Jedna obec přijala nový územní plán, ve kterém dost zkrouhla možnosti výstavby. Na plochách pro bydlení totiž zakotvil za účelem méně intenzivní výstavby koeficient zastavitelnosti tak, že nezastavěná plocha musela tvořit nejméně 60 % výměry pozemku, a dále požadavek na minimální výměru zastavitelného pozemku (1 100 m2). Přes tuto přísnost obec u soudu vyhrála.

Inspirativní důvody pro omezení zastavitelnosti

Dovolíme si na tomto místě obsáhlejší citaci k situaci v obci, protože jsou v ní pěkně shrnuty důvody pro přísnější regulaci: „Pozemky v rámci plochy 546-K považovala stěžovatelka za vhodné pro výstavbu rodinných domů, přičemž bez dalších podrobností tvrdila, že má k dispozici i projekt. Odkázala také na již probíhající výstavbu severně od tohoto pozemku (resp. pozemků) a na to, že vedení záhumenního prstence v nynějších intencích je nevhodné a neproveditelné, čímž je nutné jej omezit, resp. odsunout.

Odpůrkyně na tuto námitku reagovala souborem důvodů vztahujícím se k převažujícímu veřejnému zájmu, pro které námitce nevyhověla. Konstatovala, že vedení záhumenního prstence je zde žádoucí kvůli ochraně zástavby před intenzivním zemědělstvím, přináší rekreační funkci, zpřesňuje pás rekreační úpravy krajiny dle studie ORP Černošice a s ohledem na předpokládaný demografický vývoj není další plocha k zastavění potřebná. Rovněž se na dané ploše nachází zemědělské půdy v I. třídě ochrany, u nichž právní předpisy předpokládají zvláštní veřejný zájem na jejich zachování.

K pozemku zařazenému do plochy 015-Z (BP) pak stěžovatelka upozornila na to, že si nechává zpracovávat dokumentaci a se zastupitelstvem již projednává výstavbu rodinných domů dle dosavadního územního plánu, který klade na stavebníky mírnější požadavky. Přijetí přísnější regulace by projekt v intencích zpracovávané dokumentace znemožnilo, což by mohlo vést také uplatnění nároku na náhradu za změnu v území. Mírnější podmínky stěžovatelka považovala za vhodné s ohledem na zachování celistvého urbanistického řešení území. Připomněla i cíl územního plánu využívat zastavitelné plochy efektivně a úsporně.

Odpůrkyně na to reagovala tím, že příliš hustá výstavba by znamenala jednak nevhodnou vizuální bariéru a ostrý přechod zástavby do krajiny. „Naředění“ zástavby dále zdůvodnila nežádoucím zvyšováním počtu obyvatel v situaci nedostatečné občanské vybavenosti obce. Tato argumentace podle názoru Nejvyššího správního soudu dává stěžovatelce dostatečnou odpověď na její námitky, a to i s ohledem na skutečnost, že uvedené úvahy je nutné chápat též v kontextu obecného odůvodnění územního plánu, v němž odpůrkyně své cíle blíže rozpracovala a analyzovala.“

Obce, které chtějí redukovat zastavitelnost se uvedeným mohou inspirovat a podobné důvody rozpracovat do svého územního plánu.

Jak zdůvodnit záhumenní prstenec

V rozsudku se dočteme: „Krajský soud způsob vypořádání stěžovatelčiných námitek v opatření obecné povahy v napadeném rozsudku podrobně shrnul a dále konstatoval, že odpůrkyně se sice nevyjádřila k některým dílčím tvrzením zcela konkrétně, avšak odůvodnění územního plánu jako celek přinášelo dostatečnou reakci na uplatněné námitky stěžovatelky.

Stěžejní část odůvodnění územního plánu se dle jeho názoru zakládala na tom, že odpůrkyně, vědoma si rapidního růstu počtu obyvatel, který však nebyl doprovázen odpovídajícím rozšířením zařízení občanské vybavenosti (mateřská a základní škola, zařízení kulturního a sportovního využití apod.; viz též s. 17 odůvodnění územního plánu), se rozhodla tento růst regulovat mj. formou „naředění“ zástavby. Současně odpůrkyně s ohledem na intenzivní využití zemědělské půdy v bezprostředním okolí obce vymezila kolem jejího jádra záhumenní prstenec zahrad, sadů a veřejné zeleně tak, aby došlo k určitému oddělení obytné části a zemědělsky obhospodařované půdy a bylo tím i vytvořeno rekreační krajinné zázemí obce.“

Územní plány se holt mění

NSS se vyjádřil ke staré bolístce nových územních plánů, tedy tomu, že se zkrátka regulace čas od času mění a vlastníkům se to nelíbí: „Nejvyšší správní soud v minulosti opakovaně vyjádřil názor, že úkolem správních soudů není územní plány dotvářet a věcně regulovat… Při přezkumu územních plánů naopak musí respektovat právo územních samosprávných celků na samosprávu. Ačkoli je logické, že výsledkem procesu územního plánování vždy bude upřednostnění některých zájmů před zájmy jinými, je třeba bránit jednotlivce před excesy v územním plánování. Obec tak při pořizování územního plánu musí poměřovat mezi zájmy vlastníků dotčených pozemků a veřejným zájmem na stanovení smysluplného a harmonického využití území…

Vlastníci pozemků dále nemohou mít legitimní očekávání, že územní plán zůstane neměnný po celou dobu existence jejich věcných práv k nemovitým věcem, neboť princip legitimního očekávání v procesu územního plánování nelze vykládat jako zachování statu quo. Jedná se o dlouhodobý proces, v němž se střetávají různé typy zájmů – a vyhovění jednomu typu zájmů obvykle vede k poruše ve vztahu k zájmu jinému (či jiného). S ohledem na územní a společenský vývoj není možné očekávat absolutní neměnnost poměrů, a kontinuita územního plánování tedy není bezbřehá.

V tomto ohledu je nasnadě dodat, že stěžovatelka měla (popř. její právní předchůdkyně) v nyní projednávaném případě dostatek času, aby výstavbu případně realizovala v intencích dosavadního územního plánu… Stěžejní částí posouzení přiměřenosti zásahu do vlastnického práva je zhodnocení důvodů a cílů tohoto zásahu, vůči nimž se váží míra omezení vlastnického práva, k němuž napadeným opatřením obecné povahy došlo.“

K minimální výměře stavebního pozemku

Mnozí vlastníci nesouhlasí ani s minimální výměrou pozemku pro rodinný dům, protože je to samozřejmě omezuje v podnikatelském rozletu. Aby to taky jednoho nenaštvalo, když namísto 3 rodinných domů na pozemku s 1200 m2 můžete najednou stavět jen jeden!

Soud k tomu řekl: „Regulace pozemku stěžovatelky v rámci plochy 015-Z pak sice přinášela jisté omezení zastavitelnosti oproti předchozí regulaci (došlo ke stanovení přísnějších podmínek pro výstavbu, než které existovaly dříve v rámci plochy všeobecného smíšeného území), avšak k méně liberálnímu řešení obec přistoupila kvůli relevantním důvodům, zejména snaze omezit počet nových obyvatel kvůli riziku neudržitelného rozvoje obce a dále snaze zředit zástavbu směrem od jádra sídla k volné krajině (přičemž provedené změny byly schopny dosáhnout svého účelu). Zastavění tohoto pozemku rodinnými domy nebylo ani nadále vyloučeno, jen případná nová zástavba bude řidší.

Skutečnost, že nebyl akceptován alternativní názor stěžovatelky na vhodný způsob využití, neznamená, že odpůrkyně neproporcionálně zasáhla do stěžovatelčina vlastnického práva. Tento zásah jednak nebyl zvlášť závažný (regulace v řízení dotčených pozemků se oproti předchozímu územnímu plánu nezměnila zvlášť podstatně) a stěžovatelka navíc ve vztahu k uvedeným pozemkům v námitkách nepředstavila zcela konkrétní a přesvědčivě zdůvodněný návrh jiného, méně invazivního řešení.“

Nedostatečná infrastruktura je důvodem pro omezení vlastníků

NSS ještě dodal: „To, že odpůrkyně bude prostřednictvím územního plánu usilovat o zmírnění dalšího růstu počtu obyvatel až do doby, než dojde k odpovídajícímu doplnění základních prvků veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti (tedy do doby, než bude i potenciálním novým obyvatelům zajištěna alespoň základní kvalita bydlení), považuje Nejvyšší správní soud za legitimní, racionální a logický postup.

Tento postup plně odpovídá cílům a úkolům územního plánování podle § 18 a 19 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zároveň se nejedná o situaci, kdy by stěžovatelka jako jediná (či jedna z mála) měla nést důsledky předchozí ne zcela dostatečné regulace výstavby, neboť i na jiných plochách územní plán stanovil obdobné podmínky pro výstavbu, tedy zejména podíl nezastavěné plochy 60 %. Nelze rovněž tvrdit, že by regulace budoucího nárůstu obyvatel územním plánem byla zcela zanedbatelná, a nebylo by tak možné dosáhnout sledovaného cíle.“

Souhlas s plánovací smlouvou si nejde vynutit

Vzhledem k tomu, že Babišova novela stavebního zákona (novou podobu po tom ohromném pozměňovacím návrh z pera MMR ještě neznáme) uvažovala nad tím, že by bylo možné nahradit souhlas obce s uzavřením plánovací smlouvy rozhodnutím soudu (tedy by si developer mohla souhlas  obce proti její vůli vynutit), je zajímavé, co řekl NSS: „Pokud krajský soud v jiné věci připustil, že řešit nedostatky veřejné infrastruktury šlo v konkrétní situaci (odlišné od té, která nastala v projednávané věci) i plánovací smlouvou či jinými opatřeními, je potřeba dodat, že i v nynější věci účastníci řízení o uzavření plánovací smlouvy jednali, ale toto jednání neskončilo dohodou. Obci v rámci její samostatné působnosti nelze ukládat, aby nedobrovolně vstupovala do právních vztahů, které z konkrétních legitimních důvodů považuje za nevhodné.“

Podle rozsudku NSS čj. 7 As 64/2025 – 36 ze dne 20. 4. 2026

Více našich textů k územním plánům najdete zde.