s její výší oba účastníci souhlasili. Současně si ji sjednali s vědomím svých majetkových poměrů a žádným způsobem netvrdili, že by se nějak po dobu realizace developerského projektu tyto poměry měnily směrem, který by neočekávali.

Dále soud posuzoval okolnosti, které zde byly při porušení smluvní povinnosti a okolnosti, které nastaly po porušení smluvní povinnosti, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné, přičemž zde učinil tyto závěry. K prodlení žalované s dokončením výstavby TDI došlo již v roce 2021, do dnešního dne však výstavba dokončena není, ačkoli žalobce žalovanou ke splnění uvedené povinnosti opakovaně vyzýval. Žalovaná ani netvrdila, z jakých důvodů tuto svoji povinnost dosud nesplnila.

Stejně tak žalovaná neprojevila vůli od projektu ustoupit, naopak i v rámci soudního jednání opakovala, že má v úmyslu projekt dokončit a o dokončení výstavby TDI nadále usiluje. Jakým způsobem tak činí a pro jaké překážky k výstavbě dosud nedošlo, neuvedla. Její obranu, že výstavba TDI není potřeba, neboť v severní oblasti nejsou dosud vystavěny a obývány žádné objekty, nepovažuje soud za důvodnou.

Závěr

Soudní rozhodnutí ukazuje, že má smysl, aby si samosprávy zajišťovaly povinnosti investora smluvní pokutou. Spory z plánovacích smluv podle stavebního zákona bude řešit krajský úřad. Pro jeho postup sice neplatí výslovné ustanovení o moderaci smluvní pokuty, ale je možné očekávat, že v případě extrémně vysokých pokut by i krajský úřad mohl dospět k závěru o jejich nepřiměřenosti. Konkrétní pravidla pak dovodí nejspíše rozhodovací praxe správních soudů, ty se nejspíše budou v civilních rozsudcích k moderaci smluvních pokut inspirovat.

Podle rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 4. 3. 2026, č.j. č. j. 4 C 69/2025-139. Rozsudek zatím není pravomocný.

Více našich textů k plánovacím smlouvám najdete zde.