Pravidelně sledujeme novinky a judikaturu týkající se územního plánování, plánovacích smluv a náhrad za změny v území. Tentokrát vás seznámíme s rozhodnutími Ústavního soudu a Nejvyššího soudu, které se týkají požadavků investorů na náhradu škody za zrušení zastavitelnosti v územním plánu. Stále platí, že soudy jsou na straně obcí a nikoliv investorů.

Případ první: Ústavní soud ke sporu o náhradu ve výši 11 milionů Kč

Jedna společnost se po statutárním městu Olomouci domáhala zaplacení 11 040 000 Kč s příslušenstvím s tím, že je vlastníkem pozemků, které se v důsledku změn územního plánu provedených vedlejším účastníkem staly nezastavitelné, aniž by za to ona společnost dostala náhradu podle § 102 stavebního zákona z roku 2006.  V tom stěžovatelka spatřovala nesprávný úřední postup podle zákona č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti státu za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem.

Ústavní soud nejprve obecně řekl: „Podle čl. 11 odst. 4 Listiny se připouští nucené omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu. Uvedený článek nelze vykládat jako základní právo na náhradu za jakékoliv omezení vlastnického práva stanovené zákonem. Obsah ústavně garantovaného práva vlastnit majetek totiž není bezbřehý a podléhá řadě omezení, jež lze z hlediska ústavní garance považovat za imanentní jeho ústavnímu a potažmo zákonnému vymezení. To znamená, že zákon může obecně stanovit meze vlastnického práva, aniž by takovéto omezení bylo spojeno s právem na náhradu. Nucené omezení vlastnického práva, jakož i vyvlastnění podle čl. 11 odst. 4 Listiny tak je třeba vztáhnout pouze na určité kvalifikované případy omezení… Jde-li konkrétně o pozemky, vlastník nemůže o jejich využití rozhodovat libovolně bez ohledu na veřejný zájem. Způsob využití pozemků je dán zejména jejich druhem a regulací prováděnou prostřednictvím nástrojů územního plánování. Vlastnictví pozemku samo o sobě neznamená právo na něm stavět, neexistuje tedy ani subjektivní právo na to, aby pozemku byl územním plánem “určen” vlastníkem zamýšlený režim.“

Pak Ústavní soud dodal: „Za určitých okolností proto bude nezbytné, aby vlastník pozemku obdržel za omezení vyplývající z územního plánu (resp. z jeho změny) náhradu. Podmínky, za kterých náhrada vlastníků náleží, stanoví zákon, v některých (kvalifikovaných) případech, na které zákon nedopadá, pak judikatura dovodila právo na náhradu prostřednictvím přímé aplikace Listiny. Jednotlivé případy je přitom potřeba posuzovat komplexně; např. ani omezení v podobě trvalého zákazu výstavby automaticky nepředstavuje kvalifikovaný zásah do vlastnického práva vyžadující poskytnutí náhrady… V podobných případech lze v souladu s citovanou judikaturou považovat za klíčovou zejména aktivitu vlastníků pozemku před změnou územního plánu (resp. do chvíle, než nastala jiná skutečnost fakticky znemožňující výstavbu). Soudy tedy v posuzované věci postupovaly správně, pokud se právě na tuto otázku zaměřily.

Dané pozemky zůstaly (navzdory svému určení) takřka dvacet let nezastavěné, a to ačkoli i sama stěžovatelka měla od jejich nabytí po několik let stavební povolení; přesto nepodnikla přímé kroky k realizaci výstavby, přičemž se z ústavní stížnosti ani nepodává, že by to bylo způsobeno jakýmkoliv pochybením na straně správních orgánů. Naopak sama stěžovatelka způsobila, že v roce 2013 o stavební povolení přišla, načež zahájila stavební řízení nové, v němž ale opět zůstala po krátké době pasivní. Stěžovatelčino vysvětlení, že neobdržela závazné stanovisko vodoprávního úřadu, není dostatečné za situace, kdy proti postupu správních orgánů nevyužila (resp. to netvrdí) žádných procesních prostředků, které jí správní předpisy poskytují.

Ostatně pokud by již tehdy bylo opravdu nemožné realizovat na pozemcích (pro stěžovatelku relevantní) výstavbu, pak by ani nemohla tvrdit, že změnou územního plánu došlo k jakékoliv změně, a tedy zásahu do jejích práv. Za dané situace se tak skutečně jeví závěr soudů, že stěžovatelka neměla vážný a konkrétní plán výstavby na daných pozemcích. Nelze opomíjet, že územní plánování podléhá dynamickému vývoji, určení pozemku není neměnitelné a vlastníci nemají legitimní očekávání, že pozemek určený k zastavění takovým zůstane navždy. Pakliže po dobu takřka 20 let nedojde k naplnění účelu pozemků určených k zastavění, je pochopitelné, že jim město určí jiné využití, zvláště jde-li o využití sledující významný veřejný zájem v podobně ochrany proti povodním. Je přitom logické, že k této ochraně slouží pozemky dosud nezastavěné oproti (byť sousedním) pozemkům zastavěným. V tom nelze spatřovat nerovnost, neboť tyto pozemky nelze srovnávat.“

Podle usnesení Ústavního soudu sp. zn.  I. ÚS 3010/24 – 1 ze dne 19. 2. 2025

 

Případ druhý: Nejvyšší soud a spor o 1,2 mil Kč

V tomto případě šlo o to, že pozemky žalobců byly včleněny do zastavitelné plochy v roce 2001, určení těchto pozemků k zastavění bylo zrušeno v územním plánu obce, který nabyl účinnosti 18. 5. 2016. Do té doby nepodali žalobci žádost o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení, jejich záměr výstavby haly na jednom z dotčených pozemků byl ve fázi zcela obecného záměru zachyceného ve studii prezentované až v průběhu července 2015, další přípravné kroky pro realizaci záměru žalobci neučinili.

Nejvyšší soud pravil: „ Nejvyšší soud v usnesení ze dne 26. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1046/2020, dospěl k závěru, že je-li posuzováno, zda má vlastník pozemku právo na náhradu za omezení vlastnického práva na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona, je nutné také zohlednit § 102 odst. 3 stavebního zákona; došlo-li ke zrušení zastavitelnosti pozemku po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila, náhrada vlastníkovi pozemku ani na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona nenáleží (nejsou-li splněny podmínky pro přiznání náhrady stanovené v § 102 odst. 3 větě druhé stavebního zákona).

Ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí Nejvyššího soudu Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 11. 5. 2021, sp. zn. III. ÚS 102/21… Závěr odvolacího soudu, že žalobcům v takovém případě nárok na náhradu za omezení vlastnického práva na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny nezáleží, neboť podmínky stanovené v § 102 odst. 3 stavebního zákona nebyly splněny, je v souladu s výše uvedenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.“

Podle usnesení NS ze dne 20. 11. 2024, čj. 22 Cdo 967/2024 – 377.

Více našich textů k náhradám za zmařená očekávání investorů najdete zde.