V § 130 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) se píše, že plánovací smlouvou je veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.

Je otázkou, jak budou soudy uvedenou definici vykládat – přece jen jde o veřejnoprávní smlouvu a ta by měla plně respektovat znění zákona, když už si stavební zákon dal práci s definicí. Bude tedy možné, aby obce uzavíraly plánovací smlouvy skutečně jen se stavebníky, nebo to budou moci být i jiné subjekty?

Je stavebník nutnou stranou smlouvy?

Stavebníkem je podle § 14 písm. a) stavebního zákona osoba, která pro sebe žádá vydání povolení záměru nebo odstranění stavby, zařízení nebo terénní úpravy, a dále osoba, která provádí nebo odstraňuje stavbu, zařízení nebo terénní úpravu, pokud nejde o stavebního podnikatele jednajícího v rámci své podnikatelské činnosti.

V důvodové zprávě se poněkud nelogicky (a bez vysvětlení) uvádí: „Dalšími smluvními stranami mohou být i další osoby (obvykle ty, které jsou nebo budou účastníky řízení o povolení záměru, ale není to podmínkou). To umožňuje stavebníkovi dosáhnout dohody se všemi zainteresovanými subjekty, včetně dotčených vlastníků, spolků, příspěvkových organizací obce apod.“ Z čeho tento závěr plyne, se čtenář důvodové zprávy nedozví, jedná tak o čirou fabulaci.

Správně by měl být v souladu s § 168 zákona č. 500/2004 SB., správní řád od těchto dotčených osob získán písemný souhlas se smlouvou, což byla ostatně konstrukce užitá i ve starém stavebním zákoně. (Předmětné ustanovení správního řádu zní: „Veřejnoprávní smlouva, nejde-li o veřejnoprávní smlouvu podle § 160, která se přímo dotýká práv nebo povinností třetí osoby, nabývá účinnosti teprve v okamžiku, kdy s ní tato osoba vysloví písemný souhlas. Není-li tento souhlas získán, může správní orgán místo uzavření veřejnoprávní smlouvy vydat rozhodnutí ve správním řízení, v němž využije podkladů získaných při přípravě veřejnoprávní smlouvy.“)

Nicméně když se vrátíme k otázce, zda musí být stranou smlouvy stavebník, i v citované důvodové zprávě se píše, že výše uvedené „další osoby“ mohou být pouze dalšími stranami smlouvy. Tou první ale zjevně musí být vždycky stavebník. Tomuto výkladu ostatně nahrávají i další ustanovení týkající se závazků samosprávy z plánovacích smluv. Když obec může kupř. přislíbit, že učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace, pak je přece třeba nějakého autoritativního posouzení územního plánu, ze kterého vyplyne, jestli je nebo není možné záměr realizovat i podle současného územního plánu. Těžko něco takového učiní kupř. místostarosta letmým pohledem na regulaci a dokumentaci. Čistě teoreticky by k tomu mohla stačit předběžná informace podle § 174 (zřejmě tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o vydání rozhodnutí o povolení záměru a za jakých předpokladů lze žádosti vyhovět), ale to už docela „vaříme z vody“ a domýšlíme za autory stavebního zákona to, co mělo být obsaženo v této inovativní normě.

Jsou plánovací smlouvy ohroženy? Možná ano (snad ne)

Pokud připustíme, že jsou naše obavy opodstatněné a že stranou plánovací smlouvy musí být nutně stavebník (a nikoliv třeba vlastník pozemku – důvodová zpráva zde sama říká, že dotčení vlastníci jsou oněmi „dalšími smluvními stranami), pak se nám objeví jeden vážný problém: Plánovací smlouvy se totiž docela často (je to logické s ohledem na to, co se ve smlouvě řeší) uzavírají před zahájením řízení před stavebním úřadem (tedy neexistuje onen klíčový subjekt – stavebník, se kterým by se plánovací smlouva uzavřela, neboť nikdo pro sebe dosud nežádá povolení záměru).

Z právní úpravy se tedy dá dovodit, že aby mohlo k úspěšnému uzavření plánovací smlouvy dojít, je potřeba nejdříve požádat o povolení záměru a stát se stavebníkem. Jinak hrozí, že vůbec nepůjde o veřejnoprávní plánovací smlouvu. Soudy by takovou dohodu mohly posoudit různě, tou nejhorší variantou je, že smlouva bude uzavřená v rozporu se zákonem.

Ministerstvo by to mělo jasně vysvětlit

Na závěr připomínáme, že se může zdát, že bazírujeme na slovíčkách, když přece každý člověk se selským rozumem chápe, jak to asi tak nějak bylo ve stavebním zákoně s plánovacími smlouvami zamýšleno. Určité výkladové potíže by nám nevadily, kdyby šlo o soukromoprávní smlouvy. Protože jsou plánovací smlouvy smlouvami veřejnoprávními, na které dopadají velmi přísná pravidla a selský rozum nestačí, je všechno jinak a nejistota samospráv může být značná. Obcím by v takové situaci rozhodně pomohlo, kdyby ministerstvo pro místní rozvoj přišlo s nějakým jasným výkladem, který bude opřený o konkrétní ustanovení právních předpisů a o judikaturu, nikoliv pouze o dojmy a o nesplněná tužby, jak by stavební zákon mohl vypadat, kdyby byl napsaný dobře.

Ostatní články z naší minisérie věnované novým plánovacím smlouvám najdete zde: