Už loni v dubnu jsme psali o tom, že jsme na straně obce vyhráli spor s developerem, kdy Okresní soud Praha-východ zamítl žalobu na náhradu škody ve výši 100 milionů Kč za zrušení zastavitelnosti pozemků. Případ má ale své pokračování. Investorovi se totiž podařilo před správním soudem dosáhnout zrušení územního plánu ve vztahu ke svým pozemkům a před koncem prvního soudního řízení podal novou žalobu. Tentokrát požaduje dokonce převyšující 107 milionů korun. V říjnu soud druhou žalobu zamítnul, rozsudek jsme obdrželi těsně před Vánoci. Spor zatím není pravomocně skončen, ale můžeme se podívat, co bylo namítáno a jak soud celou věc zhodnotil.

V čem spočíval právní základ celého sporu?

Investor v roce 2006 zakoupil pozemky v lokalitě vymezené územním plánem pro bydlení a hodlal zde postavit 217 rodinných domů a 2 komerční budovy. Developerovi se ale postup výstavby nedařil.  Mezitím se počet obyvatel obce rozrostl a samospráva se na projekt začala dívat negativně. Proto také začal být pořizován nový územní plána v roce 2014 do hry vstoupila stavební uzávěra, která další výstavbu znemožňovala. Územní plán, který obec vydala v roce 2016, zrušil zastavitelnost pozemků developera a tyto zařadil do územní rezervy.

Investor regulaci v územním plánu napadl u soudu a uspěl. Už v prosinci 2016 krajský soud územní plán ve vztahu k pozemkům developera zrušil. Nejvyšší správní soud sice nejprve vyhověl kasační stížnosti obce a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, ale krajský soud novým rozsudkem v roce 2020 opět rozhodl o zrušení části územního plánu. NSS jeho rozsudek v roce 2023 potvrdil.

Investor namítal, že zrušený územní plán představuje nezákonné rozhodnutí ve smyslu zákona č. 82/98 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem.

Investor namítal, že jsou splněny podmínky pro vznik odpovědnosti obce za škodu podle zákona č. 82/98 Sb. (§ 1 odst. 2 a § 19 a následující tohoto zákona), když:

  • nový územní plán byl krajským soudem zrušen pro nezákonnost v části týkající pozemků investora;
  • vydáním nového územního plánu vznikla investorovi škoda;
  • příčinou škody byl nezákonný územní plán;
  • investor využil v zákonem stanovených lhůtách všech procesních prostředků, které mu zákon k ochraně jeho vlastnického práva přiznává a úspěšně napadl nový územní plán ve správním soudnictví.

Za co konkrétně developer přes 100 mil. Kč požadoval?

Developer namítal, že mu vznikla škoda přesahující 105 mil. Kč tím, že po dobu rozhodování soudů, tedy po dobu 56 měsíců, byly jeho prostředky blokovány v pozemcích a investor tedy nemohl dosáhnout očekávaného výnosu investice. Škodu vyčíslil pomocí znaleckého posudku, který

  • výši finančních prostředků investovaných developerem stanovil jako obvyklou cenu/tržní hodnotu pozemků ke dni předcházejícímu nabytí účinnosti nového územního plánu, kdy byly Pozemky ještě zastavitelné dle starého územního plánu;
  • výši finanční ztráty stanovil jako obvyklý výnos, který by za obvyklých okolností investor ze své podnikatelské činnosti získal nebýt toho, že jeho finanční prostředky byly alokovány do pozemků, s přihlédnutím k nákladům, které by vlastník musel na dosažení těchto výnosů vynaložit;
  • obvyklý výnos byl stanoven na 15,07 % ročně na základě analýzy společností působících ve stejném relevantním trhu (CZ-NACE 41 – výstavba budov)

Vedle toho developer požadoval také asi 1,6 mil. Kč jako škodu, která mu měla vzniknout v marně vynaložených nákladech na přípravu projektové dokumentace a podkladů k žádosti o územní rozhodnutí.

Proč soud žalobu na náhradu ušlého zisku developera zamítnul?

Soud uvedl: „Aby bylo možné projekt hodnotit jako připravený do té míry, že při obvyklém běhu okolností by byl dokončen, měla by být žádost podávána tak, aby bylo možné správní řízení dokončit, v jeho průběhu reagovat a případně k výzvě správního orgánu požadované doplnit. V posuzované věci tomu tak však rozhodně nebylo, neboť územní řízení byl zastaveno z důvodů na straně žalobkyně, jak již bylo podrobně popsáno výše.

Nadto pak v řízení vyšlo najevo, že přestože žalobkyně deklarovala připravenost projektové dokumentace, v tomto řízení předložila toliko její fragment, jak vyplynulo ze svědecké výpovědi … autora projektové dokumentace, který výslovně uvedl, že výkresová část předložené projektové dokumentace není kompletní, dále chybí technické zprávy jednotlivých stavebních objektů a stanoviska dotčených orgán, následná dokumentace pro stavbu 229 samostatných domů a dvojdomů nebyla soudu předložena vůbec.

Soud proto na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že nebylo vůbec prokázáno, že by projekt žalobkyně byl v takové fázi, kdy by se vůbec dalo legitimně očekávat započetí realizace, natožpak dokončení projektu a zastavění pozemků žalobkyně…

Pokud žalobkyně k prokázání svého nároku předložila znalecký posudek, tak ten nemůže kalkulovat s předpokládanými náklady žalobkyně a předpokládanými výnosy, tedy s částkami, které by byly hypoteticky vynaloženy a získány, nadto za situace, kdy žalobkyně je zcela novou společností, která dosud na území České republiky žádný projekt nerealizovala a žádného zisku, natožpak v žalované výši, nedosáhla (nebylo to prokázáno).“

K zamítnutí nároku na náhradu nákladů vynaložených na přípravu výstavby

Dále soud dodal: „Ohledně dalšího uplatněného nároku soud uvádí, že závěry učiněné shora ohledně nedostatku příčinné souvislosti mezi nezákonným jednáním žalované a vznikem škody platí bezezbytku i pro druhý uplatněný nárok, tzn. nárok na náhradu škody vzniklé vynaložením nákladů na přípravu a pořízení projektové dokumentace ve výši původně 8 900 000 Kč, … následně po částečném zpětvzetí ve výši 1 590 281,11 Kč, proto se soud výší tohoto nedůvodně uplatněného nároku již dále nezabýval.

Nicméně nelze přehlédnout, že svědek … nebyl schopen konkretizovat ani to, za co konkrétně byly částky … žalobkyni fakturovány, co konkrétně pro žalobkyni vykonával, faktury byly neurčité, svědek … si již nepamatoval, jaké byly náklady na vypracování projektové dokumentace, žádné účetní doklady vztahující se k projektové dokumentaci žalobkyně nepředložila, z projektové dokumentace soudu žalobkyně předložila toliko fragment. Nelze tedy než konstatovat, že i kdyby byl tento nárok žalobkyně důvodný, bylo by problematické prokázat jeho výši.“

Závěrem

Soud I. stupně žalobu zamítnul a věříme, že tuto pozici uhájíme také před odvolacím soudem. Je ale zřejmé, že zrušení části územního plánu nebo jeho změny může obci způsobit řadu problémů, a to na celé léta. Proto doporučujeme dát si opravdu práci s tím územně plánovací dokumentaci odůvodnit, zejm. pokud dochází k výraznějšímu zásahu do vlastnického práva.

Pokud jste ve fázi, kdy přijímáte nový územní plán a očekáváte odpor vlastníků, můžete se na nás obrátit, pomůžeme Vám regulaci nastavit a přesvědčivě vypřádat připomínky vlastníků.