Obce často mají v územních plánech obecnou regulaci pro zastavěné území, která nabádá investory, aby stavěli v souladu s charakterem zástavby a podobně, aniž by byla nastavena podrobnější pravidla. S takovými nekonkrétními požadavky pak bojují úřady územního plánování (nebo jim v některých případech samozřejmě vyhovují) při povolování sporných záměrů.
Nejinak tomu bylo v případu, který řešil Městský soud v Praze. Soudci přemýšleli na tím, zda zda lze postavit v lokalitě, která je podle územního plánu stabilizovaným územím, kde nelze provádět rozsáhlou stavební činnost, polyfunkční dům o 171 bytech. Dospěl k závěru, že takový záměr význačně převyšuje okolní stavby svou výškou. Zda lze jako výjimku umístit budovu, která nezapadá do výškové hladiny lokality, žalovaný dosud neodůvodnil. Soud rozhodnutí pražského magistrátu zrušil.
K ochraně stabilizovaného území
Městský soud k tomu řekl: „Z platných regulativů tak vyplývá, že ve stabilizovaném území jsou dány limity rozvoje. Je možno pouze ‚zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti.‘ Soud předně míní, že tento regulativ nestanoví podmínky dvě, ale jednu. Možnost pouze dotvářet urbanistickou strukturu a zákaz další rozsáhlé činnosti nejsou dvě podmínky, které by bylo nutno zkoumat samostatně. Obojí se týká ‚limitů rozvoje‘. Zachování stávající urbanistické struktury a zákaz rozsáhlé stavební činnosti jsou jiným vyjádřením téhož. Nelze zachovat, či pouze dotvořit urbanistickou strukturu, pokud dojde k rozsáhlé stavební činnosti.“
K dotváření stávající urbanistické struktury
MS pokračuje ve výklad následovně: „Urbanistická struktura je ‚historicky se měnící způsob půdorysného a prostorového zastavění jednotlivých částí města. Urbanistická struktura města je dána plošnou (půdorysnou) strukturou sídla, hmotovým a výškovým uspořádáním souborů a jednotlivých objektů, řešením uliční sítě, způsobem zastavění, rozložením volných ploch a ploch zeleně, rozmístěním dominantních staveb, siluetou města a jeho včleněním do přírodního prostředí‘… Pojem zachování a dotvoření stávající urbanistické struktury je neurčitým právním pojmem. Neurčité právní pojmy neposkytují správnímu orgánu prostor pro uvážení. Správní orgán musí neurčitý právní pojem vyložit, zjistit skutkový stav a na takto zjištěný skutkový stav pojem aplikovat.“
Rozsáhlá stavební činnost a výšková hladina zástavby
Co se rozumí rozsáhlou stavební činností soud vyložil v další části odůvodnění rozsudku: „Pro účely posouzení, zda se jedná o rozsáhlou stavební činnost, jsou logickými a správnými kritérii velikost, hmota či urbanistický ráz. Samotná odlišnost mezi novou a již existující stavbou z hlediska stavebních parametrů (např. výšky či hmoty) není bez dalšího určující pro učinění závěru, že se jedná o rozsáhlou stavební činnost… Tyto faktory (velikost, hmota a urbanistický ráz) je nutno posoudit komplexně.
Dodržení stávající výškové hladiny není samo o sobě podmínkou nutnou ani dostačující pro závěr o dodržení limitů výstavby, jedná se pouze o jednu z okolností, k nimž mají správní orgány přihlédnout při posouzení obecněji formulovaného limitu výstavby. Smyslem zohlednění stávající výškové hladiny lokality je v daném případě předejít situaci, kdy bude do stabilizovaného území umístěna stavba, která zřetelně převyšuje stávající zástavbu a vytváří novou dominantu lokality nebo ji jinak zásadně rozvíjí. Umístění takové stavby do stabilizovaného území by totiž nepochybně znamenalo podstatnou změnu tamních urbanisticko-architektonických poměrů, což odporuje smyslu vymezení tohoto typu území.“
Rozsudek Městského soudu v Praze čj. 14 A 79/2022- 101, ze dne 1. 2. 2024.
Více našich článků k problematice územního plánování zde.