Nejvyšší správní soud rozhodoval o kasační stížnosti ve věci, o které jsme již psali. Potvrdil, co řekl KS Brno – estetické a kompoziční důvody opravdu nejsou dostatečným pardonem pro zásah do vlastnického práva.

Estetika nepřeváží nad vlastnickým právem

NSS: „Stěžovatelka rozporovala rovněž hodnocení zásahu do práv navrhovatelů jako podstatného, tedy třetím stupněm z pěti na pomocné stupnici, kterou použil krajský soud. Stěžovatelka měla za to, že krajský soud nevzal v úvahu, že „nejzásadnější prvek“ vlastnictví pozemků, tedy možnost umístit na ně po jednom rodinném domě, zůstal zachován.

Stěžovatelka však nezohlednila, že vlastníci pozemků jistě mají zájem tyto pozemky využít i k jiným přípustným účelům, než je jen „pouhé“ umístění rodinného domu (zejména tedy jejich nezastavěnou část jako zahradu) a samozřejmě podstatné zmenšení jejich využitelné výměry, byť pravděpodobně u každého z nich nestejným dílem (podle toho, jak by na každý z pozemků „dopadlo“ vymezení veřejného prostranství v územní studii), by nejenže zásadně omezilo tato další využití, ale samozřejmě i tomu adekvátně snížilo jejich cenu pro případný prodej. Stěžovatelka zdůrazňuje estetické hledisko a své vlastní právo na samosprávu a autonomní rozhodování o využití ploch.

Právo vymezovat veřejná prostranství by však měla využívat primárně na pozemcích, které zároveň i vlastní, případně na jiných pozemcích ve veřejném vlastnictví, a pouze v nezbytně nutné míře na pozemcích, kde tím výrazně zasahuje do práv jejich soukromých vlastníků. Nejvyšší správní soud se ztotožňuje s krajským soudem v tom, že samotné kompoziční a estetické hledisko v tomto případě nepřeváží nad ústavně chráněným právem vlastnickým.“

Územní studie není něco jako smlouva mezi vlastníky

Soudci dodali: „K otázce závažnosti zásahu do práv navrhovatelů Nejvyšší správní soud poznamenává, že stěžovatelka vůbec nevysvětlila, z čeho dovozovala, že „v rámci územní studie vlastníci pozemků v dané lokalitě naleznou dohodu, kteří a jakým dílem se budou svými pozemky na ploše veřejného prostranství podílet“… V souladu s § 6 odst. 1 písm. b) ve spojení s § 25 stavebního zákona z roku 2006 se územní studie pořizovala v přenesené působnosti. Nedělo se tak za obligatorní účasti veřejnosti ani dotčených vlastníků. Územní studie nebyla projednávána či schvalována. Orgán územního plánování pouze schvaloval možnost jejího využití jako územně plánovacího podkladu podle § 30 odst. 5 ve spojení s § 25 stavebního zákona z roku 2006.

Jedinou možností účasti dotčených osob na pořizování územní studie bylo zajištění (a financování) jejího zpracování ve smyslu § 30 odst. 4 téhož zákona, to by však musel podle tohoto ustanovení pořizovatel územní studie (orgán územního plánování) v jejím zadání explicitně stanovit. Ani v takovém případě by však územní studie nesloužila k nějaké dohodě dotčených vlastníků na rozložení „břemene“ veřejného prostranství – takovou funkci mohla za účinnosti stavebního zákona z roku 2006 plnit dohoda o parcelaci podle § 43 odst. 2 tohoto zákona; tuto možnost však stěžovatelka nezvolila. Krajský soud správně vyhodnotil, že stěžovatelka nebyla povinna dohodu o parcelaci využít. Nemůže však nyní dovozovat, že územní studie, kterou zvolila, bude dohodu o parcelaci nějakým způsobem suplovat či zprostředkovávat vyjednávání vlastníků pozemků.

 K tomu územní studie nesloužila a neslouží ani podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon z roku 2021“), který tento územně plánovací podklad upravuje obdobně jako stavební zákon z roku 2006 (srov. § 67 až § 69 stavebního zákona z roku 2021). I absence jakékoli záruky pro navrhovatele, že budou moct zásadně ovlivnit pořizování územní studie, tak svědčí o tom, že zásah do jejich práv byl větší, než jaký dovozovala stěžovatelka. Nejvyšší správní soud se proto ztotožňuje s krajským soudem, že pokud stěžovatelka požadovala nové vymezení veřejného prostranství v územní studii podmiňující zástavbu na více než pětině celkové rozlohy pozemků v ploše SV.030, zasáhla tím do práv vlastníků těchto pozemků citelným způsobem, tedy slovy krajského soudu „podstatně“.

Podle rozsudku NSS čj. 5 As 280/2025 – 37 ze dne 15. 10. 2026

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.