Nejvyšší správní soud se zabýval přezkumem územního plánu města Mníšek pod Brdy, který nově stanovil specifickou podmínku pro výstavbu – vyhovující dopravní napojení jedné ze zastavitelných lokalit a zkapacitnění stávající pozemní komunikace. Dotčená vlastnice s tím nesouhlasila, neboť pozemní komunikace by měla vést přes cizí pozemky a územní plán je neurčoval k vyvlastnění.

Podmínka byla tedy dle jejího názoru nesplnitelná. Navrhovatelka chtěla stavět v předmětné ploše 14 rodinných domů a měla vydané rozhodnutí z roku 2007 (ovšem ne pro požadované rodinné domy). Krajský soud návrhu vlastnice nevyhověl, a tak se věc dostala k NSS. Ten rozsudek krajského soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Proč, to si právě teď řekneme.

Předmětná podmínka zněla takto: „Realizace zástavby v ploše Z62 je podmíněná vyhovujícím dopravním napojením (v souladu s DÚR prostřednictvím napojení z jihozápadního směru), tj. předchozí realizací dvoupruhové obousměrné komunikace, vyhovující příslušné ČSN, propojující danou lokalitu s křižovatkou ulice U Nádraží s obslužnou komunikací jihovýchodním směrem, resp. lomením ulice U Nádraží kolem pozemku parc. č. 2324/3 k.ú. Mníšek pod Brdy; další podmínkou je zkapacitnění stávajícího úseku ulice U Nádraží až k silnici II/116 a její uvedení do normového stavu dle příslušné ČSN“.

Co obec smí a co už ne ohledně trasování pozemní komunikace?

NSS konstatoval: „V souzené věci odpůrce v územním plánu uvádí konkrétní podmínky pro výstavbu v lokalitě Z62, přičemž se stanoví trasa průběhu komunikace, a to i mimo podmíněnou lokalitu (plochu Z62). Otázka „Kam?“ (povede dopravní infrastruktura) spadá do působnosti obce, otázka „Kudy přesně a s jakými parametry?“ již však meze stanovené právními předpisy bez dalšího překračovat může (srov. přílohu č. 11 části I. odst. 2 písm. c) vyhlášky č. 500/2006 Sb. či § 23 vyhlášky č. 501/2006 Sb.)…

Celým řízením se totiž jako červená nit vine otázka, co vlastně musí stěžovatelka učinit, aby mohla v ploše Z62, k níž bylo vydáno konzumované územní rozhodnutí o umístění stavby „parcelace pozemku, inženýrské sítě a komunikace“, postavit 14 rodinných domů. Krajský soud v této věci, bez bližšího zkoumání, uzavřel, že stěžovatelka může zamýšlenou výstavbu rodinných domů, včetně jejich připojení dle územního rozhodnutí ze dne 21. 5. 2007, „realizovat“ v souladu právě s tímto územním rozhodnutím, je-li platné. Územní rozhodnutí však nebylo vydáno na umístění staveb rodinných domů, ale toliko pro stavbu obsahující parcelaci pozemku, stavbu komunikace a zpevněné plochy, vodovodu, kanalizace, trafostanice, VN a NN rozvodů elektro 22 kV, slaboproudu a veřejného osvětlení…

Napadený územní plán s výstavbou rodinných domů sice v obecnosti počítá (je to v něm přímo uvedeno a souvisí to i s parcelací území), ale zřejmě až po splnění podmínek stanovených nikoliv pouze v dosud vydaném územním rozhodnutí.“

Problémem je komunikace na cizím pozemku

NSS nesouhlasil s tím, jak se na věc díval krajský soud také proto, že územní plán podle jeho názoru nutil vlastnici k nereálným krokům: „Výše uvedené pro stěžovatelku může znamenat, že sice pro ni platí územní rozhodnutí, dle kterého se stavby měly napojovat na silnici č. III/11627, která je hned „za rohem“, ale pokud doopravdy bude chtít stavět, bude muset vybudovat a zkapacitnit rozsáhlou komunikační síť vedoucí i zcela mimo plochu Z62, kterou navíc bude využívat řádově větší množství staveb (třetích osob), než které stěžovatelka zamýšlela vystavět.

Obec touto podmínkou fakticky nutí stěžovatelku k vybudování konkrétní komunikace podrobného průběhu na cizím pozemku pro třetí osoby, k níž nemá žádná vlastnická práva. Zákon ukládání takové podmínky nepřipouští. Jinými slovy, odpůrce v územním plánu stanoví, že dokud jediný vlastník pozemků v ploše Z62 (stěžovatelka) nevybuduje jemu (a třetím osobám) komunikaci dle norem ČSN, nebude moci vystavět rodinné domy, pro jejichž zasíťování (a parcelaci) mu bylo vydáno územní rozhodnutí a s nimiž tudíž odpůrce od tohoto okamžiku měl při svých dalších koncepčních plánech počítat.“

Raději využít podmíněné využití území

Zajímavé je, že v jiném (rovněž se týkalo Mníšku pod Brdy) rozhodnutí NSS hodnotil podmínku připojení staveb k infrastruktuře obsaženou v územním plánu smířlivěji. Ostatně na tento svůj rozsudek NSS odkazuje i v nyní popisovaném případě, když říká: „Obec samozřejmě může podmiňovat výstavbu na svém území, ale toliko koncepčně (koncepčními nástroji); ostatně typicky se tak děje v rámci tzv. etapizace…

Samotné naplňování územní koncepce již je v rukou správních orgánů, které konkrétně provádějí (realizují) onu obecnou představu obce (konsenzus jejích občanů). Podmínění výstavby konkrétními parametry, požadavky a podmínkami provedení, o kterých pojednávají vyhlášky č. 500/2006 Sb. a 501/2006 Sb. ve vztahu k regulačnímu plánu (požadavky na konkrétní řešení veřejné infrastruktury) či územnímu rozhodnutí, nelze obecně shledat přípustnými, nestanoví-li výslovně zastupitelstvo, že tyto otázky spadající zejména do oblasti úpravy regulačním plánem, budou řešeny plánem územním“

V druhé věci stejného města rozhodoval NSS o otázce, zda mohla obec v územním plánu podmíněně připustit výstavbu rodinných domů tím, že pozemek bude připojen na sítě elektrické energie a splaškovou kanalizaci a prostor místní příjezdové komunikace a její řešení bude odpovídat příslušné státní normě pro komunikace.

Tehdy řekl, že „územní plán nesmí podmínit využití plochy napojením pozemku na vodovodní či kanalizační řad. V nyní napadeném územním plánu však byla tato podmínka, tak jak ji stěžovatelka napadá, stanovena jen jako podmínka, za níž lze využít plochu RX podmíněně přípustným způsobem. Tato skutečnost má přitom podle soudu zásadní význam. Na rozdíl od stanovení takové podmínky pro hlavní či přípustné využití ploch, kde k tomu město postrádá legální podklad, v případě podmíněně přípustného využití takový legální podklad lze nalézt právě v pojmu „podmíněné“ přípustnosti, jež vymezení určitých podmínek pořizovatelem, resp. obcí nutně vyžaduje.“

Závěr

Jedná se samozřejmě o určité zjednodušení složité otázky, ale obce by teoreticky mohly při územním plánování a podmiňování výstavby existencí potřebné infrastruktury zvážit i tuto cestu (tj. dávat podmínky jednoduše do podmíněně přípustného využití), kterou by se zřejmě mohly vyhnout tvrdému hodnocení svých územních plánů soudy.

Rada by tedy mohla znít tak, že územní plán nemá být zbytečně konkrétní a když už být musí, je třeba tyto požadavky dát do jiného než hlavního a vedlejšího využití lokalit.

Podle rozsudku NSS ze dne 18. 10. 2022, čj. 1 As 105/2021 – 57, dostupné z www.nssoud.cz

PŘIJÍMÁME DOTAZY OBCÍ A MĚST, KTERÉ ZDARMA ZODPOVÍME V RÁMCI NAŠÍ VÝZVY: 365 ČLÁNKŮ NEBO DALŠÍ KOČKA.