Územní plány skýtají mnohá úskalí. Jedním z nich je územní rezerva. Nově ji upravuje zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon v § 23b (dříve byla definována v jiném ustanovení). Jedná se o plochu nebo koridor, které jsou vymezené v územně plánovací dokumentaci pro využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba následně prověřit. Nejčastěji jsou územní rezervy vymezovány pro koridory dopravní infrastruktury, kdy územní plány přebírají tyto plánované dopravní stavby ze zásad územního rozvoje.

V územní rezervě jsou zakázány změny v území, které by mohly stanovené využití podstatně ztížit nebo znemožnit. Tím územní rezerva zásadně zasahuje do vlastnického práva těch, jejichž pozemky se v ploše nebo koridoru rezervy nacházejí, a proto lze očekávat, že se územní rezerva dostane dříve či později před soud.

Kdy územní rezerva neobstojí

V praxi lze narazit na několik soudních rozhodnutí, která se územních rezervy týkají. Prvním příkladem je obec, která vymezila územní rezervu spolu s nezastavitelnou plochou novým územním plánem, a to v lokalitě, kde starý územní plán počítal s velkou developerskou výstavbou. Developer se pochopitelně bránil u soudu a po několika letech vyhrál spor o územní plán.

Soud dospěl k závaru, že zvolené řešení bylo neproporcionální, diskriminační a že obec mohla dospět k podobnému cíli (vyřešení problémů s infrastrukturou a omezení rozsáhlé rezidenční zástavby) i jinými způsoby – např. skrze etapizaci nebo omezení zastavitelných ploch nebo uzavřením vhodných smluv o budování a financování infrastruktury s investorem.[1]

A kdy naopak byla v pořádku?

Podobná situace jako ve výše uvedené obci nastala také v Dobrovízi. V této obci chtěl vlastník pozemků realizovat parkoviště pro kamiony (a v minulosti výstavbu bioplynové stanice či betonárny), a to v souladu s dosavadním územním plánem, který zde vymezil zastavitelnou plochu pro výrobu a skladování. Nový územní plán ale změnil způsob využití dotčených pozemků ze zastavitelné plochy na plochu zemědělskou za současného vymezení územní rezervy 20-R, a to i přes námitky, které vlastník v průběhu pořizování územního plánu vznesl.

U územního plánu obce Dobrovíz se Krajský soud v Praze[2] zabýval přezkum vymezení nezastavitelných pozemků a územní rezervy (vlastník mohl pozemky před přijetím nového územního plánu zastavět od roku 2006, tj. po 13 let). Soud územní plán nezrušil a řekl, že „odpůrkyně totiž zásadně změnila základní koncepci rozvoje území obce v návaznosti na plynutí času. Významnou roli sehrálo, že sporné pozemky v mezidobí pro původně prověřovaný účel využity nebyly a současně v jejich blízkém okolí naopak došlo k dynamickému výrobně-skladovému rozvoji.“

Z toho dovozujeme, že je skutečně důležité, zaměřit se na základní koncepci rozvoje území a s tím i urbanistickou koncepci, aby z ÚP bylo naprosto zřejmé, že je hlavním cílem Obce omezit zástavbu a nedovolit nekontrolované rozrůstání sídla (mj. i kvůli chybějící infrastruktuře).

Kromě toho, že měla obec dobře postavenou koncepci rozvoje, měla „štěstí“ také v tom, že zafungoval orgán ochrany zemědělského půdního fondu. „Právě proto byla již od počátku vyvíjena snaha o vymezení nových zastavitelných ploch pro bydlení v severní části obce, kde pro to (na rozdíl od jižní a východní strany, kde to nedovolují hluková ochranná pásma nedalekého letiště, a západní strany, kde tomu v zásadě brání zájmy ochrany přírody) jsou vhodné podmínky. Proti této snaze však aktivně vystoupil orgán ochrany ZPF. Z obsahu správního spisu je přitom patrné, že právě poukaz odpůrkyně na vyřazení dotčených pozemků navrhovatele, jež se nacházejí na půdách I. třídy ochrany ZPF, ze zastavitelných ploch byl zásadním argumentem a nutnou podmínkou pro změnu stanoviska orgánu ochrany ZPF, které umožnilo nové zastavitelné plochy pro bydlení v potřebném rozsahu vůbec vymezit.

Dobrovíz se vypořádala také s otázkou diskriminace: „Při posouzení, zda je přijatá regulace diskriminační, jak tvrdí navrhovatelka, musí soud konstatovat, že v regulovaném území nenalezl žádnou jinou plochu pro výrobu a skladování (VS), jež by byla nově vymezena, nebo dosud nevyužitou plochu tohoto typu, jež by byla zachována. Soudu tedy není patrné, z čeho žalobkyně tvrzenou diskriminaci dovozuje, ostatně žalobkyně v tomto směru ve svém návrhu žádný konkrétní odkaz neuvádí. Byla-li navrhovatelka jediným subjektem dané kategorie v území (dosud nevyužitá plocha VS na nejkvalitnější zemědělské půdě) a existoval-li legitimní a zákonný důvod pro omezení ploch dané kategorie, jak již soud dovodil, nemůže se navrhovatelka podivovat tomu, že byla dotčena právě ona (resp. její pozemky) a nikdo jiný.“

Za vymezení územní rezervy může investorovi náležet náhrada

Náhrady vlastníkům pozemků za změny v území, ke kterým dojde územním plánem, řeší § 102 stavebního zákona. Toto ustanovení počítá s tím, že se náhrady poskytují za „zrušení zastavitelnosti. Judikatura ale postupem času dospěla ke značně rozšiřujícímu výkladu § 102. Nyní je třeba náhrady poskytovat za všechny významnější změny územních plánů, pokud jsou splněny podmínky § 102 – zejm. tedy pokud vlastníci neměli dost dlouhou dobu na to, aby v území stavěli v souladu s územním plánem. Stavební zákon počítá s tím, že náhrady vlastníkům přísluší tehdy, pokud ke změně, která jim znemožnila realizovat v území výstavbu, došlo do 5 let od okamžiku, kdy naopak výstavbu územní plán povolil.

To, že je třeba poskytovat v určitých situacích (ne vždy) náhrady i za vymezení územní rezervy, vyplývá z rozhodovací praxe Ústavního soudu: „„Jestliže v konkrétním případě dojde soud k závěru, že územní rezerva představuje kvalifikovaný zásah s ohledem na délku svého trvání, rozsah omezení vlastnického práva, není vyloučeno poskytnutí náhrady prostřednictvím přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného použití § 102 stavebního zákona. To je však věcí posouzení konkrétních okolností případu.“[3]

Je tedy třeba myslet i na tuto otázku, pokud obce uvažují o vymezení územní rezervy.

Poznámky:

[1] Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 17. 12. 2020, čj. 50 A 6/2016 – 192.

[2] Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 12. 11. 2020, č.j. č. j. 54 A 20/2020- 48.

[3] Nález III. ÚS 950/17 ze dne 19. 12. 2017.