Z každičkého ustanovení návrhu novely stavebního zákona čiší, že ji psali developeři pro developery a taky “odborníci“, kteří rozhodně nemají ani tušení, jak vypadá kvalitní legislativní práce. Zářným příkladem jsou blouznivé změny u veřejnoprávních plánovacích smluv.

Zaplaťte a můžete stavět, jak chcete

Za peníze v Praze dům, říká se. Na nové plánovací smlouvy to rozhodně bude sedět. Developeři se totiž budou moct vyplatit z povinnosti mít pro svoje bytové domy nebo jiné záměry dostatek parkovacích míst nebo kapacity veřejné infrastruktury jako je čistička odpadních vod nebo vodovod. Všechno bude jedno.

Vyplývá to z nového § 131 odst. 2 písm. 6) stavebního zákona, kde se píše: „V plánovací smlouvě se obec, městská část hlavního města Prahy, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury může dále zavázat k tomu, že zajistí společné řešení požadavků na výstavbu potřebných k uskutečnění záměru podle § 137 odst. 6“. 

V § 137 odst. 6 se pak dočtete: „Požadavky na výstavbu, jejichž povaha to nevylučuje, zejména požadavky na parkování, napojení na sítě dopravní a technické infrastruktury, zelenou infrastrukturu, občanské vybavení, hygienická zařízení či nakládání s odpady a s vodou, lze splnit též poskytnutím příspěvku na jejich společné řešení na základě plánovací smlouvy uzavřené s obcí.“

To už je docela silné kafe. Znamená to, že si investoři budou stavět, jak budou chtít. Nebudou se muset starat o to, jestli pro nové obyvatele, které do obcí jejich projekty přinesou, bude dostatek vody, nebudou muset řešit odpadní vody, bude jim lhostejné, jak se bude parkovat a už vůbec se nebudou muset trápit nějakou hloupou občanskou vybaveností nebo jiným zbytečnými nesmysly, které doposud tak fatálně blokovaly drahocennou výstavbu.

Obec se smlouvou nesouhlasí? Dáme ji k soudu!

Když by se náhodou některá obec vzpěčovala developerovu zájmu o uzavření smlouvy, přináší novela stavebního zákona řešení v 132 odst. 4. Nově bude ustanovení znít: „Pokud obec, městská částí hlavního města Prahy nebo kraj neuzavře se stavebníkem v přiměřené době plánovací smlouvu, která je podmínkou pro povolení jeho záměru, i přesto, že stavebník jim předložil návrh na uzavření plánovací smlouvy splňující podmínky územního nebo regulačního plánu a plnění uvedená v návrhu plánovací smlouvy jsou přiměřená okolnostem a podmínkám konkrétního záměru, je stavebník oprávněn domáhat se nahrazení chybějícího souhlasu s uzavřením smlouvy rozhodnutím soudu.“

To je opravdu komické. Když se bude developerovi zdát, že obec je drzá a odmítá poslušnost, tak ji se svým týmem advokátů požene před soud, který ji podle představ stavebníka donutí přijmout nabídku, která se nedá odmítnout. Jsme opravdu zvědaví, jak budou soudci ze správních soudů (jde o veřejnoprávní smlouvy) řešit, jestli je nebo není plnění nabízené investorem přiměřené okolnostem. Kolik peněz je třeba dost peněz za to, že se stavebník nebude obtěžovat řešit parkování a ČOV? Za jakých okolností bude možné donutit obec, aby souhlasila s větrníky nebo soláry za humny?

Z toho všeho, co se v novele stavebního zákona chystá ke smlouvám plyne jediné: Obce by se už teď měly snažit co nejlépe připravovat územní plány a dávat do nich podmínku uzavření plánovací smlouvy a nastavovat jasně a velmi konkrétně obsah této smlouvy (ideálně v územním plánu s prvky regulačního plánu). Jinak se budou ještě divit, k čemu všemu je budou moct stavebníci dotlačit.  Neřešení problému a ponechání plánovacích smluv napospas zdivočelým mravům není zkrátka rozumné.

Změny plánovacích smluv bude moct řešit jen rada obce

Samotnou plánovací smlouvu bude nadále schvalovat zastupitelstvo. Velice nestandardní ale je, že změny plánovací smlouvy mohou být v rukou rady (až na ty změny, které by zasahovaly do vyhrazené pravomocí zastupitelstva podle zákona o obcích). Rada bude moct o změnách plánovací smlouvy rozhodovat tehdy, pokud na ni zastupitelé svoji pravomoc přenesou.  Nejde tedy o automatickou pravomoc rady.

Samo o sobě nemusí být samozřejmě špatně, když bude rada řešit plánovací smlouvy. Je ale vždycky třeba zohlednit konkrétní podmínky a pečlivě uvážit, jestli zastupitelé chtějí, aby se vůbec smlouvy do rukou rady dostaly.

Nevyjasněnou otázkou totiž je, do jaké míry bude rada moct měnit samotnou smlouvu, když ji schválil nejvyšší kolektivní orgán obce. Jinými slovy je nejasné, jestli rada může nějak významněji měnit rozhodnutí zastupitelstva nebo se musí pohybovat jen v jeho intencích. Myslíme si, že přípustná je jen druhá možnost – jenže tím se dostáváme do dalších potíží – jaké změny ještě budou v rozsahu původního rozhodnutí a které už ne?

Kvůli přenesení pravomoci měnit uzavřené plánovací smlouvy na radu tak mohou vznikat zajímavé situace. Stále je také třeba mít na mysli, že plánovací smlouvy jsou veřejnoprávní a že je kvůli tomu možný přezkum jejich zákonnosti (i zákonnosti jejich změny) krajským úřadem. Jestliže rada překročí svoji pravomoc a bude fakticky měnit původní vůli zastupitelstva, může být změna plánovací smlouvy zrušena pro nezákonnost. To asi bude chtít málokterá obec a koneckonců i investor.

Projednávané velké novele stavebního zákona se věnujeme dlouhodobě, naše další texty najdete zde.