Soud ke stavební uzávěře

Krajský soud v Praze nedávno rozhodoval o jedné stavební uzávěře. Protože řešil několik zajímavých věcí, mj. požadavky na grafickou část, stojí za to napsat o rozsudku článek. Navíc se jednalo o poměrně rozsáhlou stavební uzávěru, které se obce často (zbytečně) bojí. Vzhledem k tomu, že to obec u soudu v podstatě vyhrála, může být předmětná uzávěra a argumentace soudu inspirací jiným samosprávám a pořizovatelům.

Aby to ale bylo fér, je třeba říci, že obec měla štěstí v neštěstí – dotčení vlastníci zřejmě celkem nedbale formulovali některé body svého návrhu, a tak se jimi soud ani pořádně nezabýval.

 

Neurčitost grafické části

Stavební uzávěry musí mít grafickou přílohu, ať jde o uzávěry podle starého nebo nového stavebního zákona (v popisovaném případě šlo o uzávěru podle zákona č. 183/2006 Sb.). V textové části pak musí být identifikovány pozemky, kterých se stavební uzávěra týká skrze parcelní čísla, nebo když jde o velké území a pozemků by bylo příliš, pak postačuje popis dotčeného území, jeho hranic a mapovým podkladem v měřítku 1 : 5 000, na němž je území stavební uzávěry vyznačeno.

Popsat lze území i skrze odkaz na plochy vymezené v územním plánu. Soud k tomu řekl: „I kdyby však nebyly splněny podmínky podle § 17 odst. 3 vyhlášky č. 503/2006 Sb., z hlediska zákonnosti napadeného opatření obecné povahy je rozhodující především to, zda je území dotčené stavební uzávěrou vymezeno dostatečně jednoznačně. Tedy že je – případně i při kombinaci grafické přílohy a textu stavební uzávěry – adresátům jasné, které pozemky (jejich části) jsou stavební uzávěrou dotčeny a které nikoliv…

Ke zrušení opatření obecné povahy z důvodu porušení právních předpisů v procesu jeho vydávání totiž lze přistoupit jen tehdy, mohlo-li reálně způsobit jeho obsahovou nezákonnost… Totéž platí pro námitku navrhovatelů, že grafická příloha je ve špatném měřítku. Byť mají pravdu v tom, že grafická příloha napadeného opatření obecného povahy je v (méně podrobném) měřítku 1 : 18 000… podstatné je to, že textová část popisuje dotčené území zcela jednoznačně odkazem na plochy vymezené v územním plánu… Případná neurčitost grafického vymezení vyplývající z nesprávného měřítka tak je obecně vzato… odstranitelná za pomoci textové části.“

Soulad grafiky a textu uzávěry

Soud dále řekl: „Jinou otázkou je ovšem soulad grafické přílohy s textem stavební uzávěry. V takových případech se samozřejmě neuplatní výše uvedená argumentace, že případné neurčitosti grafické přílohy jsou odstranitelné za pomoci textu stavební uzávěry… Stavební zákon ani vyhláška č. 503/2006 Sb. nestanoví, který ze dvou způsobů vymezení dotčeného území – textové a grafické – má přednost. Z obou předpisů lze toliko dovodit, že stavební uzávěra musí obsahovat obojí. Jsou-li tedy ve vzájemném rozporu, mohou vznikat pochybnosti o tom, pro jaké pozemky (jejich části) stavební uzávěra platí, což může vést až k její nepřezkoumatelnosti pro nesrozumitelnost.“

Hodnocená stavební uzávěra měla tento problém: „V hlavním výkresu územního plánu je na části pozemků navrhovatelů vymezena plocha DS, kterou textová část napadeného opaření obecné povahy nezahrnuje do území dotčeného stavební uzávěrou. Naproti tomu grafická příloha vymezuje stavební uzávěru na všech a celých pozemcích navrhovatelů kromě pozemku p. č. 259/14 a severozápadní části pozemku p. č. 260/10. Zjevně tedy stanoví stavební uzávěru i na těch pozemcích (jejich částech) navrhovatelů, na nichž je dle hlavního výkresu vymezena plocha DS, která podle textové části napadeného opaření obecné povahy do stavební uzávěry nespadá… Tento rozpor nelze odstranit ani pomocí odůvodnění napadeného opaření obecné povahy.“ Soud pro tento nesoulad část stavební uzávěry zrušil.

Doba trvání stavební uzávěry

Vlastníci obvykle namítají, když se soudí o stavební uzávěru, že doba jejího trvání, nastavena tak, že uzávěra platí do okamžiku nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, kvůli které je vydávána, je moc dlouhá nebo neurčitá. Soud k tomu řekl: „Požadavky na vymezení doby trvání stavební uzávěry se judikatura NSS opakovaně zabývala. NSS především v řadě rozsudků připustil, že doba trvání stavební uzávěry může být stanovena do okamžiku, než nabude účinnosti připravovaná územně plánovací dokumentace, tedy i územní plán… Účinnost stavebních uzávěr tak může být stanovena i relativně neurčitě, tj. do okamžiku, kdy připravovaný územní plán nabude účinnosti…

Čl. 6 napadeného opatření obecné povahy upravující dobu trvání stavební uzávěry stanoví: „Toto územní opatření bude trvat do doby nabytí účinnosti opatření obecné povahy, kterým se vydává Územní plán Stará Huť“. Takové vymezení doby trvání je podle názoru soudu zcela v souladu se shora citovanou judikaturou NSS. Sama skutečnost, že zde není stanovena nejzazší doba platnosti, nepředstavuje žádnou nezákonnost. Tento požadavek navrhovatelů nemá v zákoně ani judikatuře žádnou oporu. Je pravda, že proces pořizování územního plánu je náročný, zdlouhavý a nelze předjímat, jak dlouho bude trvat.“

Vzhledem k tomu, že nový stavební zákon říká, že uzávěra smí trvat nejdéle šest let, část těchto sporů odpadne. Otázkou ale pořád je, co se stavebními uzávěrami, které budou trvat déle než šest let (to se může stát celkem snadno). Jednou z cest je zásahová žaloba nebo incidenční přezkum. Soud k tomu říká: „V případě neodůvodněně dlouhé doby přijímání připravovaného územního plánu ovšem nelze vyloučit, že soud v opětovném přezkumu shledá, že doba účinnosti dané uzávěry již přiměřená není.“

Nový stavební zákon počítá v § 123 odst. 4 také s tím, že stavební uzávěra může být i zrušena jinak než v přezkumném řízení ať už správním nebo soudním – nijak ale nespecifikuje, jak by k tomu mělo dojít. Jediným logickým výkladem je, že svoji stavební uzávěru může zrušit obec dalším opatřením obecné povahy.

K tomu, že pozemky jsou již napojeny na inženýrské sítě

Zajímavé bylo, že vlastníci pozemků tvrdili, že je stavební uzávěra problematická proto, že se vztahuje na pozemky, které jsou již napojeny na sítě. Soud jim ale za pravdu nedal: „Jde-li pak o plochy BI, je zřejmé, že z odůvodnění napadeného opatření obecné povahy se pozemků navrhovatelů především týká ta část, dle níž má stavební uzávěra zabránit nežádoucímu a nekoncepčnímu rozvoji obce v oblasti výstavby rodinných domů, a tím neregulovatelnému nárůstu požadavků na veřejnou technickou infrastrukturu s tím, že limitované je zejména množství pitné vody a odvádění odpadních vod.

Na tento důvod pak navazuje zadání nového územního plánu, které potvrzuje, že není dostatečná kapacita zásobování pitnou vodou z vodovodní sítě ani kapacita čističky odpadních vod v Dobříši. To má být řešeno posílením, anebo omezením vymezení zastavitelných ploch nebo etapizací. Je tedy nasnadě, v čem by stavební činnost na pozemcích navrhovatelů – a zejména ta, kterou navrhovatelé plánují, tj. výstavba rodinných domů – ztěžovala využití dle připravované územně plánovací dokumentace. Je totiž možné, že zastavitelnou plochu na jejich pozemcích bude nutné vypustit nebo omezit z důvodu nedostatečné kapacity vodovodu a odvádění odpadních vod. Již tento důvod přitom sám o sobě dostatečně odůvodňuje existenci stavební uzávěry na pozemcích navrhovatelů.

Navrhovatelé s ním prakticky nijak nepolemizují. Až v závěru návrhu kuse poukazují na to, že jejich pozemky jsou již napojeny na inženýrské sítě. Navrhovatelé si nicméně pletou absenci napojení na technickou infrastrukturu s absencí kapacity (vodovodu a čističky odpadních vod). Důvodem případného omezení zastavitelných ploch v tomto případě není (pouze) to, že by nebyly dostatečně napojeny na infrastrukturu, nýbrž to, že infrastruktura nemá dostatečnou kapacitu. Navrhovatelé tedy svou argumentací paradoxně potvrzují, že stavební uzávěra na jejich pozemcích je opravdu nutná. Mají-li totiž pravomocně povolenou vodovodní i kanalizační přípojku, nic by jim nebránilo v tom, aby po výstavbě rodinných domů začali odebírat vodu z vodovodu a vypouštět ji do kanalizace. Proto je zapotřebí, aby stavební uzávěra právě této výstavbě zabránila.“

K argumentu urbanistickou koncepcí

Zajímavý je tento závěr soudu: „Jak správně uvádí odpůrkyně, urbanistická koncepce skutečně nezahrnuje pouze podmínky prostorového uspořádání (včetně podlažnosti či půdorysu staveb, stavební a uliční čáru nebo tvaru střech). Spadá do ní celková koncepce rozvoje území, včetně plošného uspořádání (tj. vymezení zastavěného území, ploch s rozdílným způsobem využití, zastavitelných ploch, ploch přestavby atp.).

Už jen samotný fakt, že má dojít k prověření zastavitelných ploch (s možností zmenšení, úplného vyjmutí či podmínění výstavby etapizací) svědčí o tom, že by výstavbou v těchto plochách mohlo dojít k narušení připravované urbanistické koncepce (která nemusí počítat s výstavbou dosavadních zastavitelných plochách). Územní plán má navíc být přijat s prvky regulačního plánu, což znamená, že se plánují i striktnější (podrobnější) podmínky pro prostorové uspořádání staveb…

I ty by mohly být případnou novou výstavbou popřeny, čemuž stavební uzávěra zamezí. Opět lze poznamenat, že nelze argumentovat návrhem nového územního plánu; nadto sami navrhovatelé připouští, že určité zpřísnění má nastat i v plochách BI, které jsou vymezeny na jejich pozemcích (zákaz dvojdomů a řadových domů a podmínka územní studie). To jen opět potvrzuje nezbytnost stavební uzávěry na jejich pozemcích.“

Podle rozsudku KS Praha ze dne 5. 3. 2025, č. j. 41 A 66/2024 – 91.

Více našich textů ke stavebním uzávěrám najdete zde.