Praha, Brno a soudy, které je budou chránit doslova hlava nehlava, zavádí nová a podivuhodná pravidla územního plánování. Někdy se stane, že nový územní plán zakáže to, co by bylo podle starého možné stavět. Doposud platilo, že vlastníky chrání jen pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu. Nepravomocné rozhodnutí nemělo prakticky žádný vliv a vůbec nemuselo být zohledněno, podle soudů bylo správné a přiměřené, že vlastník lidově řečeno „utřel nos“.

To se ale změnilo, když do hry vstoupil Územní plán Brna, ke kterému je Krajský soud v Brně velice shovívavý a promine mu každou hloupost.

Brněnské přechodné ustanovení

Nový Územní plán Brna obsahuje toto pravidlo: „Jestliže byl do doby účinnosti tohoto územního plánu vydán správní akt, kterým je stavba nebo záměr povolován, popř. umísťován, jsou tyto záměry přípustné. Na tyto záměry se rovněž vztahují pravidla pro práci s integrovanými jevy.“ V podstatě to znamená, že se některá řízení budou provádět podle starého územního plánu, který už neexistuje, neboť přijetím toho nového prostě zanikl.

Krajský soud v Brně k vykutálenému intertemporálnímu ustanovení pravil: „V části věnované práci s tzv. integrovanými jevy… obsahuje územní plán ustanovení, jež za určitých předem stanovených podmínek připouští umístění stavby nebo záměru, který byl povolen za účinnosti původního územního plánu z roku 1994 (i jen nepravomocně), ale dosud není zrealizovaný… Navrhovatel má pravdu, že pro posouzení souladu záměru s územně plánovací dokumentací je rozhodný vždy skutkový a právní stav v době vydání územního rozhodnutí, resp. jiného obdobného rozhodnutí či opatření stavebního úřadu, kterým se stavba umísťuje v území. Pokud tedy v případě navrhovatele bude nadřízený krajský úřad rozhodovat o odvolání proti rozhodnutí o povolení záměru až nyní za účinnosti územního plánu, pak skutečně bude rozhodné znění napadeného územního plánu. Nicméně diskutované intertemporální pravidlo je rovněž jeho součástí a krajský úřad bude muset i toto pravidlo zohlednit při svých úvahách. To znamená, že bude muset nahlížet na záměr jako na přípustný z pohledu jeho souladu s územním plánem i přesto, že došlo v území k podstatné změně regulativů. Intertemporální pravidlo, jež je součástí územního plánu, je pro orgány územního plánování i stavební úřad závazné.

Smyslem a účelem daného pravidla je ochrana legitimního očekávání a dobré víry stavebníků, kteří již při přípravě realizace záměru dospěli do fáze kladného povolení jeho umístění v do území. Příprava záměru je většinou spojena s vynaložením nemalých finančních nákladů, časového, organizačního a osobního úsilí, přičemž postupuje-li stavebník v dobré víře v to, že podle původního územního plán byl připravovaný záměr přípustný, zaslouží si jeho dobrá víra ochranu. Územní plán dobrou víru a legitimní očekávání stavebníků při splnění předem stanovených podmínek chrání, a dává jim určitou míru právní jistoty, že jednou povolený záměr bude možné realizovat i po účinnosti územního plánu.

Dané intertemporální pravidlo tak v podstatě vtahuje do územního plánu prvky dřívějšího územního plánu z roku 1994 a deklaruje, že stavby, které odpovídaly dřívější územně plánovací regulaci, lze považovat za souladné i s napadeným územním plánem. Činí tak z legitimního důvodu ochrany dobré víry adresátů právních norem, což jsou důvody právem aprobované.

Obdobná úvaha platí ale analogicky i ve vztahu k osobám, které se mohou cítit negativně dotčeny účinky intertemporálního pravidla, např. k sousedům, kteří mohou být nespokojeni s tím, že územní plán připouští záměr, který není v souladu s aktuálně platnými regulativy územního plánu. I oni však musí respektovat dobrou víru stavebníka, přičemž nemají veřejné subjektivní právo na to, aby územní plán byl schválen v podobě, která zakazuje v jejich okolí určité stavební záměry, se kterými nesouhlasí, a to zvláště v situaci, kdy stavebníkovi svědčí dobrá víra, která je hodná ochrany. Tím samozřejmě není dotčeno právo takových třetích osob ve vztahu k záměrům, jež jsou přípustné podle intertemporálního pravidla, namítat porušení jiných požadavků na výstavbu a umístění záměru plynoucích z obecně závazných právní předpisů, vč. případných imisí.

Soud nemá za to, že by docházelo v důsledku aplikace citovaného intertemporálního pravidla k nezákonnému obcházení účinků územního plánu nebo smyslu a účelu územního plánování. Naopak toto ustanovení prohlubuje právní jistotu adresátů regulace a ústavně aprobovanou ochranu práv stavebníka. Jistě není účelem tohoto soudního řízení, aby soud domýšlel a modeloval, zda se dotčené ustanovení nemůže ve výjimečných případech projevit svými účinky nezákonně. V obecné rovině ani za daných konkrétních skutkových okolností však soud nespatřuje na dotčeném ustanovení nic vadného a nezákonného.“ (Podle rozsudku KSBR ze dne 13. 5. 2025, čj. 64 A 1/2025 – 290)

Pražské přechodné ustanovení

Podobné pravidlo je v čl. 167 návrhu Metropolitního plánu, zní takto: „Záměry, u nichž bylo před datem nabytí účinnosti Metropolitního plánu zahájeno řízení o jejich povolení podle stavebního zákona117 nebo zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, které k datu nabytí účinnosti Metropolitního plánu nebylo dokončeno, se pro účely Metropolitního plánu považují za přípustné v rozsahu, v jakém byly přípustné podle regulativů Územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy, vydaného usnesením Zastupitelstva hlavního města Prahy č. 10/05 ze dne 9. 9. 1999, ve znění účinném k poslednímu dni účinnosti Územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy. Za nedokončená řízení se považují i řízení o opravných prostředcích, řízení přezkumná a soudní, jakož i opakovaná řízení navazující na zrušení rozhodnutí.“

Taky Metropolitní plán tak jakýmsi zvláštním způsobem oživuje již odstraněnou regulaci. To, že nabytím účinnosti nového územního pánu zaniká ten původní, potvrzuje NSS: „V případech, kdy obec přejímá původní územní regulaci do nově vydaného územního plánu, je třeba navrhovatelům přiznat plnou soudní ochranu. Obec totiž dosavadní regulaci novým územním plánem odstraňuje, začíná takříkajíc „s čistým stolem“ a do práv dotčených subjektů tak zasahuje v celém rozsahu nově, neboť vše je otevřeno ke změnám. Obec proto nemůže spoléhat na jakousi imunitu vůči soudnímu přezkumu jen proto, že se nově uložené omezení na právech shoduje s nějakým dřívějším.“ (Podle rozsudku NSS ze dne 5. 2. 2024, čj. 10 As 273/2023 – 44)

Jak přesně se dá řídit v řízeních před stavebním úřadem zaniklým opatřením obecné povahy, to ví jen pražský a brněnský magistrát, někteří správní soudci a asi bůh.

Dvojí metr u soudů

Zajímavé je, že doposud byly soudy na vlastníky až kruté. Třeba Krajský soud v Praze poslal (s požehnáním Nejvyššího správního soudu) do háje pána, který měl nepravomocně povolen rodinný dům, přičemž obec podala proti rozhodnutí odvolání a během odvolacího řízení záměrně vydala územní plán v takové podobě, aby odvolací orgán rodinný dům nepovolil. Soud jen lakonicky poznamenal: „Odpůrkyně dospěla při vydání napadeného územního plánu k závěru, že veřejné zájmy jí sledované převáží nad soukromými zájmy, a proto i přes pokročilou fázi přípravy záměru navrhovatele přeřadila pozemky do ploch nezastavitelných stavbami pro bydlení, což se následně projevilo tím, že po zásahu odvolacího orgánu v daném případě společné povolení vydáno nebylo (nepravomocné povolení bylo zrušeno s ohledem na změnu územně plánovací dokumentace před vydáním konečného rozhodnutí ve věci).“

K tomuto zásahu stačilo odůvodnění spočívající v tomto: „Pozemky představují úzký pás podél koryta bezejmenného vodního toku, podél nějž je potřebné zachovat veřejnou prostupnost a zabránit zástavbě, popř. orbě až na hranu vodního toku. Výstavba v daných místech… přímo ohrožuje ekologické a hydrologické funkce vodoteče a odporuje základnímu krajinářskému principu, že by měly být vodoteče a jejich nivy jakožto významné krajinné prvky ze zákona chráněny před zástavbou s ohledem na jejich význam pro zadržování vody v krajině. Nadto zástavba na těchto pozemcích podle odpůrkyně razantně narušuje urbanistickou strukturu v této rozvojové lokalitě, protože je vymezena napříč za zahradami dělených pozemků rodinných domů, a bude tak výrazně a necitlivě narušovat soukromí na těchto sousedních zahradách, namísto toho, aby dotčené pozemky byly ponechány bez zástavby jako žádoucí izolační prvek mezi vodotečí a oplocenými zahradami.“ (Rozsudek KSPH ze dne 20. 1. 2023, čj. 54 A 86/2022 – 56)

Jak toho mohou vlastníci využít?

Vlastníkům se jednoznačně otevírají zajímavé možnosti obhajoby proti nechtěným změnám v regulaci v územních plánech. Pokud disponují nepravomocným rozhodnutím a obec se snaží změnit územní plán, aby zabránila realizaci nechtěného záměru, je její počínání evidentně ve světle nové judikatury a nových názorů nepřiměřené. Vlastníci by tedy měli žádat, aby obec do své územně plánovací dokumentace rovněž vtělila přechodná ustanovení přesně po vzoru velkých měst, jimž dávají soudy za pravdu.

Pokud by to obec odmítla, měl by jednoznačně následovat návrh na zrušení předmětné územně plánovací dokumentace s tím, že obec postupuje nezákonně a nechrání legitimní očekávání a dobrou víru stavebníků. Vlastníci by neměli prohrát, jinak by to nemohlo být považováno za spravedlivé. Nemůže se přece mezi nimi rozlišovat podle toho, jestli mají nemovitost v Praze nebo Brně anebo v menší obci kdesi na severní Moravě nebo ve středních Čechách, že.

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.