Nejvyšší správní soud rozhodoval o jedné stavební uzávěře, proti které se bránil nespokojený investor toužící realizovat na plochách pro výrobu lakovnu. Vzhledem k tomu, že ve sporu vyhrála obec, je důležité citovat pár soudcovských myšlenek, neboť z nich mohou těžit i mnohé jiné samosprávy. Problémem obcí totiž je, že se stavebních uzávěr nebo změn územních plánů často bojí zcela zbytečně, a tak nemůže být nikdy na škodu podpořit jejich sebevědomí a úsilí o kvalitnější život pro občany.

Změna regulativů je důvodem pro stavební uzávěru

Investor se bránil tím, že změna územního plánu nebude měnit způsob využití ploch, ale jen zpřísní regulativy. Podle něj pak, ve stručnosti, nedává stavební uzávěra smysl. NSS s ním nesouhlasil: „Odborná literatura stěžovatelkou citovaná nedovodila, že by naopak důvodem pro vydání stavební uzávěry nemohl být záměr obce zpřísnit regulaci platnou pro určitý funkční typ ploch, při ponechání pozemků ve stejném typu ploch. Smyslem stavební uzávěry, která je toliko dočasným (přechodným) opatřením, je dosáhnout toho, aby v okamžiku, kdy byl zahájen zpravidla několik let trvající proces vedoucí ke změně regulace způsobu využití území, bylo pozastaveno rozhodování o umístění staveb, jestliže by to vedlo ke zmaření cílů nové regulace způsobu využití území…

Legitimní důvody stavební uzávěry nelze omezovat pouze na případy, kdy by mohl být do území umístěn záměr, jenž by nebyl v souladu se zvažovaným budoucím funkčním využitím dané plochy. Dosažení cíle budoucího (zamýšleného) využití území, které se vyznačuje stanovením přísnějších regulativů oproti platnému stavu, by bylo ztíženo či znemožněno též tehdy, jestliže by byl do území umístěn záměr, jenž by sice svým charakterem odpovídal stávajícímu i budoucímu funkčnímu využití, ovšem nikoliv dalším regulativům.

V nyní posuzovaném případě je zvažováno stanovení maximální rozlohy i výšky staveb a minimálního podílu zeleně v ploše. Nadto je zvažováno i vymezení nepřípustného způsobu využití ploch V a VD (a tedy de facto zúžení rozsahu hlavního, přípustného a podmíněně přípustného způsobu využití těchto ploch), které v platném územním plánu zcela absentuje. Smyslem této změny je redukovat rozsah záměrů, jež by mohly být v plochách V a VD umístěny podle stávající podoby územního plánu. Zejména jde o omezení či vyloučení záměrů, které by vyvolávaly závažné vlivy na své okolí, a to jednak za účelem zajištění co nejlepších podmínek v plochách pro bydlení, jednak z důvodu ochrany životního prostředí, zejména krajinného rázu (obec Halenkov se nachází na území chráněné krajinné oblasti).

Budoucí využití ploch V a VD tímto šetrnějším způsobem by bylo znemožněno, pokud by v mezidobí byla do území umístěna stavba překračující zvažované (v budoucnu patrně platné) regulativy. Vydání stavební uzávěry je tak nezbytné k tomu, aby se prosadily cíle zpracovávané změny územního plánu.“

Nezbytný rozsah stavební uzávěry

Oblíbenou mantrou investorů a jejich advokátů v řízeních o zrušení stavebních uzávěr je, že stavební uzávěra nebyla vydána „v nezbytném rozsahu“, tudíž je najisto nezákonná. NSS k tomu řekl: „Nezbytnost je třeba chápat jako minimální úroveň omezení práv osob, která však ještě připouští naplnění účelu stavební uzávěry… Při posuzování, zda se jedná o co nejmenší možný zásah do práv dotčených osob, je nutno zohlednit fázi pořizování změny územního plánu, v níž je stavební uzávěra vydávána…

Je-li tedy stavební uzávěra přijímána v době, kdy ještě není a ani nemůže být zřejmé, jaká konkrétní regulace bude předmětem územního plánu, ale zároveň je zvažována relativně široká paleta regulativů jako nyní, je zřejmé, že pro naplnění smyslu stavební uzávěry je třeba stavební činnost omezit v relativně široké míře. Jinak by nemohla být stavební uzávěra účinným nástrojem (minimálně ne ve fázi bezprostředně po rozhodnutí o pořízení územního plánu či jeho změny, kdy není možné omezení vyplývající ze stavební uzávěry přesněji zamířit).

Nejvyšší správní soud si v této situaci neumí představit mírnější omezení stavební činnosti, které by mohlo k zamýšlenému cíli (tedy ochraně budoucího využití území) směřovat. V zásadě umístění jakékoliv stavby by totiž mohlo zamýšleným změnám zamezit. Zvažované regulativy týkající se např. maximální míry zastavěnosti plochy či výškové regulace zástavby by po umístění většího množství staveb či staveb rozsáhlých nebo vysokých již nemusely dávat smysl. To samé platí v případě umístění stavby, která by spadala do nepřípustného způsobu využití ploch V a VD, jehož úprava ve změně územního plánu je zvažována.“

Obce se tedy evidentně nemusí prakticky úplného zákazu stavební činnosti (s připuštěním výjimek) obávat. Podle NSS je to zcela namístě a co jiného by mohlo také území před nežádoucí výstavbou ochránit, než její zákaz, že? Námitkám investorů popisovaného charakteru samozřejmě citovaná pasáž rozsudku NSS nezabrání, ale obce aspoň mají po ruce argument, který mohou investorům předložit.

Už zase ta kontinuita územního plánování…

Kromě nezbytného rozsahu stavební uzávěry je oblíbeným argumentem vlastníků i to, že spoléhali na jakousi kontinuitu územního plánování, přeloženo do normální řeči – „věřili, že budou moci stavět podle svých preferencí neomezeně dlouho a nic jim v tom nezabrání.“ Tato námitka je obvyklá u územních plánů, ale tu a tam se objeví i u stavební uzávěry. NSS investorům jasně vzkázal, že uvažovat o přetržení kontinuity územního plánování je u stavební uzávěry dost nesmyslné:

„Stěžovatelka dále namítá, že v novém územním plánu budou nastaveny takové regulativy, že nebude možné záměr lakovny realizovat. S tím souvisí i námitka, že stavební uzávěrou dochází k přetržení kontinuity územního plánování a je ohrožena právní jistota stěžovatelky ohledně toho, že bude moci na území rozvíjet své podnikání. Otázka, zda je řešení připravované v územním plánu správné, však nemůže být předmětem tohoto řízení. Stavební uzávěra nikterak využití území nemění. Jedná se o dočasné opatření, jehož smyslem je „zmrazit“ činnost v území, dokud nebude vydán nový územní plán. To znamená, že nezasahuje ani do kontinuity územního plánování. Své námitky proti konkrétním regulativům v pořizované změně územního plánu bude moci stěžovatelka vznést při veřejném projednání návrhu změny, resp. při jejím případném soudním přezkumu.“

 

Podle rozsudku NSS čj. 6 As 164/2023–67, ze dne 7. 8. 2024, dostupné na www.nssoud.cz

Více  našich článků ke stavebním uzávěrám najdete zde.