Velká novela stavebního zákona, která byla schválena jako sněmovní tisk 67 a v listopadu by měla být publikována ve sbírce zákonů, přináší řadu zásadních dopadů do územního plánování i povolovacích řízení. Jednou z těchto změn je úplné zrušení oddílu „Dělení a scelování pozemků“. To znamená, že v roce 2027 již nadále nebudou stavební úřady o dělení a scelování pozemků vůbec rozhodovat.

Dosavadní stav: relativně mírné podmínky pro parcelaci, účast obce v řízení

Dělení a scelování pozemků bylo původně řešeno v rámci územního řízení, podle nového stavebního zákona pak již v rámci řízení o povolení záměru. Rozhodnutí stavebního úřadu tak bylo potřeba pro to, aby katastrální úřad mohl plánované dělení či scelování promítnout do katastru nemovitostí.

Obce a města byly sice automaticky účastníkem řízení o dělení a scelování, ale mnoho relevantních námitek uplatňovat nemohly. Stavební úřady většinou zkoumaly zejm. to, zda má nově oddělovaný pozemek zajištěn přímý přístup z veřejně přístupné komunikace. To však bylo relativizováno tím, že přístup mohl být také „přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě“.

Nesoulad s územním plánem častý nebyl, protože kupř. posuzování koeficientu zeleně, budoucích staveb atd. bylo předmětem až konkrétního stavebního záměru. Samosprávy tak měly možnost kupř. parcelaci nové lokality zdržet, ale těžko jí mohly zabránit.

Nový stav: žádné řízení se již nepovede

Nová úprava je v zásadě v souladu s tím, že i správní soudy kupř. při přezkumu územních plánů dovozovaly, že určité rozparcelování území nevyvolává legitimní očekávání vlastníků stran možnosti využití území.

Novela stavebního zákona zrušuje stávající § 216 a 217 stavebního zákona (bod 476 novely). Vzhledem k tomu, že tohoto bodu se netýká tzv. předsunutá účinnost, nabude účinnosti v obecném termínu, tedy 1. 1. 2027.  Povinnou přílohou pro zahájení vkladového řízení před katastrálním úřadem již tedy od 1. 1. 2027 nebude doložení rozhodnutí stavebního úřadu.

Zahájená řízení, která nebudou před 1. 1. 2027 skončena, stavební úřad zastaví.

Proč se ruší rozhodování stavebního úřadu o dělení a scelování pozemků?

Důvodová zpráva k této části novely uvádí: „Cílem pozměňovacího návrhu je zrušit v právním řádu institut povolení dělení a scelování pozemků, který v současné době a za stávající právní úpravy přináší nadměrnou administrativní zátěž jak pro vlastníky pozemků, tak pro stavební úřady. Deregulací této oblasti by případné dělení a scelování pozemků bylo v rukou vlastníků a stavebním úřadům by se uvolnila kapacita pro rozhodování o podstatnějších záležitostech, především pro povolování nové výstavby.

V současnosti představuje nezbytnost získat povolení dělení a scelování významnou brzdu realitního trhu, neboť vydání povolení při aktuálním zatížení stavebních úřadů v mnohých místech trvá i několik měsíců. Navíc jde zpravidla o ryze formální úkon a stavební úřad se navrženým dělením či scelováním pozemků dopodrobna nezabývá. Není úkolem státu, resp. stavebních úřadů, aby vlastníkům pozemků určoval, jakou část pozemku smějí nebo nesmějí prodat. A je na odpovědnosti každého, aby si koupil pozemek, na který je zajištěn přístup, anebo aby naopak neprodal pozemek nebo jeho část, které pro svůj přístup potřebuje. Je třeba upozornit na to, že i za současného stavu existuje množství pozemků bez přístupu. Vlastník takového pozemku jej může prodat jako celek, nemůže však již prodat jeho část, neboť nezíská povolení stavebního úřadu k dělení pozemku. Není přitom žádný důvod, který by ospravedlňoval tento rozdíl.“

Požadavky na vymezování pozemků zůstávají zachovány

Požadavky na vymezování pozemků (§ 139-142 stavebního zákona) zůstanou zachovány. I podle důvodové zprávy ale jejich splnění zřejmě nebudou posuzovat katastrální úřady, ale stavební úřady až v rámci navazujících povolovacích procesů.

Důvodová zpráva k tomu ještě uvádí: „Je třeba připomenout, že u mnoha stavebních záměrů je tak jako tak dotčeno vícero pozemků vymezených v katastru nemovitostí. Stavebník si musí zajistit právní titul ke všem dotčeným pozemkům. Umístění stavby se pak neřídí vymezením jednotlivých pozemků dle katastru nemovitostí, ale celým územím (vícero pozemky), které má stavebník pod kontrolou a je předmětem povolení záměru. Zde zůstane na místě, aby stavební úřady uplatňovaly požadavky na vymezování pozemků, ale rozhodně by se tyto požadavky neměly uplatňovat, pokud se někdo rozhodne jen prodat část svého pozemku.

Není důvod pro existenci administrativní překážky v podobě povolení dělení pozemků dvěma vlastníkům sousedních pozemků, pokud se dohodnou, že jeden druhému převede část svého pozemku. Regulace by zde měla fungovat výhradně v rovině soukromého práva a stavební úřady by do této oblasti neměly žádným způsobem zasahovat a posuzovat, kudy a jak má vést hranice mezi sousedními pozemky. Přístup k pozemkům je řešen v soukromém právu (viz právo nezbytné cesty dle § 1029 a násl. občanského zákoníku) a v související judikatuře. Je věcí vlastníka, aby si přístup zajistil a není třeba ho hlídat ze strany státu. Zrušení institutu povolení dělení a scelování pozemků ve stavebním zákoně si vyžaduje rovněž odpovídající úpravy v souvisejících právních předpisech.“

Závěr

Novela zde do jisté míry vlastníkům zjednodušuje jejich postup při dělení pozemků, protože od ledna 2027 již nebudou potřebovat pro reálné rozdělení svých parcel rozhodnutí stavebního úřadu. V rámci řízení o povolení záměru ale bude možné nadále na nesplnění požadavků § 139-142 stavebního zákona (zejm. pak nesoulad s územním plánem) upozorňovat. Může se tak stát, že stavebník bude muset zajistit novou parcelaci. Ta bude obtížně proveditelná v těch případech, pokud již původní vlastník dílčí pozemky prodal různým osobám. To, že se vypouští kontrola ze strany stavebního úřadu, která by předcházela samotnému dělení či scelování, tak přenáší odpovědnost více na samotné vlastníky.

Pro obce a města novela znamená zejm. další pokles významu předchozí parcelace v území, které je nutno vnímat opravdu spíše jako svobodu vlastníka nakládat v rámci mezí zákona se svým majetkem.

Více našich aktuálních článků k velké novele stavebního zákona najdete zde.