V jedné obci měli manželé pozemek v ploše určené pro bydlení. Umístili na něm na základě společného souhlasu stavebního úřadu mobilheim o cca 48 m2. Následně proběhla kontrolní prohlídka a asi nebylo všechno v pořádku, protože následovalo zahájení řízení o odstranění stavby.

Majitelé požádali o dodatečné povolení, ale prý všechno moc dlouho trvalo, a tak najednou vstoupil do hry nový územní plán, který inkriminovaný pozemek zařadil do ploch pro rekreaci, kde nebylo možné trvale bydlet a stavby musely být jen do 40 m2 a mobilheimy byly vůbec zakázané. Vlastníci měli problém.

Soud: souhlas jste měli zohlednit

Důležité je předeslat, že navrhovatelé byli během pořizování územního plánu zcela pasivní, asi si s mobilheimem věřili. Jenže to se ukázalo jako docela problematické, když najednou čelili tomu, že na jejich domeček nový územní plán dopadal.

Krajský soud v Brně se majitelů asi zželelo a řekl: „Již samotný přechod z plochy bydlení (BP) do plochy rekreace (RI) se zákazem bydlení představuje změnu, která zjevně a předvídatelně omezuje vlastníka ve způsobu užívání pozemku. Územní plánování sice neznamená subjektivní veřejné právo vlastníka na zachování zastavitelnosti či na zařazení pozemku do jím preferované funkční plochy, avšak zásahy do vlastnického práva musí mít racionální a legitimní důvody a nesmí být svévolné…

Soud netvrdí, že by existence společného souhlasu sama o sobě „zmrazovala“ územně plánovací regulaci a vylučovala její změny. Je však okolností, která zesiluje požadavek na to, aby odpůrkyně v odůvodnění napadeného OOP srozumitelně vysvětlila, a) jaký veřejný zájem vede k tomu, že v ploše, která byla dříve určena pro bydlení a pro niž byl vydán společný souhlas pro rodinný dům, má být nově bydlení vyloučeno, b) proč je zvoleno právě řešení „rekreace individuální“ se zákazem bydlení, c) proč byla nastavena intenzita využití (limit 40 m²) v kombinaci se zákazem určité formy realizace staveb (mobilní domy / výrobky plnící funkci stavby).“

Uvedené klade na pořizovatele celkem velké břemeno – mohou skutečně vědět o kdejakém povolení v území? Co když jim to vlastník vůbec neřekne? Dopátrat se všeho může být někdy doopravdy obtížné.

Co soud řekl k vymezení nových ploch a zrušení starých?

Typickou bolístkou územních plánů je i jakási svévole ve vymezování nových ploch pro bydlení (nebo jinou funkci), když ty stávající jsou prostě škrtnuty. To by se opravdu stávat nemělo a pokud dochází k redukci dříve vymezených zastavitelných ploch a vymezení nových, musí to být zdůvodněno.

Soud řekl: „Soud v této souvislosti považuje za významné i tvrzení navrhovatelů, že v bezprostředním okolí dotčeného pozemku odpůrkyně (plochy RI.052) vymezuje další plochy určené k bydlení. Je-li současně rozvíjena bytová funkce v jiných částech sídla, pak odejmutí možnosti bydlení z dříve bytové plochy vyžaduje zvláště přesvědčivé odůvodnění, aby se vyloučila libovůle a aby bylo zřejmé, že změna stojí na závažných důvodech… Pouhá obecná tvrzení o „koncepci“ bez vysvětlení rozdílného přístupu k jednotlivým lokalitám nemohou obstát tam, kde se jedná o odejmutí bytové funkce při současném zachování či rozvoji bydlení v jiných (srovnatelných) plochách.“ 

§ 306 /2 stavebního zákona: měl by mobilheim šanci?

Jsme zvědaví, jak se bude k podobným nářkům vlastníků přistupovat u územních plánů veřejně projednaných za účinnosti nového stavebního zákona. Jeho § 306 odst. 2 totiž požaduje, aby návrhy pasivních vlastníků byly odmítány, resp. v částech, ke kterým nepodali námitky v podstatě neřešeny. Přístup Krajského soudu v Brně by tedy již aplikovat nešel a lidi s mobilheimem z popisované kauzy by měli mít útrum, protože si svá práva nestřežili včas. Judikatura se v tomto ohledu bude jistě ještě velmi zajímavě vyvíjet.

Rozsudek KS Brno č.j. 66 A 9/2025 – 101 ze dne 23. 2. 2026.

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.