Krajský soud v Brně dostal možnost vyjádřit se k podmínce územní studie a etapizace (stanovení procenta zastavění jiných zastavitelných ploch) v územním plánu.
K územní studii a etapizaci
Soud řekl: „Nelze též přisvědčit navrhovateli, že by územní studii plně nahrazovala etapizace a činila ji nadbytečnou. Navrhovatel vychází z mylného předpokladu, že smysl územní studie a etapizace je totožný. Etapizace má však řešit časovou posloupnost výstavby, nikoliv se zabývat prostorovým a technickým uspořádáním lokality a dalšími vlivy. Podobně nemá navrhovatel právo požadovat, aby obec zvolila pro řešení konkrétních otázek v území regulační plán, namísto územní studie…
Soud po zhodnocení věci dospěl k závěru, že požadavek odpůrkyně na pořadí změn v území je řádně odůvodněn a lze z něj spolehlivě seznat důvody přijatého řešení. Etapizace řeší časovou posloupnost realizace veřejných staveb a navazující zástavby a na rozdíl od územní studie řeší návaznost realizace jednotlivých částí tvořících komplex celé lokality. Je pak zcela pochopitelné, že nejprve odpůrkyně stanoví výstavbu zeleně a realizaci dopravní infrastruktury, včetně rekonstrukce ulic, které mají sloužit jako dopravní obslužnost pro dotčenou plochu. Zájem na postupném zastavování dotčené plochy, za současného zajištění dopravní obslužnosti a okolních veřejných prostranství, je tedy dostatečně legitimní, přičemž soudu nepřísluší směrovat pořizovatele územního plánu, jak podrobně a jakým směrem by měla etapizace probíhat…
Odpůrkyně logicky vysvětluje, že za účelem dopravní obslužnosti je třeba nejprve zajistit rekonstrukci ulic a pro kvalitní rozvoj bydlení vybudovat veřejné prostory, čímž vyjádřila legitimní veřejný zájem na tom, aby lokalita byla v tomto ohledu udržitelná. Této úvaze nelze ničeho vytknout. Soud souhlasí s odpůrkyní, že legitimním věcným důvodem rozložení rozvoje dotčených ploch je též zkvalitnění konkrétních částí městské infrastruktury (rekonstrukce ulic). Je sice pravda, že etapizace je zásahem do vlastnického práva navrhovatele, avšak v tomto případě nikoliv neodůvodněným či nepřiměřeným.“
K prodloužení doby trvání podmínky územní studie
Soud řekl: „Odpůrkyně přitom zavedla ve Změně č. 1 ÚP nově lhůtu v délce 8 let, nicméně je třeba vzít v úvahu, že již původní územní plán před Změnou č. 1 ÚP stanovil pro dotčené plochy 8letou lhůtu pro vypracování s trváním od nabytí jeho účinnosti do 31. 12. 2018. Fakticky je tedy v nyní projednávaném případě třeba posuzovat dobu omezení využití ploch v celkové délce 16 let, neboť Změna č. 1 ÚP zavádí 8 let opětovně… Soud s přihlédnutím k citované judikatuře NSS, z níž se podává, že lhůta pro pořízení územní studie má být ideálně stanovena v řádu jednotek let, dospěl k závěru, že doba v délce 16 let z hlediska požadavku přiměřenosti neobstojí…
Odpůrkyně sice vyzdvihuje značnou rozsáhlost plochy s tím, že má čítat 60 rodinných domů. To však samo o sobě nevysvětluje, z jakých konkrétních důvodů je zpracování územní studie prodlužováno o dalších 8 let (fakticky na 16 let). K otázce zátěže obyvatelstva rizikovými faktory, či řešení dopravní a technické infrastruktury odpůrkyně rovněž blíže nespecifikuje konkrétní překážky, kromě toho, že plocha zahrnuje páteřní veřejné prostranství – to však územní plán jednoznačně prostorově již vymezuje a zajišťuje jeho bezpečnou a kvalitní výstavbu etapizací a vymezením ploch veřejného prostranství. Územní plán už tedy značnou část otázek řeší – např. využití dotčených ploch, polohu a šířku veřejného prostranství, či rozhodnutí o napojení rozvojové plochy na stávající ulice a rozhodnutí o jejich rekonstrukci…
Změna č. 1 ÚP tak postrádá dostatečné důvody, které by vysvětlovaly pokračující časové omezení vlastnického práva navrhovatele, resp. uspokojivě nevysvětluje, z jakého důvodu je další prodloužení lhůty o 8 let pro vypracování územní studie potřebné. Soud též postrádá vysvětlení odpůrkyně, z jakého důvodu nebyla územní studie vypracována v původní stanovené lhůtě.“
Rozsudek KS Brno ze dne 22. 4. 2026, č. j. 63 A 11/2026-294.
Více našich textů k územním plánům najdete zde.