To, že je novela stavebního zákona psána čistě pro investory, už je veřejně známá věc. Taky proto se tomuto legislativnímu veledílu přezdívá „Lex Developer“. Jedna z nejhorších věcí, pokud jde o územní plánování, je zamýšlená podoba § 193 odst. 6 stavebního zákona. Právě díky ní se totiž stavebníci stanou prakticky „imunní“ vůči jakékoliv snaze obce změnit územní plán.

Vlastníkovi stačí zahájit řízení před stavebním úřadem

Když poslanci novelu schválí, bude problémové ustanovení § 193 odst. 6 znít takto: „Splnění podmínek podle odstavce 1 se posuzuje ke dni podání žádosti; to platí i v odvolacím, přezkumném, soudním a opakovaném řízení. Pokud o to stavebník požádá, posuzuje se splnění podmínek podle odstavce 1 ke dni rozhodnutí.“ Jen pro kontext dodáváme, že § 193 odst. 1 se týká posuzování souladu záměru mj. s územně plánovací dokumentací.

Z toho plyne, že obce budou mít jen velmi omezené možnosti, když budou chtít změnit regulaci v územním plánu – každý stavebník si totiž poměrně snadno zajistí, že se na něj žádná změna nebo nový územní plán prostě nebudou vztahovat. V důsledku to tedy znamená, že se obce už prakticky nemusí namáhat s územním plánováním, protože o rozvoji území budou rozhodovat developeři.

Každý stavebník, když zjistí, že se mění územní plán, tak si jednoduše podá žádost o povolení záměru a tímto úkonem si zajistí, že se ho změna regulace nebude týkat. Samozřejmě to vyžaduje připravit si projektovou dokumentaci, ale vzhledem k tomu, co bude pro stavebníka mnohdy ve hře, to prostě investoři udělají. Že takto bude postupovat kde kdo a že to povede takřka k vyprázdnění práva na samosprávu, je na slunce jasnější. Otázkou proto je, zda se s tím dá vůbec něco dělat.

„Prodeveloperské“ přechodné ustanovení v územním plánu

Dnes platí, že se změna regulace v územním plánu netýká záměrů, které byly pravomocně povoleny. Pokud stavebník získal jen nepravomocné povolení k okamžiku, kdy nová územně plánovací dokumentace nabude účinnosti, je jeho postavení také docela silné – z judikatury totiž vyplývá, že se obec musí s případnou změnou podmínek v územním plánu velmi pečlivě vypořádat a musí pro ni mít extra silné důvody.

Některá města jsou vůči stavebníkům vstřícná a dávají si už dnes do územních plánů přechodná ustanovení. Nový Územní plán Brna chrání právě nepravomocně povolené záměry a Praha jde ještě dál, v podstatě je regulace v Metropolitním plánu shodná s tím, co je obsaženo v Lex Developer – ochrana je poskytnuta všem stavebníkům, kteří si stihli před nabytím účinnosti Metropolitního plánu byť jen požádat o povolení záměru.  MMR i soudy potvrdily, že v územním plánu může být přechodné ustanovení.

Také jedno „antideveloperské“ přechodné ustanovení v územním plánu?

Jak jsme popsali výše, prodeveloperská přechodná ustanovení v územních plánech nebudou brzy nejspíše zapotřebí. Přesto ale novela stavebního zákona obsahuje § 72 odst. 3, ve kterém stojí: „Vztah původní a nové, případně změněné územně plánovací dokumentace mohou upravit přechodná ustanovení.“

Kdyby mělo toto ustanovení zajišťovat jen „prodeveloperská“ přechodná ustanovení, bylo by docela zbytečné. Zákonodárce by zcela jistě něco takového do zákona nedával. Z toho, že je v novele obsaženo, lze proto dovodit jediné – § 72 odst. 3 stavebního zákona bude umožňovat obcím, aby do územních plánů daly „antideveloperské“ přechodné ustanovení.

Obce, které aktuálně pořizují nový územní plán nebo mění ten starý, by se měly zamyslet a říct si, zda stihnou vydat novou územně plánovací dokumentaci tak rychle, že se na ni nebude Lex Developer vztahovat, nebo ne. Pokud dospějí k závěru, že jim jdou práce na územně plánovací dokumentaci spíše pomalu, tak by měly dát do územního plánu „antideveloperské“ přechodné ustanovení.

Toto ustanovení by zaručovalo, že se bude u záměrů, u kterých nebylo ke dni nabytí účinnosti změny územního plánu nebo nového územního plánu vydáno alespoň nepravomocné povolení, posuzovat jejich soulad s novou podobou územního plánu a nikoliv s tou starou.

Závěr

Samozřejmě zatím nemůžeme zaručit, že uvedený postup obstojí u soudu. Developeři budou zcela jistě naříkat, že obce jednají v rozporu se zákonem (§ 193 odst. 6 stavebního zákona), na druhou stranu obce by si měly také hlasitě stěžovat. Vždyť § 193 odst. 6 skoro úplně vyprázdní jejich právo na samosprávu. To se mají obce a města na územní plánování úplně vykašlat a své území přenechat developerům napospas?