Nejvyšší správní soud se zabýval případem, kdy jedno město v územním plánu redukovalo zastavitelnou plochu a vrátilo ji do ZPF, aby současně mohlo na ZPF vymezit novou zastavitelnou plochu. Tyto kompenzace jsou poměrně kontroverzní, a proto je zajímavé se podívat, co na ně říká NSS.

Na jednom pozemku zastavitelnost zrušíme, na jiném vymezíme

V rozsudku je změna územního plánu popsána takto: „Touto změnou byly mimo jiné dotčené pozemky vyjmuty ze zastavitelné plochy a nově zařazeny do ploch s funkčním využitím zemědělská plocha. Odpůrce změnu odůvodnil zejména tím, že jejím účelem bylo umožnit rozšíření výstavby na pozemku parc. č. 263 jako přirozený krok v rozvoji zastavěného území dané lokality, přičemž současně redukoval jiné zastavitelné plochy tak, aby nedošlo k jejich celkovému zvýšení ve smyslu § 55 odst. 4 stavebního zákona.

Ve vztahu k pozemkům navrhovatelky odpůrce uvedl, že na nich od roku 2009 neproběhla žádná stavební činnost, nebylo vydáno rozhodnutí o změně využití území a pozemky nebyly vybaveny veřejnou infrastrukturou. Proto navrhl zmenšení plochy 13-1.03-BR/1,17 a ponechal v ní pouze část (pozemek parc. č. 257 ve vlastnictví odpůrce), která přímo navazuje na zastavěné území a je napojitelná na dopravní infrastrukturu. Dále odpůrce uvedl, že dotčené pozemky navrhovatelky nejsou vhodné k zastavění, protože je žádoucí držet pietní pásmo hřbitova a nezastavovat až k jeho hranici.“

NSS: zrušení zastavitelnosti bylo v pořádku

NSS podržel krajský soud a stručně řekl: „Krajský soud se touto argumentací zabýval v bodech 14 a 15 napadeného rozsudku. Zde uvedl, že z pouhé skutečnosti, že územní plán nakládá s pozemky různých vlastníků odlišně, nelze bez dalšího dovozovat diskriminaci. Současně poukázal na konkrétní důvody, které odpůrce pro odlišné řešení uvedl. Připomněl, že ponechání pozemku odpůrce v zastavitelné ploše bylo odůvodněno snahou o využití již vložených investic do veřejné infrastruktury a umožněním dostavby v přímé návaznosti na stávající zastavěné území.

Naproti tomu u pozemků stěžovatelky odpůrce zohlednil, že na nich nebylo vydáno žádné územní rozhodnutí, neproběhla na nich žádná stavební činnost a že je vhodné v jejich místě zachovat pietní pásmo hřbitova. Krajský soud uzavřel, že tyto důvody jsou logické a racionální. Stěžovatelka však v kasační stížnosti s těmito závěry nijak věcně nepolemizuje a omezuje se pouze na opakování obecného tvrzení o diskriminaci. I tato kasační námitka je proto nepřípustná podle § 104 odst. 4 s. ř. s.“

Z toho plyne, že kompenzace evidentně možné jsou, jen se to musí, jak jinak, dobře odůvodnit.

Podle rozsudku NSS čj. 7 As 16/2025 – 26 ze dne 12. června 2026

Více našich textů k problematice zrušení zastavitelnosti najdete zde.