Okresní soud Praha – východ řešil případ jedné středočeské obce, se kterou se roky soudí zklamaný investor, protože nemohl vybudovat residenční výstavbu na pozemcích, které původně zakoupil jako zastavitelné. Obec ale vydala stavební uzávěru a pak změnila územní plán, čímž stavební činnost znemožnila. Developer nicméně tuto změnu regulace v územním plánu úspěšně napadl u správního soudu a tím začala celá stomilionová anabáze. Nyní soud rozhodl ve prospěch obce a žalobu o stomilionovou náhradu zamítl.
Vznik škody nebyl prokázán – nebylo prokázáno, že investor by záměr úspěšně realizoval
Z rozsudku vyplývá následující závěry: „Obecně platí, že aby mohl být žalobce ve věci o úhradu újmy úspěšným, musí být zjištěno, že na jeho straně žalobkyně vznikla újma – škoda, na straně žalované došlo k porušení právní (zákonné či smluvní) povinnosti, na straně žalované je dáno zavinění, je dána příčinná souvislost mezi porušením právní povinnosti žalovanou a žalobkyni vzniklou škodou. Za situace, kdy bylo opatření obecné povahy ve vztahu k plochám SO 201 a OV 201 (projednávané pozemky) zrušeno, neboť vyloučení pozemků ze zastavitelných ploch a zařazení do územní rezervy je v rozporu se zákonem, je nadbytečným hodnotit stranami uzavřenou smlouvu o spolupráci, neboť i kdyby tato nebyla uzavřena, bylo by namístě konstatovat porušení právní povinnosti žalovanou. To znamená, že porušení právní povinnosti je zde dáno. Nadále je však třeba hodnotit, zdali na straně žalované vznikla újma a zdali mezi vzniklou újmou a porušením právní povinnosti žalovanou je dána příčinná souvislost.“
Dále soud řekl: „Za situace však nelze projekt hodnotit jako připravený do té míry, aby jej bylo možné realizovat, byl v takové fázi, že nebýt jednání žalované, mohlo být přistoupeno k výstavbě domů a bylo reálným, že výstavba bude provedena, tudíž nelze uzavřít, že by bylo možné důvodně očekávat s ohledem k předpokládanému pravidelnému běhu věcí, že by zisk žalobkyně vůbec realizovala, což vede k závěru, že nelze na straně žalobkyně dovozovat vznik škody. Protože pouze závěr, že žalobkyně by byla schopna projekt při pravidelném běhu věcí realizovat, tedy dokončit jej do zcela konečné fáze a realizovat prodej vystavěných nemovitostí, může vést k závěru o vzniku reálné škody, která je tvořena rozdílem mezi předpokládaným ziskem a náklady, které bylo třeba na jeho dosažení vynaložit, tedy rozdíl mezi částkou, kterou by za obvyklých okolností nebýt škodné události žalobkyně ze své činnosti získala, s přihlédnutím k nákladům, které by musel na dosažení těchto výnosů vynaložit.“
Ve smlouvě o spolupráci nebyly konkrétní povinnosti, které by obec porušila
Soud dále konstatoval: „Oporu v obecné normě, vyjma případného ustanovení § 3 obč. zák., nárok z porušení smlouvy o spolupráci nemá, neboť obecné ustanovení o prevenční povinnosti ve vztahu k náhradě škody pro jednání žalované, jímž bylo rozhodnutí o stavební uzávěře, nelze aplikovat. Jediným jednáním, které by mohlo založit porušení povinnosti na straně žalované v režimu § 3 obč. zák., je porušení smlouvy, kdy v daném případě jediným smluvním ujednáním je smlouva o spolupráci…
Co se týká smlouvy o spolupráci, tak v této žalovaná vůči žalobkyni nepřevzala žádné konkrétní povinnosti, zavázala se pouze poskytnout činnost k realizaci projektu tím, že umožní vedení inženýrských sítí na svých pozemcích, být nápomocná při získávání pozemku pro napojení obslužné komunikace… nepožadovat v souvislosti s realizací projektu finanční či věcné plnění vyjma závazků, které se týkají povinností žalobkyně z této smlouvy…
Žalobkyně tuto smlouvu namítala s tím, že se vždy přizpůsobovala požadavkům žalované. Je to však žalobkyně, kdo hodlal projekt realizovat, a bylo na ní, aby měla provedeny přesné výpočty a studie vztahující se k danému projektu. Je logickým, že žalovaná vznášela požadavky na žalobkyni tak, aby byly zachovány základní parametry udržitelnosti z hlediska infrastruktury, dodávky médií, dopravní průchodnosti, školské obslužnosti. Pokud se požadavky žalované v průběhu času měnily, bylo to pouze logickým výstupem toho, jak se měnila demografická struktura obce, její zastavěnost, ale také návrhy žalobkyně.“
Podle rozsudku Okresního soudu Praha – východ ze dne 13. 3. 2024, čj. 5 C 259/2016-854.
Pokud řešíte, zda v případě zrušení zastavitelnosti pozemků přichází do úvahy náhrada škody nebo jiné újmy, obraťte se na nás, pomůžeme Vám situaci zhodnotit.