Novela stavebního zákona přináší s účinností od ledna 2027 několik problematických novinek. Jednou z nich je možnost odchýlit se od územního plánu. Pokud jde o drobnou úpravu, která skutečně odstraňuje přílišnou tvrdost územního plánu, tak může být výjimka dokonce užitečná. Jedině taková výjimka ale nezasahuje do práv třetích osob. Vše ostatní je potřeba řešit změnou územně plánovací dokumentace.

Podmínky pro udělení výjimky

Výjimku uděluje podle § 27 odst. 2 písm. f) rada (v obcích, kde se rada nevolí, tak zastupitelstvo), pokud s udělením výjimky souhlasí:

  • pořizovatel (ten, kdo územní plán vydal)
  • vlastník pozemku, pokud by se jinak vyžadoval podle § 187 stavebního zákona

Dále musí být splněno to, že udělení výjimky:

  • nenaruší veřejné zájmy,
  • nedotkne se jiných osob,
  • nedotkne se ochranných pásem nebo koridorů.

Souhlas pořizovatele

Rada může udělit výjimku se souhlasem toho, kdo územní plán vydal, což je pořizovatel (podle § 25 se odbornou činností pořizovatele rozumí zpracovávání, pořizování a vydávání nástrojů územního plánování, pro obce, které jsou jeho členem).

Z textu ustanovení vyplývá, že souhlas musí udělit ten pořizovatel, který konkrétní územně plánovací dokumentaci, ze které má být udělena výjimka, vydal. To je trochu nešťastné, protože to může v praxi způsobovat problémy. Dávalo by za nás smysl, kdyby postačoval souhlas pořizovatele (jakéhokoliv). Úkolem pořizovatele totiž je po odborné stránce posoudit, jestli výjimka splňuje zákonné podmínky.

Znamená to, že v případě, kdy má obec jiného pořizovatele, uděluje souhlas jiný subjekt, než je obec, a to:

  • rada jiné obce nebo starosta této obce,
  • rada kraje,
  • orgán společenství obcí,
  • úřad rozvoje území kraje (státní orgán).

Tady je potřeba zdůraznit, že i v situaci, kdy obec pořizovala ÚPD sama, musí pro účely výjimky nadále splňovat podmínky pro to, aby byla sama pořizovatelem (disponuje úřední osobou nebo má smlouvu se zástupcem pořizovatele).

Výjimky jen pro opravdu drobné odchylky

Pokud jde o splnění výjimky, že se výjimka nedotkne veřejných zájmů a že jejím udělením nedojde k zásahu do práv jiných osob, tak je nutno konstatovat, že výjimky jsou v pořádku jen tehdy, pokud skutečně jen odstraňují přílišnou tvrdost územního plánu.

Umíme si proto představit, že by třeba majitel pozemku s rozlohou 798 m2 mohl dostat výjimku z požadavku na minimální velikost stavebního pozemku 800 m2. Je ale jasné, že jde o ideální možnost a že v praxi to bude mnohem divočejší.

Vážnější výjimka je fakticky změna územního plánu

Pokud by mělo dojít reálně ke změně regulace, která má dopad do práv třetích osob nebo veřejných zájmů, je jedinou cestou pořízení standardní změny územního plánu. Jedině v rámci tohoto procesu může být posouzeno, zda je zásah do práv třetích osob přiměřený. Současně jedině v tomto procesu mohou být poměřeny veřejné zájmy. Tak je také zajištěna účast veřejnosti a dotčených orgánů.

Jinými slovy platí, že výjimku, která by zasahoval do práv jiných osob nebo veřejných zájmů, nelze udělit, protože by nebyly splněny zákonné podmínky pro tento postup.

Soudní kontrola udělené výjimky

Stavební zákon samozřejmě nepočítá s tím, že by bylo usnesení rady o udělení výjimky soudně přezkoumatelné. Jak se na věc budou dívat soudy, zatím nikdo neví. Nejspíše dojdou k závěru, že jde o stejnou situaci jako u výjimek ze stavební uzávěry. Ty byly přezkoumatelné až v rámci řízení o povolení záměru. Uvedené platí pouze pro výjimky udělené v souladu s podmínkami ve stavebním zákoně.

Pokud by došlo ke zneužití výjimky a kupř. v ploše, kde je přípustná pouze výstavba rodinných domů, byl výjimkou umožněn bytový dům, pak si myslíme, že se jedná o změnu opatření obecné povahy, které by mohlo být samostatně napadnutelné u soudu podobně jako byly judikaturou řešeny úpravy směrné části starých územních plánů.

Pokud by soud výjimku posoudil materiálně jako opatření obecné povahy a zrušil by ji kvůli nedodržení procesních pravidel pro změnu ÚP, pak si myslíme, že by bylo možné požadovat obnovu i již proběhlého řízení o povolení záměru. V takovém případě by nebylo možné chránit dobrou víru stavebníka, protože se od počátku jednalo o zneužití práva, které nemá požívat ochranu.

Výjimce pro vyhrazené stavby se budeme věnovat v samostatném komentáři.

Více našich aktuálních článků a komentářů k velké novele stavebního zákona najdete zde.