Nejvyšší správní soud se vyjadřoval k nárokům na odůvodnění stavební uzávěry, které jsou nižší, než je tomu u územních plánů. Také proto není třeba se vydání stavební uzávěry přehnaně obávat.
Stavební uzávěra je opatření dočasné
NSS řekl: „Při posuzování přezkoumatelnosti stavební uzávěry však nelze opomíjet povahu tohoto dokumentu (prostředek dočasné ochrany budoucího využití území), jehož podoba je do velké míry předurčena, resp. vychází z jiného dokumentu, a to konkrétně z teprve připravované územně plánovací dokumentace (územního plánu), tj. z dokumentu nacházejícího se v určité fázi vyhotovení…
Krajský soud správně připomněl, že při věcném přezkumu stavební uzávěry se zkoumá splnění tří podmínek: 1) rozhodnutí o pořízení (změny) územně plánovací dokumentace, 2) zakázaná, resp. omezená stavební činnost by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované plánovací dokumentace a 3) omezení, resp. zákaz stavební činnosti je proveden v nezbytném rozsahu. Pouze v rozmezí těchto podmínek se zkoumá stavební uzávěra i z hlediska její přezkoumatelnosti…“
Nezbytnost uzávěry nemusí být zase až tolik odůvodňována
Soud pokračoval: „V souvislosti s podmínkou 1) obsahuje územní opatření přezkoumatelnou informaci o tom, že před vydáním stavební uzávěry došlo k rozhodnutí o pořízení nového územního plánu…
Ve vztahu k podmínce 2) územní opatření uvádí, jaká konkrétní činnost je jím zakázána, a na jaké konkrétní lokality dopadá. K těmto lokalitám pak společně uvádí, že jejich regulace má být novým územním plánem podstatně změněna, a jednotlivě k nim uvádí i konkrétní zvažovanou variantu… K plánovaným změnám územní opatření společně uvádí, že současná regulace daných lokalit je nedostatečná, resp. rozporná s chráněnými zájmy uvedenými v územním opatření (zejména se jedná o ochranu památkové zóny města, zajištění kvality bydlení a celkové příznivé životní prostředí). K lokalitě týkající se stěžovatelů je navíc konkrétně uvedeno, že důvodem změny regulace je zabezpečení racionální výstavby a udržitelného rozvoje území města, přičemž se tato lokalita převážně nachází na půdě I. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, jež má být také ochráněna. Dotčené lokality vymezuje územní opatření i graficky ve své příloze. Z odůvodnění územního opatření tedy vyplývá přezkoumatelný závěr, že zakázaná stavební činnost by mohla ztížit nebo znemožnit možné budoucí využití území podle připravované plánovací dokumentace…
Konečně ve vztahu k podmínce 3) podle judikatury Nejvyššího správního soudu platí, že v případě, kdy má v budoucnu v novém územním plánu dojít ke změně dosud zastavitelných ploch na plochy nezastavitelné, resp. tato změna má být v procesu pořízení územního plánu prověřena a zvážena, nemusí být nezbytnost rozsahu stavební uzávěry nijak zvlášť zdůvodňována, pokud z odůvodnění vyplývá, že se dotýká právě ploch a pozemků, které mohou být v popsaném ohledu dotčeny připravovanou územně plánovací dokumentací.“
Přiměřenost regulace se zkoumá až při přezkumu změny územního plánu
NSS ještě dodal: „Stěžovatelé v souvislosti s rozporováním zákonnosti, resp. přiměřenosti územního opatření zpochybňují, že by zástavbou jejich dotčených pozemků byl ohrožen tvrzený udržitelný rozvoj obce, kvalita bydlení, celkové životní prostředí, památková ochrana obce a její zápis na seznam UNESCO či ochrana půdy. Také uvádějí, že nemožností zastavění jejich pozemků dochází k jejich znehodnocení, že na blízkých pozemcích již zástavba je a že se v dosahu nachází dopravní a technická infrastruktura.
Nejvyšší správní soud k tomuto shledal, že stěžovatelé příslušnou argumentací nenapadají samotnou zákonnost územního opatření, ale přímo důvodnost možné budoucí změny území, resp. pravdivost a správnost důvodů, pro které zastupitelstvo připravuje nový územní plán. Nejvyššímu správnímu soudu k tomuto nezbývá než zopakovat to, co již uvedl výše při posuzování přezkoumatelnosti územního opatření. Cílem stavební uzávěry je pouze to, aby stavební činnost v řešeném území neztížila nebo neznemožnila budoucí využití území podle připravovaného územního plánu.
Uvedené vyplývá z charakteru stavební uzávěry jako dočasného opatření, přičemž podobně jako u jiných zatímních opatření je důvodem vydání stavební uzávěry zajištění realizace řešení konečného, které dosud nebylo účinně prosazeno. Při vydávání stavební uzávěry (a tudíž ani při jejím soudním přezkumu) tedy nemá být podrobně zkoumáno, zda je řešení připravované v územním plánu správné, resp. důvody pro ně plně adekvátní.“
Závěr
Z uvedeného skutečně plyne, že se obce nemusí stavebních uzávěr bát a trápit se příliš jejich odůvodňováním. Lze shrnout, že jediné reálné riziko je diskriminační výběr pozemků, na které se bude stavební uzávěra vztahovat. Právě na to si musí obce dát pozor.
Podle rozsudku NSS ze dne 26. 6. 2025, 4 As 11/2025-58.
Více našich odborných textů ke stavebním uzávěrám najdete zde.