V Brně došlo na kuriózní situaci – vlastníci původní chatky chtěli po úřadu městské části, aby jim dodatečně povolil stavbu nového rekreačního objektu. Úřad to odmítl, prý to bylo v rozporu s územním plánem, který dovoloval v dané lokalitě jen rekonstrukce stávajících staveb. Vlastníci tvrdili, že to je v pořádku, protože jejich nová stavba stojí na místě staré, a tudíž jde v podstatě právě o rekonstrukci. Soudci to samozřejmě nespolknuli a patrně si při psaní rozsudku asi museli notně klepat na čelo, nezdá se vám?
Ačkoliv se případ zdá být dosti bizarní, přece jen o něm píšeme, neboť prohlubující se krize bydlení může vést k podobným snahám vlastníků starých chat i v jiných městech a obcích.
Vlastníci, netahejte úřad za fusekli
NSS pravil: „V nyní posuzované věci nebyla novostavba stěžovatelů dodatečně povolena, neboť značně přesahuje maximální možnou zastavěnou plochu stanovenou pro novostavby. Proto se ostatně stěžovatelé snaží tvrdit, že nejde o novostavbu, ale „rekonstrukci“, respektive znovuvybudování původní stavby. Jejich argumentaci však Nejvyšší správní soud, stejně jako krajský soud, nesdílí. Pro účely výkladu územního plánu mohou být některé jeho pojmy definovány přímo samotným územním plánem. Zpravidla však půjde o pojmy neurčité a specificky související s územím nebo jeho částí, pro které je územní plán pořizován. V opačném případě je na místě pojmy použité v územním plánu vykládat v souladu s definicemi těchto pojmů uvedenými ve stavebním zákoně, který je následně v konkrétních situacích aplikován.
Krajský soud se proto zabýval tím, jak vyložit pojem „rekonstrukce“ a zda je možné jej vztáhnout na situaci stěžovatelů, tedy situaci, kdy došlo k výstavbě zcela nového objektu a nikoli úpravě objektu stávajícího. Krajský soud správně vyšel z definice pojmu „stavební úpravy“ v § 2 odst. 5 písm. c) stavebního zákona. Tímto je zamýšlena rekonstrukce stávajícího, existujícího objektu. Konkrétně je stavební úprava změnou dokončené stavby, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby. Krajský soud poznamenal, že i z běžného, laického vnímání pojmu „rekonstrukce“ je zřejmé, že jde o změnu stávajícího objektu a nikoli výstavbu objektu zcela nového. S těmito jeho závěry se Nejvyšší správní soud zcela ztotožňuje.
Zároveň je možné dodat, že stavebními úpravami, tedy „rekonstrukcí“ a odlišením tohoto pojmu od zcela nové výstavby – pro účely stavebního zákona, respektive vydávání odpovídajících přivolení stavebními úřady – se opakovaně zabývala i judikatura správních soudů. To vše však vždy na podkladu situace, kdy šlo o stále stejně umístěný objekt. Jen v takovém případě totiž může dojít ke sporu o to, zda na něm byly prováděny stavební úpravy, či došlo de facto k vybudování zcela nové stavby (rozsudek NSS ze dne 12. 3. 2024, č. j. 6 As 120/2013-41, rozsudek NSS ze dne 19. 4. 2013, č. j. 8 As 31/2007-165). Uvedená judikatura je souladná se závěry Nejvyššího soudu. Ten setrvale judikuje, že není-li již patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží (typicky při úplné destrukci jeho obvodových zdí), je nepochybné, že původní stavba zanikla (srov. rozsudek ze dne 28. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2088/2001, nebo rozsudek ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/99).
K retroaktivnímu působení regulace v územním plánu
NSS řekl ještě jednu zajímavou věc: „Územní plán, jak je uvedeno shora, explicitně rozlišuje rekonstrukci stávajících staveb a vybudování staveb nových. V obou případech je však nutné respektovat maximální zastavěnou plochu do 25 m², leda že by šlo o stavby realizované před nabytím účinnosti územního plánu. Na ty se retroaktivně přijatá regulace vztahovat nemůže. Avšak i při rekonstrukci stávajících objektů je dána stavebníkům povinnost, pokud má dojít k jejich rozšíření, dodržet maximálně stanovenou zastavěnou plochu. Uvedená regulace není protiústavní, ani nezasahuje nepřiměřeně do vlastnických práv stěžovatelů. Je pouze na stavebnících, respektive vlastnících staveb (zde stěžovatelích), zda zvolí rekonstrukci stávajících objektů či se rozhodnou pro vybudování staveb nových, podléhajících regulativům stanoveným územním plánem. Jak správně poznamenal krajský soud… nelze považovat za diskriminaci skutečnost, jsou-li plynutím času zpřísněny podmínky pro výstavbu, jimiž však nejsou dříve postavené nemovitosti dotčeny.“
Podle rozsudku NSS čj. 5 As 191/2024 – 33 ze dne 17. 1. 2025, dostupné na www.nssoud.cz
Další naše příspěvky o územním plánování najdete zde.