Ústavní soud před nedávnem vydal docela důležitý nález, ve kterém řekl, že i nepravomocné povolení záměru může mít docela velký vliv na územní plán. Díky tomu pak Krajský soud v Praze zrušil část územního plánu středočeské obce Kolomuty.
Správní soudy: vlastnictví chránit nehodláme
V případě, o kterém vám budeme dnes vyprávět, došlo k tomu, že územní plán zrušil zastavitelnost pozemku, ačkoliv obci bylo dobře známo, že se vlastník pokouší získat potřebné rozhodnutí, aby mohl stavět. To se mu taky povedlo, ale bohužel územní plán nabyl účinnosti dřív, než krajský úřad rozhodl o odvolání.
Soudy vlastníkovi při přezkumu územního plánu řekly, že má prostě smůlu, protože legitimní očekávání chrání pořádně jen pravomocné rozhodnutí. Územní plán zůstal v platnosti a vlastník měl namísto stavebního pozemku zeleň. Věc se ale dostala až k Ústavnímu soudu.
Ústavní soud se vlastníka zastal
Ústavní soud rozlítila nespravedlnost správních soudců, a tak je poučil: „V posuzované věci nelze odhlédnout od toho, že stěžovatel vynaložil značné úsilí na přípravu provedení záměru stavby rodinného domu. Vydání nového územního plánu tak nepředstavuje pouze hypotetické dotčení vlastnického práva stěžovatele, ale přímý zásah do legitimního očekávání a oprávněného zájmu, že bude moci dotčený pozemek užívat v souladu s dosavadním územním plánem. Nelze se proto ztotožnit s vyjádřením Nejvyššího správního soudu (viz shora bod 11. in fine), že stěžovateli žádné očekávání nevzniklo, jelikož společné povolení nenabylo právní moci.
Jakkoliv ani existence (nepravomocného) společného povolení a požadavku na kontinuitu územního plánování skutečně nevylučuje možnost změny územního plánu, musí pro takovou změnu existovat velmi závažné důvody v podobě reálného a intenzivního zásahu do jiných ústavně zaručených základních práv a svobod nebo závažná kolize s veřejným zájmem. V obecné rovině platí, že čím větší úsilí na přípravu realizace záměru již bylo vynaloženo, tím intenzivnější zásah do jiných ústavně zaručených práv či veřejných statků musí hrozit, nebude-li provedena změna územního plánu… Vždy je nicméně potřeba posoudit konkrétní okolnosti případu, včetně toho, zda přípravné práce na záměru například nebyly účelově zahájeny až po zveřejnění návrhu nového územního plánu, znemožňujícího stavbu na dotčených pozemcích. Náležité zjištění jedinečných skutkových okolností případu je pak věcí správních soudů, nikoliv Ústavního soudu.“
Ústavní soud zrušil svým nálezem sp. zn. IV. ÚS 2217/24 ze dne 10. 12. 2025 jak rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 26. června 2024 č. j. 8 As 21/2023-58, tak rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 20. ledna 2023 č. j. 54 A 86/2022-56, protože oba soudy svým postupem porušily právo vlastníka pozemku na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 a 2 Listiny základních práv a svobod.
Krajský soud část územního plánu Kolomut zrušil
Na základě toho, jak rozhodl Ústavní soud se pak případem znovu zabýval Krajský soud v Praze a zcela v protikladu ke svému předchozímu přísnému rozsudku část územního plánu Kolomut zrušil. Hlavním důvodem bylo jako obvykle to, že územní plán jednoduše nebyl odůvodněný, ačkoliv vlastník podal námitku, ve které pořizovatele upozornil na pokročilost přípravy záměru.
Konkrétně soud řekl: „Protože pro rozsah přezkumu namítané nepřiměřenosti napadeného územního plánu je v principu určující to, zda a jaké byly navrhovatelem uplatněny námitky, musí soud připomenout, že navrhovatel v podstatě uplatnil pouze strohý požadavek na zachování dosavadního funkčního určení dotčených pozemků. Odpůrkyni nebyly předloženy žádné podrobnější důvody, proč by měla přijmout jiné řešení, jediné, co bylo z námitky patrné, byl zájem navrhovatele o zachování zastavitelnosti dotčených pozemků s ohledem na již pokročilou přípravu stavebního záměru… Jak ovšem potvrzuje zrušující nález Ústavního soudu, i to bylo dostačující k tomu, aby se odpůrkyně vážně zabývala tím, zda vymezením změnové plochy veřejných prostranství s převahou veřejné zeleně nezasahuje do práv navrhovatele nepřiměřeným způsobem s ohledem na již značné náklady a úsilí vložené do investiční přípravy…
V této souvislosti totiž navrhovatel výslovně poukázal na to, že na dotčených pozemcích usiluje realizovat stavbu v souladu s regulací v předchozím územním plánu a že nejde jen o pouhý hypotetický úmysl, ale že již za tím účelem podnikl celou řadu kroků. Konkrétně navrhovatel poukázal na to, že již podal žádost o stavební povolení a že již byly vydány jednotlivé dílčí správní akty, které vydání stavebního povolení předcházejí. Právě ve vztahu k ochraně již nabytých práv a vynaložených investic do rozvoje pozemků tedy odpůrkyně byla povinna vyvažovat vlastní zájmy, které změnou zastavitelnosti dotčených pozemků sledovala… V případě pozemků navrhovatele tedy byla odpůrkyně povinna konkrétně vyargumentovat, jaké zájmy upřednostnila před vlastnickými právy a legitimním očekáváním dotčeného vlastníka a proč vyhodnotila jako nezbytné přistoupit k omezení vlastnického práva.“
Veřejné zájmy nebyly dost silné
Obec se v územním plánu pokusila proti zájmu na ochraně vlastnického práva postavit nějaké veřejné zájmy, ale nestačilo to. Soud řekl: „Proti zájmu navrhovatele realizovat své vlastnické právo a vybudovat na dotčených pozemcích rodinný dům, do jehož projektové přípravy již v době vydání napadeného územního plánu zjevně investoval určité prostředky a úsilí, zde tak stojí zájem na usnadnění péče o veřejnou technickou infrastrukturu podpořený zákonem garantovaným právem jejího správce na přístup a vjezd na přilehlé pozemky, zákonná ochrana niv vodních toků jakožto významného krajinného prvku dle zákona o ochraně přírody a krajiny a na ně navazující urbanistický záměr odpůrkyně vymezený zřetelně již v zadání napadeného územního plánu a požadující zachování volného nezastavitelného pruhu podél vodotečí, vůči němuž se navrhovatel až do okamžiku veřejného projednání nijak nevymezil.
Uvedené zájmy jsou nepochybně významné a legitimní, mají zákonný podklad, a proto mohou představovat vážnou konkurenci soukromému zájmu navrhovatele na zhodnocení dotčených pozemků. Svou váhu má přitom i vlastní urbanistický záměr odpůrkyně (koncipovaný s jejím souhlasem k tomu najatou odborně kvalifikovanou osobou), která učinila z ochrany všech vodních toků členících zemědělskou krajinu na území obce jednu ze základních zásad, z nichž vychází funkční regulace území…
Odpůrkyně si tedy mohla a měla ujasnit, zda pro zajištění veřejného zájmu na správě vodních toků nepostačí zachování přístupu k vodnímu toku z jeho druhé strany. I když v reakci na zrušující nález odpůrkyně tvrdí, že pás zachovaný pro správu vodního toku má být z obou stran, tato úvaha je v rozporu s konstatováním Ústavního soudu, že jednostranný pruh je zákonným řešením. Krajský soud tedy tento argument odpůrkyně není oprávněn akceptovat. Odpůrkyně dále poukazuje na to, že řešení obsažené v napadeném územním plánu je potřebné pro budoucí revitalizaci vodního toku. Touto otázkou se Ústavní soud výslovně ve zrušujícím nálezu nezabýval, jelikož ji však krajský soud zmiňoval v odůvodnění zrušeného rozsudku a byla uvedena i ve vypořádání námitky navrhovatele, je zřejmé, že Ústavní soud ji nepovažoval za přesvědčivou…
Zachování přístupnosti břehu na straně dotčených pozemků lze zajistit i méně závažným zásahem do práv navrhovatele, např. vyloučením možnosti oplocení pozemků v sousedství s pozemkem vodního toku ať již regulativy obsaženými v územním plánu nebo v řízení o povolení stavby), takže základní průchodnost pro správce vodního toku bude zachována i v místě zamýšlené stavby. Byť soud nehodlá zcela zpochybňovat určitý význam ochrany nivy ani v případě občasných toků, intenzita tohoto veřejného zájmu nepochybně závisí i na povaze takového toku. Potřeba jeho ochrany v tomto případě dle náhledu Ústavního soudu nemůže vyvážit zásah do vlastnického práva navrhovatele, který v důvěře v platný územní plán již vynaložil značné úsilí a prostředky na přípravu stavebního záměru rodinného domu. Není na krajském soudu, aby tento náhled po zrušujícím nálezu měnil.“
Dostatečné nebylo ani urbanistické hledisko
Protože obce často rušení zastavitelnosti obhajují urbanistickým hlediskem, je důležité se vyjádřit i k této otázce. Soud konstatoval: „Urbanistická hlediska, mají-li obstát v konkurenci s vážným zásahem do vlastnického práva, však nemohou být samoúčelná ve smyslu hodnocení, jaké řešení je „krásné“, a jaké již nikoliv, nebo ve snaze o unifikaci skladby sídelního prostoru.
Urbanistická hlediska v takovém případě musí mít zásadní funkční důvody pro prosazované řešení, jako jsou např. požární bezpečnost, limity dopravní obslužnosti, potřeba ochrany památkových hodnot či různých složek životního prostředí. Jiné je to, když územní plán vstupuje do dříve nezastavitelného území a dotýká se zájmů dotčených vlastníků jen tím, že jim poskytuje právo výstavby, ale limitované koncepčně promyšlenými regulativy, a jiné, pokud jim již jednou (byť jen obecně) přiznané právo realizovat stavbu odnímá nebo výrazně zužuje.
V druhém případě je totiž zasahováno již existující legitimní očekávání vlastníků, že jim veřejné právo dovoluje rozvíjet jejich vlastnictví různými formami výstavby. Pokud v důvěře v platný právní stav již ten který dotčený vlastník vynaložil nezanedbatelné úsilí k realizaci takového záměru a v procesu přijímání územně plánovací dokumentace na to obec námitkami řádně upozorní, musí být náležitě zvažovány jak důvody (a jejich konkrétní intenzita) svědčící pro zrušení zastavitelnosti pozemků, tak i hodnota investic a objem úsilí vynaložených dotčeným vlastníkem, stejně jako i případná ujištění, kterých se mu od orgánů veřejné správy či přímo obce v souvislosti s připravovaným záměrem dostalo.“
Obce nesmí vyvolávat falešnou důvěru, že to bude ok
Soud ještě vyslovil jednu opravu zajímavou myšlenku: „Posledně uvedené přitom nelze vnímat jako motivaci obcí k tomu, aby vykračovaly ze svých pravomocí a obstruovaly v době přípravy nové územně plánovací dokumentace či jejich změn probíhající řízení o povolování záměrů v procesech, které k tomu neslouží (nepovolením sjezdu na komunikaci či nesouhlasy s připojením na další existující veřejnou infrastrukturu). Obce k tomu samozřejmě mají adekvátní institut v podobě stavební uzávěry, který případně mohou využít, obávají-li se překotných změn v území na poslední chvíli, které by mohly nadměrně narušit použitelnost chystané územně plánovací dokumentace.
Ovšem i pokud nehodlají využít tento adekvátní institut stavebního práva, nelze pomíjet důvěru adresátů veřejné správy plynoucí z vydávaných souhlasů, závazných stanovisek, ale i vyjádření, a to třeba i těch, jež jsou činěna obcí jen z pozice účastníka řízení, nebo obecnou zásadu, podle níž mají orgány veřejné moci přiměřeně dotčené osoby poučit o jejich právech a povinnostech a uvědomit je s předstihem o úkonech, které zamýšlejí učinit… Jestliže tedy chtějí záměr znemožnit úpravou územního plánu, ač již ví, že jsou činěny kroky směřující k jeho přípravě a povolení, pak by k případným souhlasům a vyjádřením, které jsou v souladu s právem povinny udělit, měly zároveň připojit upozornění o tom, že je připravována změna územně plánovací regulace, která již s povolením takového záměru nepočítá. Jsou-li totiž obcí vydávány adresné úkony bez výhrady potvrzující právo vlastníka realizovat záměr, neadresné zveřejnění dokumentů v procesu přijímání nové územně plánovací regulace nemusí být dostatečně silným argumentem pro zpochybnění dobré víry, kterou vlastník z takového adresného úkonu může oprávněně dovozovat, zejména jde-li o adresný úkon pozdější…
V situaci, kdy odpůrkyně v jednotlivých správních řízeních bez výhrad a jakýchkoliv upozornění souhlasila se záměrem navrhovatele (či přinejmenším jej ponechávala bez adekvátní reakce), mohl navrhovatel být posilován v případném přesvědčení, že jeho námitkám bude v procesu projednání územního plánu vyhověno. Není tedy namístě tvrdit, jak to činí odpůrkyně, že na straně navrhovatele absentovalo jakékoliv legitimní očekávání.“
Závěry krajského soudu – opravdu důležité!
Krajský soud shrnul svoje obsáhlé úvahy: „Za takového stavu, kdy záměr navrhovatele byl z hlediska veřejnoprávní autorizace prakticky již v cílové rovince, představoval napadený územní plán obzvláště intenzivní zásah do jeho legitimních očekávání. I když odpůrkyně tento zásah podpořila vícero rozumnými důvody, tyto důvody z pohledu Ústavního soudu nemohou takto intenzivní dotčení vlastnického práva navrhovatele přinejmenším v posledním kroku testu proporcionality ospravedlnit. Ani urbanistická nevhodnost zásah do vlastnického práva nevyváží, jelikož odpůrkyně tento důvod nebyla schopna podepřít vysvětlením konkrétních vážných negativních dopadů, jež by zastavitelnost dotčených pozemků vylučovaly.“
O tom, že nález už musel zohlednit Nejvyšší správní soud v jiné kauze, jsme psali už před časem.
Podle rozsudku KS Praha ze dne 23. 2. 2026, č. j. 54 A 86/2022- 154.