V naší advokátní kanceláři rádi pomáháme obcím s obhajobou územních plánů u soudů (nejraději tehdy, když se podílíme i na vypořádání připomínek, protože máme jistotu, že se na nic důležitého nezapomnělo). Když vyhrajeme, dáme si na oslavu dobré znojemské pivo Old Cock. V předchozích dnech jsme měli několik takových příležitostí a jsme na to hrdí.

Obec bez územního plánu

Je vždycky zajímavé zpracovávat nový územní plán pro obce, které zatím žádným nedisponují nebo měly velice staré územní plány s omezenou dobou platnosti. Dnes už se to nestává, ale skutečně v devadesátých letech existovali zpracovatelé, kteří řekli, že jejich územní plán platí třeba do roku 2015 a pak jaksi zaniká. Nebudeme teď řešit, jestli vůbec byla taková ustanovení přípustná podle zákona č. 183/2006 Sb., protože soudy to akceptují a připouští, že obce s takto koncipovanými územními plány žádnou ÚPD nemají.

Problém představují vlastníci, kteří si v roce 2025 vzpomenou, že podle prastarého územního plánu asi měli zastavitelné pozemky a domáhají se toho, aby i nový územní plán jejich polím přiřkl způsob využití BI, BH, VL nebo tak nějak, hlavně aby neměli nechtěnou zemědělskou půdu. Někdy se pak stává, že je obtížné dát do kupy historické plány z roku 1993, aby se vůbec prokázalo, jestli skutečně byly pozemky zastavitelné nebo ne. Přesně takový případ nám teď přistál na stole.

Soud: kontinuita nemůže být bezbřehá

Krajský soud byl na vlastníky, kteří se domáhali toho, aby jim nový územní plán dal rozsáhlou zastavitelnou plochu pro bydlení nebo alespoň „sportovní komerci“, přísný. Předně připomněl: „Z existence dřívějšího územního plánu nelze dovozovat utvoření „závazné správní praxe“ – tím by byla popřena sama podstata územního plánování. S ohledem na územní a společenský vývoj tak nelze očekávat absolutní neměnnost poměrů. Relevantní je v tomto ohledu i změna právní úpravy včetně změn, které přinesl stavební zákon z roku 2006 oproti stavebnímu zákonu z roku 1976. Vlastníci pozemků si proto mají být vědomi možnosti, že v budoucnu nemusí být možné jejich pozemky zastavět, neboť kontinuita územního plánování není bezbřehá…

Smyslem vydání nového územního plánu je nově a na základě aktuálních poměrů posoudit urbanistickou koncepci obce a potřeby využití jejího území. Ačkoli je třeba ctít kontinuitu jako jednu ze zásad územního plánování, při pořizování nového územního plánu dochází k revizi existujícího stavu, kterou požadavek kontinuity nesmí znemožnit… Princip legitimního očekávání vlastníků pozemků a požadavek na kontinuitu územního plánování neznamená, že obec musí převzít všechny návrhové plochy do nového územního plánu, neboť tím by byl vyloučen jakýkoli rozvoj v území. Má-li však dojít ke změně funkčního určení ploch, pak musí být podložena dostatečně závažnými důvody, opírajícími se buď o relevantní změnu okolností, nebo o to, že původní řešení je věcně nesprávné a vede k závažné kolizi s veřejným zájmem. Ochrana kvalitní zemědělské půdy a snaha přizpůsobit množství dostupných zastavitelných ploch předpokládanému rozvoji obce, který se odvíjí od dosavadního rozvoje výstavby a počtu obyvatel, jsou v obecné rovině kritérii objektivními, legitimními a racionálními, je však třeba je aplikovat nediskriminačním způsobem, tj. na obdobné případy obdobně. “

Soud správně konstatoval: „V daném případě se tak navíc dělo po devítiletém období, kdy území odpůrkyně nebylo regulováno žádným územním plánem. Logicky platí, že čím delší je období bez regulace (tedy: území se rozvíjí bez ohledu na původní koncepci), tím méně je „na co navazovat“, a tím menší je legitimní očekávání vlastníků, že jejich pozemek bude regulován původním způsobem. Již sama skutečnost, že odpůrkyně neměla devět let žádný územní plán, tak oslabuje legitimní očekávání navrhovatelů… V nynější věci ale navrhovatelé (jejich právní předchůdci) po dlouhou dobu neprojevili žádný záměr k využití svého pozemku dle (tvrzeného) předchozím územním plánem předpokládaného způsobu využití (natož aby získali pravomocné povolení či započali s výstavbou) – a de facto si stěžují pouze na údajné snížení jeho hodnoty; a odpůrkyně naopak zohlednila faktické účelové určení pozemku (orná půda) a v souladu s ním vymezila na pozemku navrhovatelů plochu AP určenou k zemědělskému využití.“

Změna právní úpravy je relevantním důvodem pro změnu

Zajímavé je, že soud zdůraznil: „Za ty opravdu klíčové důvody lze označit změnu právní úpravy, která chrání nezastavěné území, a s tím související ochranu zemědělského půdního fondu a skutečnost, že odpůrkyně již má dostatek zastavitelných ploch pro svůj předpokládaný rozvoj (zejm. pro bydlení). Nebylo by tedy ani možné odůvodnit vymezení dalších na pozemku navrhovatelů. Tyto důvody již judikatura obecně aprobovala jako dostatečné k narušení kontinuity územního plánování…

Navrhovatelé se tedy mýlí v tom, že by samotná změna právní úpravy nemohla být důvodem pro odklon od předchozího řešení územního plánu… Pořád ale platí, že stavební zákon z roku 2006 (nově) neumožňuje „jen tak“ vymezovat zastavitelné plochy, nejsou-li skutečně potřeba (zejm. s ohledem na rozvoj území a míru využití zastavěného území, viz § 18 odst. 4 a 5), což je samo o sobě i dle NSS relevantním důvodem k prolomení kontinuity… Ve vztahu k ochraně zemědělského půdního fondu a ochraně nezastavěného území navíc došlo i k relevantní změně spočívající v tom, že se nepotvrdily dosavadní předpoklady rozvoje obce, jde-li o předpokládaný nárůst obyvatel.“

Opravdu si dejte pozor na odůvodnění

Soud znovu připomněl, jak důležité je odůvodnění, zejména pokud si vlastníci stěžují na „zrušení“ zastavitelnosti: „Byť se odůvodnění územního plánu samozřejmě nezmiňuje přímo o pozemku navrhovatelů, je z něj zřejmé, proč odpůrkyně nevymezila vůbec žádné další zastavitelné plochy (zejména ty pro bydlení) – včetně pozemku navrhovatelů. Prakticky celou textovou částí územního plánu prostupuje jasný záměr odpůrkyně (vyjádřený již v zadání) nevymezovat zastavitelné plochy nad rámec těch stávajících, pro které již bylo vydáno územní rozhodnutí či stavební povolení, neboť ty jsou zcela dostatečné pro předpokládaný rozvoj obce.

V této souvislosti odpůrkyně (někdy i opakovaně) poukázala např. na bouřlivý rozvoj obce v posledních letech, nedostatečnou občanskou vybavenost (zařízení pro správu obce, mateřská škola a školská zařízení obecně, kulturní zařízení), vyčerpání kapacity čistírny odpadních vod (která je dostačující maximálně pro I. etapu výstavby), nedostatečné zásobování pitnou vodou (a nutnost jeho zajištění pro II. etapu výstavby), nedostatečnou energetickou infrastrukturu (potřeba vybudování trafostanic), ochranu zemědělského půdního fondu (orgány ochrany zemědělského půdního fondu nesouhlasil již s původně navrženým rozsahem zastavitelných ploch a ze svého požadavku slevil pouze pod podmínkou vypuštění jedné z nich a podmíněním největší lokality Z.14 regulačním plánem se stanovenými limity) a ochranu nezastavěného území. Cílem územního plánu tak bylo především usměrnit tento „bouřlivý“ rozvoj obce prostřednictvím etapizace tak, aby byla vytvořena odpovídající infrastruktura; a naopak zamezení dalšího rozvoje zastavitelných ploch. I při vypořádání námitek navrhovatelů pak odpůrkyně zjevně vycházela z kontextu celého odůvodnění územního plánu, neboť znova poukázala na ochranu nezastavěného území zavedenou stavebním zákonem z roku 2006…

Je tedy zřejmé, že odpůrkyně vylíčila důvody, pro které na pozemku navrhovatelů nelze vymezit zastavitelnou plochu (byť by tam dle předchozího územního plánu byla). Z odůvodnění územního plánu je i patrné, jaké konkrétní veřejné zájmy převážily nad zájmy navrhovatelů: šlo především o ochranu zemědělského půdního fondu a nezastavěného území a koncepci rozvoje území (a urbanistickou koncepci) s ohledem na hodnoty a podmínky území. Za situace, kdy odpůrkyně řádně zdůvodnila nemožnost vymezení další zastavitelné plochy na pozemku navrhovatelů, se již nemusela ještě specificky vyjadřovat k navrhovateli uváděným důvodům vhodnosti zastavění jejich pozemku… Soud má dále za to, že tyto důvody jsou dostatečně závažné, aby opodstatňovaly narušení (tvrzené) kontinuity územního plánování ve vztahu k pozemku navrhovatelů.

Podle rozsudku KS Praha ze dne 26. 1. 2026, čj. 41 A 96/2025 – 82.

O územních plánech píšeme pravidelně, více textů najdete tady.