Než nabyl účinnosti nový stavební zákon, používaly se jako právní základ pro jednání s investory tzv. zásady či metodiky. Řada obcí a měst tak disponuje přebujelým textem plným nadbytečných klauzulí, který po nabytí účinnosti nového stavebního zákona přináší více potíží než užitku. Zásady totiž nejsou schopny zachytit variabilitu situací, které vytváří „stavební život“, vytváří překážky pro jednání a stejně nejsou schopny nahradit dobře sepsanou smlouvu.
V některých situacích dokonce zásady mohou vést k trestním oznámením – to když má někdo pocit, že zastupitelé nejednají v souladu s nimi (i když tomu tak třeba v reálu není). Kapitola sama pro sebe jsou pak složité pojmy, lhůty a různé další požadavky na úředníky omezující možnost dojednat pro obec vhodné podmínky.
Smlouvy ano, ale ne zveřejněné „vzory“
Obcím nedoporučujeme zveřejňovat ani vzorové smlouvy. Obvykle se stejně nedají použít, protože každý záměr je jiný a vyžaduje individuální přístup (snad až na velmi jednoduché soukromoprávní smlouvy o prostém finančním příspěvku). O tom, proč je problematické zveřejňovat vzorové veřejnoprávní plánovací smlouvy jsme psali zde.
V naší advokátní kanceláří jsme na základě těchto neblahých zkušeností z praxe dospěli k závěru, že už nebudeme samosprávám nabízet zpracování zásad pro jednání s investory. Domníváme se, že obcím bohatě stačí mít několik základních principů, ze kterých jasně a bez potřeby komplikovaných právních výkladů vyplývá, že obec požaduje po stavebnících, aby se podíleli na zátěži veřejné infrastruktury a že jedná se všemi férově a nediskriminačně.
Co tedy obcím a městům doporučujeme?
Naše vzorové jednoduché principy pro vyjednávání s investory najdete zde (jsou k volnému využití). Právě ony obcím umožní být flexibilní a nebát se o záměrech skutečně vyjednávat.
Ano, považujeme zásady pro vyjednávání s investory za dnes již nadbytečným, nebo snad i rizikovým dokumentem, tím větší důraz ale v naší advokátní kanceláři klademe na dobře sepsanou plánovací smlouvu. Máme s nimi bohaté zkušenosti a rádi pomůžeme i vaší obci.
Závěr
Pokud samospráva má zájem smlouvy se stavebníky a investory uzavírat, doporučujeme připravit si pouze zásadní principy a zveřejnit způsob, jakým bude obec počítat příspěvek na veřejné infrastrukturu. Rádi pak pomůžeme s přípravou první uzavírané smlouvy (nebo několika prvních smluv), na kterých si obec principy „vyzkouší“ v praxi a ověří si jejich funkčnost. Uzavřené smlouvy pak mohou do budoucna pomoci jako určité „vzory“ pro další kontraktaci.
Podrobný výklad k plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona najdete zde.