Mnohé obce bojují s tím, že si nejrůznější „vykukové“ načerno přestaví administrativní budovy nebo rodinné domy na ubytovny. Jejich obyvatelé pak obtěžují široké okolí a jen těžko se s tím něco dělá. Existují ale úřady, které takové nelegální úpravy nařídí odstranit a soudy je v tom podrží, jako třeba ten v Ústeckém kraji.
Co provedli majitelé nemovitosti
Vlastníci administrativní budovy v Úštěku – Českém Předmětí udělali celou řadu stavebních úprav, zejména vybudovali vnitřní příčky, čímž každou místnost rozdělili na dvě menší, z toho jednu s kuchyňskou linkou. Každou z takto vzniklých jednotek vybavili i hygienickým zázemím (vana, toaleta nebo sprchový kout) a samostatným vchodem. Provedli též výměnu vnitřních instalací (voda, elektřina a kanalizace).
Krajský soud dovodil, že „vymezení jednotek nebytových a vedení stavby jako administrativní nemusí znamenat, že stavba nebo její část není užívána k bydlení. V posuzované věci proto nebylo rozhodné zjištění, jakým způsobem byla budova fakticky užívána, nýbrž posouzení, zda stavební úpravy, které žalobci provedli, umožňují stavbu užívat k bydlení. Jelikož provedené stavební úpravy umožňují užívat stavbu za účelem bydlení, a tedy za jiným účelem než administrativním, jedná se o změny… které podléhaly ohlášení stavebnímu úřadu. Soud nadto vzal za prokázané, že ke změně způsobu užívání došlo i fakticky, neboť jsou na adrese stavby přihlášeny k trvalému pobytu osoby pobírající dávky státní sociální podpory. Změnu způsobu užívání prokázaly i poznatky Policie České republiky, která na místě opakovaně šetřila protiprávní jednání osob, které v budově žijí.“
Vedle toho předchozí majitel změnil původní rovnou střechu na sedlovou, k čemuž dle tvrzení majitelů nemovitosti došlo už v 80. letech 20. století, tedy to podle jejich představ už mělo být „zahlazeno“ a v podstatě se měla černá stavba prostým plynutím času legalizovat.
Černá stavba se nepromlčí
NSS podle očekávání řekl k nelegální úpravě střechy: „Nejvyšší správní soud předně uvádí, že stavební zákon nestanovil objektivní promlčecí lhůtu, po jejímž uplynutí by stavební úřad nemohl přistoupit k zahájení řízení o odstranění nepovolené stavební úpravy… Nestanovil ani povinnost stavebního úřadu přihlédnout v řízení o odstranění nepovolené stavby k délce doby, která od jejího provedení uplynula. Uvedené je projevem veřejného zájmu na zákonnosti staveb a jejich provádění v souladu s opatřením či povolením…
V posuzovaném případě stěžovatelé vyvozovali své legitimní očekávání z dlouhodobého pokojného stavu a z tvrzení, že si stavební úřad byl vědomý existence stavební úpravy (z údajů v jiných řízení, která v minulosti proběhla), a přesto řízení o odstranění stavební úpravy nezahájil. Takové skutečnosti však nemohou založit legitimní očekávání. Podstatná není otázka vědomosti stavebního úřadu o této stavební úpravě. Relevantní by mohl být pouze jasně vyjádřený názor stavebního úřadu, že stavební úprava je v souladu se zákonem.“
NSS ještě poznamenal: „Nelze přisvědčit ani tomu, že by se krajský soud nezabýval otázkou proporcionality nařízení odstranění stavby a jeho rozhodnutí bylo v tomto ohledu nepřezkoumatelné. Tuto otázku totiž krajský soud posoudil ve světle nálezu Ústavního soudu ze dne 12. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 1956/19 a uzavřel, že závěry v něm vyslovené nelze zcela aplikovat na nyní projednávaný případ. Stěžovatelé v žalobě proti veřejnému zájmu na zákonnosti staveb a jejich provádění v souladu s právní úpravou postavili pouze argumentaci, že by na odstranění stavebních úprav museli vynaložit značné peněžní prostředky. Výjimečné okolnosti ve smyslu shora uvedeného nálezu, proč by zásah měl být nepřiměřený však neuvedli. Rovnováhu mezi soukromým zájmem stěžovatelů a veřejným zájmem proto krajský soud v tomto případě posoudil dostatečně.“
Podstatné je, zda se jednalo o změny umožňující změnu v užívání
NSS se samozřejmě vyjádřil i k novým stavebním úpravám: „Druhá námitka stěžovatelů spočívala v tom, že žalovaný a krajský soud nesprávně posoudili charakter provedených stavebních úprav. Úpravy, které provedli, spočívaly ve výměně vnitřních instalací (voda, elektřina) a vybudování vnitřních příček, hygienického zázemí a kuchyňských koutů, totiž dle nich nevyžadovaly povolení ani ohlášení, neboť se jednalo o úpravy ve smyslu § 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona, tj. o stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby. Nedošlo ani změně způsobu užívání, protože stavba je stále v katastru nemovitostí vedená jako stavba pro administrativu.
Jak však krajský soud příhodně uvedl, pro posouzení, zda stavební úprava vyžaduje ohlášení podle § 104 odst. 1 písm. d) stavebního zákona není určující, jak je následně stavba fakticky využívána. Podstatné je, zda se jednalo o změny umožňující změnu v užívání stavby nebo její části. V posuzovaném případě došlo k vytvoření samostatných jednotek s hygienickým zázemím a samostatnými vchody, tedy k úpravám, které umožňují stavbu užívat i k účelu bydlení, nikoliv pouze k účelům, administrativním. V řízení bylo navíc na základě poznatků Policie České republiky spolu s informacemi o trvalém pobytu osob pobírajících dávky státní sociální dostatečně prokázáno, že ke změně účelu v užívání stavby fakticky došlo, přičemž bez provedení těch stavebních úprav by stavbu k bydlení nebylo možné využívat.“
Závěrem
Z uvedeného plyne, že má cenu se proti nelegálním ubytovnám zkusit bránit. Někdy se dá vyhrát.
Zajímavé je v této souvislosti i starší stanovisko veřejného ochránce práv popsané v tiskové zprávě s názvem „Svoboda užívání stavby má své meze“.
Podle rozsudku NSS ze dne 8. 8. 2025, čj. 22 As 77/2025-40.
Více našich textů k povolování výstavby najdete zde.