Je běžné, že po veřejném projednání územně plánovací dokumentace může dojít k jejím změnám, mnohdy poměrně velkým. Tyto nové změny zpravidla také zasahují do veřejných zájmů nebo práv vlastníků, i těch sousedních. Proto je logické, že musí být projednány na opakovaném veřejném projednání, aby se dotčené subjekty mohly vyjádřit. Tak to aspoň platilo doteď.

Novela jde proti soudům

Novela se snaží silou přetlačit stávající judikaturu a říká, že se některé úpravy, byť jsou soudy považovány za významné, mají považovat za nepodstatné, tudíž nezasahující do veřejných zájmů a práv osob. My si ale myslíme, že soudy se „nedají“ a ve skutečnosti tato novinka povede jen k častějšímu rušení územních plánů kvůli neprojednání s dotčenými orgány nebo sousedy a chybějícímu odůvodnění.  Podstatná úprava totiž materiálně zůstane podstatnou úpravou, ať už stavební zákon říká cokoliv.

Co nebude podstatnou úpravou ze zákona

Nový § 103 odst. 2 totiž vyjmenovává všemožné situace, které nemají být považovány za podstatnou úpravu, ačkoliv podstatnou úpravou samozřejmě většinou budou.

Podstatnou úpravou nemá být vždy:

  • uvedení návrhu do souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací,
  • zpřesnění návrhu ploch a koridorů vymezených v nadřazené územně plánovací dokumentaci,
  • omezení rozsahu nebo podmínek územní rezervy,
  • doplnění přechodného ustanovení podle § 72 odst. 3,
  • zúžení návrhu na nejvhodnější variantu,
  • jiný způsob grafického vyjádření nebo vnitřního uspořádání prostorových dat.

Tento výčet je ale nesmyslný ve vztahu k definici podstatné úpravy. Tou je vždy úprava regulace, kterou podstatně negativně dotčeny veřejné zájmy nebo v případě územního plánu nebo regulačního plánu podstatně negativně dotčeno vlastnictví pozemků a staveb a dotčený orgán, nadřízený orgán, oprávněný investor nebo vlastník neměli možnost k upravené dokumentaci uplatnit stanovisko nebo připomínku.

Z toho lze dovodit jediné: pokud úprava nově zasahuje veřejné zájmy nebo vlastnická práva, je podstatná, i kdyby byla uvedena ve výčtu nepodstatných úprav.

Proč mnohdy nepůjde o nepodstatné úpravy

Pokud bychom striktně sledovali jen výčet „nepodstatných“ úprav, pak by takovou úpravou bylo třeba převzetí nadregionálního biokoridoru ze zásad územního rozvoje. Soudy ale dovodily (KS Praha, 37 A 32/2025 – 44), že automatické převzetí NRBK bez jeho zpřesnění představuje zásah do vlastnických práv. Stejně tak může dojít k takovému zásahu při zpřesňování těchto koridorů. Stejně tak zpřesnění nadregionálního biokoridoru v územním plánu je samozřejmě zásahem do práv. Takovéto zpřesnění musí být jednoznačně projednáno s dotčenými orgány. Navíc si vlastníci můžou stěžovat, proč jejich pozemek do ÚSES spadá, když mohl být vyňat.

Je taky otázkou, jestli si developeři při psaní novely vůbec uvědomili, jak může vypadat přechodné ustanovení územního plánu. Když obce do ÚPD vtělí naše „antideveloperské“ přechodné ustanovení, žádný stavebník nebude souhlasit s tím, že mu nezasahuje do práv.

Co nebude podstatnou úpravou se souhlasem vlastníka

Novela stavebního zákona dále říká, že mezi podstatné úpravy se se souhlasem vlastníka a oprávněného investora nebude počítat ani:

  • úprava nebo zpřesnění hranic ploch nebo koridorů,
  • etapizace,
  • doplnění podmínky pro rozhodování v území (regulační plán, územní studie, plánovací smlouva),
  • doplnění prvků regulačního plánu do územního plánu a
  • změna objemu, výšky, koeficientu nebo kapacity nepřesahující 10 %.

Může se zdát, že tady přece problém nevzniká, vždyť musí se změnou souhlasit i vlastník. Stavební zákon ale zjevně nepočítá s vyjádřením dotčených sousedů nebo orgánů. To povede k soudním sporům a nejspíše k rušení územních plánů kvůli chybějícímu odůvodnění a nepřiměřenosti nebo diskriminaci. Do jaké míry totiž budou soudy akceptovat doplňování odůvodnění až před soudem podle § 309 stavebního zákona se nedá ani odhadovat.

Dodáváme, že je zvláštní, že s těmito úpravami se na rozdíl od těch vyjmenovaných výše, vyžaduje souhlas vlastníka. Proč tomu tak je, když jde o nepodstatnou úpravu, která nově nezasahuje do vlastnických práv, to novela nevysvětluje. Spíš toto řešení podporuje názor, že ve skutečnosti jsou „nepodstatné“ úpravy vyjmenované v § 103 stavebního zákona mnohdy úpravami podstatnými.

Více našich aktuálních článků a komentářů k velké novele stavebního zákona najdete zde.