V poslední době se obce mohou stále častěji setkávat s tím, že si někdo dělá nárok na vlastnictví obecních pozemků z titulu tzv. mimořádného vydržení. Typicky se to může týkat částí parcel, které sice podle katastru patří samosprávě, ale jsou oplocené a dlouhá léta je užívá jiný vlastník, jako by byly jeho. Aby zastupitelé mohli posoudit, zda jsou tyto požadavky oprávněné, měli by se blíže s institutem mimořádného vydržení seznámit.
Co je mimořádné vydržení?
Mimořádné vydržení je poměrně nový institut, který se plně uplatňuje teprve od roku 2019. Na rozdíl od klasického vydržení, u kterého je poměrně těžké splnit podmínky, je mimořádné vydržení jakousi snazší cestou k nabytí nemovitosti.
Mimořádné vydržení upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v § 1096. Podmínkou mimořádného vydržení není poctivá držba, resp. pro dobu držby před 1. 1. 2014 ani držba oprávněná. Plně totiž postačuje, že držitel není v nepoctivém úmyslu. O nepoctivý úmysl jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá (tedy obec).
Za jak dlouho lze pozemek vydržet
K mimořádnému vydržení vlastnického práva je zapotřebí, aby existovala nepřetržitá držba aspoň po dobu dvaceti let. Po tuto dobu nesmí být držitel v nepoctivém úmyslu. Držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se započte vydržecí doba předchůdce, který také držel věc pouze „nikoli v nepoctivém úmyslu“. Není třeba, aby tento byl předchůdce držitelem poctivým, anebo oprávněným.
Ukážeme si to na příkladu. Občan vlastní v obci rodinný domek, ke kterému patří oplocená zahrada. Podle katastru nemovitostí se zahrada zčásti nachází na obecním pozemku. Občan rodinný domek zdědil po svých rodičích, kteří dům v šedesátých letech zbudovali a zahradu takto oplotili. Obec nikdy nic proti oplocení a užívání zahrady nenamítala a rodina si vždycky myslela, že zahrada je zkrátka jejich. V těchto podmínkách je pravděpodobné, že skutečně došlo k mimořádnému vydržení a obec by měla situaci řešit.
Méně přehledný může být případ, kdy obecní pozemek není oplocen, ale občan na něm třeba jen řadu let seká trávu, udržuje ho, něco na něm třeba pěstuje a celkově se k němu chová jako k vlastnímu. Přesto i zde může dojít k mimořádnému vydržení.
Co dělat, když obec osloví vlastník a má pravdu
V situaci, kdy obci na stole přistane žádost vlastníka, který požaduje aby obec řešila mimořádné vydržení, je nejvhodnějším krokem si nechat situaci rychle prověřit od právníka. Pokud skutečně půjde o výše popsaný případ, kdy rodina desítky let užívá část obecního pozemku jako oplocenou zahradu, nebude s největší pravděpodobností co řešit a obec bude muset uznat, že k mimořádnému vydržení došlo.
Obec by měla uznat vlastnické právo a zastupitelstvo by mělo schválit, že se podepíše souhlasné prohlášení podle § 66 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Příkladem je třeba usnesení města Brna.
Co když vlastník nemá pravdu?
Když obec nebude chtít žadateli o vyřešení problému s vlastnictvím vyhovět a uznat, že přišla o pozemek, je třeba počítat s tím, že vlastník může jít k soudu a podat žalobu na určení vlastnického práva.
Problém je, že to bude obec, kdo bude muset u soudu prokázat, že občan byl nepoctivým držitelem. To může být hodně obtížné, Nejvyšší soud totiž k tomuto důkaznímu břemenu říká: „Hodnocení poctivosti úmyslu držitele je vždy individuální; žalující vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Obratem „při nabytí a výkonu držby“ je míněno, že nikoliv nepoctivý úmysl při uchopení držby se nemůže změnit během výkonu držby takto uchopené v úmysl „nikoliv poctivý“ (a naopak)…
Ujme-li se nabyvatel spolu s pozemkem, který nabyl do vlastnictví, i držby části sousedního pozemku, neznamená to bez dalšího, že jedná v nepoctivém úmyslu, a to dokonce ani tehdy, je-li jeho držba nepoctivou ve smyslu § 992 odst. 1 o. z., věta druhá, neboť mu „musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží“. Samotná nedbalost držitele totiž držbu v nepoctivém úmyslu nezakládá, nutný je úmysl držitele. Jestliže však okolnosti případu jsou tak zjevné, že průměrný člověk při běžné péči a opatrnosti musí bez pochybností poznat, že se ujímá držby pozemku o výrazně větší rozloze, než jaký nabyl, pak lze učinit závěr o nikoliv poctivém úmyslu nabyvatele. Nestačí tu však pouhý omyl držitele, byť i jinak neomluvitelný, situace musí být taková, že je třeba učinit závěr o tom, že o rozdílu věděl, resp. vědět musel, přičemž je nutno vždy přihlížet k individuálním okolnostem každého případu.“ (NS, 22 Cdo 2307/2022)
Pokud tedy nějaká rodina desítky let užívá pozemek obce jako svou oplocenou zahradu a navíc ten, kdo se držby chopil, dávno umřel, bude to dost obtížné dokazování.
Jak se bránit proti hrozícímu mimořádnému vydržení?
Může se také stát, že obec zjistí, že by v souvislosti s některým pozemkem teprve mohlo dojít k naplnění podmínek pro mimořádné vydržení, ale ještě neuplynulo 20 let, kdy by existovala „nikoliv nepoctivá držba“. Pak je třeba jednat. Obec by měla ihned vlastníka informovat o tom, že užívá bez právního důvodu její pozemek. Pak by neměla váhat a co nejrychleji ve spolupráci s advokátem sepsat již zmíněnou žalobu na určení vlastnického práva. Podáním takové žaloby se zastaví běh vydržecí lhůty a je ochráněno vlastnické právo obce.
Celkově by si obce měly prověřit, jak jsou jejich pozemky užívány a zda někde nedošlo nebo někde nehrozí, že dojde, k mimořádnému vydržení.
Více našich článků k mimořádnému vydržení najdete zde.