Docela často se stává, že stavebník potřebuje vést přípojku k vodovodu nebo kanalizaci přes cizí pozemek. Je jasné, že nemůže jen tak „kopnout do země“, ale potřebuje soukromoprávní souhlas k tomu, aby mohl využít majetek jiné osoby. Jinými slovy platí, že sice má právo na to, aby jej vlastník vodovodu nebo kanalizace (nebo jejich správce) umožnil napojit se na tyto sítě, ale už nemusí mít právo na to vést přípojku přes cizí pozemek. Platí to i v situaci, kdy je vlastníkem parcely obec? Podle Nejvyššího soudu to tak být nemusí.

Obec má stejné postavení jako jiní vlastníci

Obecně platí, že obec má právo nakládat se svým majetkem jako každá jiná osoba soukromého práva a může sama rozhodnout, jakým způsobem budou její pozemky využity.

Proto také v judikatuře Nejvyššího soudu stojí (rozsudek ze dne 28. 5. 2014, sp. zn. 22 Cdo 607/2014): „Podle § 35 odst. 1 zákona o obcích patří do samostatné působnosti obce záležitosti, které jsou v zájmu obce a občanů obce, pokud nejsou zákonem svěřeny krajům nebo pokud nejde o přenesenou působnost orgánů obce nebo o působnost, která je zvláštním zákonem svěřena správním úřadům jako výkon státní správy, a dále záležitosti, které do samostatné působnosti obce svěří zákon.  Udělení či neudělení souhlasu vlastníka pozemku, kterým je obec, spadá do samostatné působnosti obce a soudy, potažmo stát, nemohou obcím nařizovat, jak mají v obdobných situacích postupovat a za jakých okolností mají souhlas se stavbou udělit. Je pouze na rozhodnutí obce, která se svým majetkem hospodaří, zda souhlas ke stavbě udělí. Nic na tom nemůže změnit ani skutečnost, že jde o pozemky ve vlastnictví obce, tedy sloužící obecnému užívání. 

Ústavní soud v nálezu ze dne 23. 1. 1995, sp. zn. IV. ÚS 150/94, uvedl, že nedání souhlasu vlastníka (tj. obce S.) k položení plynové přípojky na jeho pozemku nelze považovat za takovýto zásah veřejné moci, neboť jde o výkon vlastnického práva. V rámci probíhajícího stavebního řízení totiž obec S. při vyjadřování se k položení plynové přípojky na jejím pozemku nevystupuje jako orgán veřejné moci, nýbrž jako účastník stavebního řízení… Vedení plynovodu a plynových přípojek k pozemkům či stavbám konkrétních osob nepředstavuje obecné užívání pozemku.  Povinnost obce souhlasit s umístěním stavby plynovodu na svých pozemcích nevyplývá ani ze zvláštní sociální funkce vlastnictví obce. Sociální funkce vlastnického práva obce je zákonem respektována, a to ve formě zákonných omezení pro nakládání a hospodaření s majetkem obce upravených v zákoně o obcích. Zákon však neukládá obci povinnost udělit souhlas se stavbou jiného vlastníka na svém pozemku.“

Nikoho nediskriminujte

V souvislosti s tím, jestli obec dá nebo nedá souhlas s využitím svého pozemku, je ovšem nutno poukázat na závěry Ústavního soudu z usnesení ze dne 25. 11. 2014 sp. zn. II. ÚS 2588/2014, podle kterých je potřeba, aby obec postupovala i v soukromoprávních vztazích předvídatelným a nediskriminačním způsobem. Obec by tedy měla mít v ideálním případě nastavena transparentní pravidla, ze kterých lze dovodit, jak obec k investorům a jejich záměrům přistupuje.

Jak je to s vodovodem a kanalizací

Pokud jde o vodovodní a kanalizační přípojky, je věc komplikovanější. Nejvyšší soud totiž říká v jiném rozsudku (sp. zn. 22 Cdo 2825/2018, ze dne 10. 12. 2018): „Pro úplnost pak dovolací soud uvádí, že účel povinnosti vlastníka stávajícího vodovodu a kanalizace, obsažené v § 8 odst. 4 zákona o vodovodech a kanalizacích, má docílit toho, aby došlo k faktickému napojení zájemce na stávající vodovod a kanalizaci. Jestliže však jsou vodovody a kanalizace reálně vedeny po pozemcích, nelze si napojení představit, aniž by současně nedošlo k zásahu do pozemku, v němž či na jeho povrchu se stávající vodovod či kanalizace nachází. Zužující výklad vztahující uvedenou povinnost jen na faktické napojení vodovodu na stávající vodovod či kanalizace na stávající kanalizaci by pak byl s uvedeným zákonným účelem zjevně v rozporu. Uvedenou zákonnou povinnost je tedy třeba vykládat šířeji, tedy že povinnost se vztahuje nejen na umožnění faktického napojení, nýbrž i na umožnění vést vodovod či kanalizaci po pozemku vlastníka vodovodu a kanalizace, na němž se stávající vodovod či kanalizace nachází, nikoliv však již přes pozemek třetí osoby (srovnej Nohejl, L., Žaludová, L. a kol. Zákon o vodovodech a kanalizacích. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2015, str. 116.).”

Z uvedeného můžeme dovodit, že bránit bezdůvodně vedení vodovodní a kanalizační přípojky přes pozemek obce, pokud je obec současně vlastníkem vodovodu a kanalizace, není dobrý nápad. Je totiž možné, že by šlo o přestupek podle § 33 odst. 3 písm. a) zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích spočívající v neumožnění připojení na vodovod nebo kanalizaci podle § 8 odst. 5 téhož zákona, který je sankcionován pokutou až ve výši 100 000 Kč. I to, že stavebník „nemůže jít přes pozemky obce“ totiž může být projevem bránění připojení na vodovod nebo kanalizaci.

Ze strany obce má totiž povinnost umožnit napojení na vodovod nebo kanalizaci veřejnoprávní charakter, jak potvrdil Nejvyšší soud: „S přihlédnutím ke skutečnosti, že účelem zákona č. 274/2001 Sb. je chránit veřejný zájem, porušení povinnosti vyplývající z § 8 odst. 5 tohoto zákona představuje správní delikt a námitky mající základ v § 8 odst. 5 zákona nejsou námitkami občanskoprávní povahy, dospívá Nejvyšší soud v této věci k závěru, že žalobkyně uplatnila ve věci nárok, který zjevně nemá občanskoprávní povahu a jako takový nespadá do pravomoci soudů v občanském soudním řízení.“ (Rozsudek NSS sp. zn. 22 Cdo 593/2025 ze dne 26.11.2025)

Samotné zaplacení pokuty samozřejmě nepovede k tomu, že stavební získá souhlas s „kopnutím do pozemku“ a vedením přípojky. Má-li souhlas s připojením se k vodovodu nebo kanalizaci v situaci, kdy je obec vlastníkem vodovodu nebo kanalizace veřejnoprávní povahu, pak si myslíme, že by nespokojený stavebník mohl podat zásahovou žalobu či žádat náhradu škody.

Co mění Babišova novela stavebního zákona

Do již tak dost zmatené situace vstupuje dost negativním způsobem ještě Babišova novela stavebního zákona. Ta totiž přináší nové možnosti při vyvlastňování pozemků. Ustanovení § 170 odst. 2 stavebního zákona má nově znít takto: „Právo k pozemku nebo stavbě lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup k pozemku nebo stavbě nebo připojení na dopravní a technickou infrastrukturu, a pro řádné užívání veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.“

To znamená, že stavebník v souladu s § 187 odst. 5 stavebního zákona už vůbec nebude potřebovat souhlas obce k vedení přípojky přes její pozemky, aby získal veřejnoprávní povolení záměru. Zmiňované ustanovení zní takto: „Souhlas není potřeba, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro záměr stanoven zákonem účel vyvlastnění.“

Nejvyšší správní soud totiž říká (ke starému stavebnímu zákonu, ale právní úprava je prakticky stejná): „Pro účely územního řízení a aplikace § 86 odst. 3 část věty za středníkem stavebního zákona je tak pouze třeba posoudit předběžnou otázku, zda teoreticky lze pozemek, k němuž žadatel nemá majetkoprávní titul ani souhlas vlastníka, vyvlastnit. O takové předběžné otázce si přitom stavební úřad v územním řízení může v souladu s § 57 odst. 1 písm. c) správního řádu sám učinit úsudek, čímž ovšem není nikterak předjímán výsledek případného vyvlastňovacího řízení. V otázce předběžného posouzení, zda lze pozemek nebo stavbu vyvlastnit, je pro stavební úřad v územním řízení rozhodné zejména znění § 170 stavebního zákona a zde uvedené účely, pro které lze k vyvlastnění přistoupit. Zda je skutečně dán veřejný zájem na dosažení takového účelu a zda jsou naplněny ostatní v zákoně o vyvlastnění uvedené podmínky, ovšem není třeba v územním řízení zvláště zkoumat, neboť to není jeho předmětem.” (Rozsudek NSS, čj. 2 As 21/2016-83).

To, že nebude třeba souhlas obce k získání povolení záměru neznamená, že stále nebude potřebovat stavebník buď proběhlé vyvlastňovací řízení v jeho prospěch nebo souhlas obce, pokud by to s vyvlastněním nedopadlo. Bez toho by připojení, ať už technické nebo dopravní infrastruktury, představovalo neoprávněnou stavbu podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Přesto je to pro developery velký posun v před v možnostech prosazování svých záměrů na úkor obcí a jejích obyvatel.