Nový stavební zákon podstatně změnil vyjednávání s investory o výstavbě a veřejné infrastruktuře. Smlouvy o rozvoji území, které se dříve běžně uzavíraly jako soukromoprávní dohody, se staly veřejnoprávními plánovacími smlouvami se všemi z toho plynoucími důsledky. Ministerstvo pro místní rozvoj vysvětlilo, kdy je nutné uzavírat smlouvu s investorem jako veřejnoprávní plánovací smlouvu a kdy je možno postupovat podle občanského zákoníku a uzavřít klasický civilní kontrakt.

Níže uvedené citace pochází ze sdělení MMR č. j. MMR-17178/2025-81, resp. čj. MMR-19589/2025-81 ze dne 10. 3. 2025, které je koncipováno formou otázek a odpovědí.

Znaky veřejnoprávní smlouvy

Otázka: Je možné nadále i po 1. 7. 2024 uzavírat kromě veřejnoprávních plánovacích smluv podle nového stavebního zákona také soukromoprávní smlouvy (nepojmenované smlouvy podle občanského zákoníku)?

Názor ministerstva: „Ano, i po 1. 7. 2024 mohou obce uzavírat „nepojmenované“ soukromoprávní smlouvy podle občanského zákoníku. Aby na tento typ smluv mohlo být nahlíženo jako na čistě soukromoprávní smlouvu, musí být předmětem této smlouvy pouze závazky v oblasti soukromého práva a nesmí obsahovat žádné veřejnoprávní závazky. Pokud některý z veřejnoprávních závazků vyjmenovaných ve stavebním zákoně v části věnující se plánovacím smlouvám bude ve smlouvě obsažen, pak již není podstatné, kolik dalších závazků v oblasti soukromého práva smlouva obsahuje. V takovém případě bude smlouva posuzována jako veřejnoprávní plánovací smlouva ve smyslu nového SZ. Podle ustanovení § 159 odst. 4 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, totiž platí, že „veřejnoprávní smlouva se vždy posuzuje podle svého skutečného obsahu“. Byť by tedy bylo snahou smluvních stran uzavřít vzájemný závazek v režimu soukromoprávní smlouvy, pokud bude taková smlouva obsahovat veřejnoprávní závazky dle nového SZ, bude taková smlouva ze zákona smlouvou veřejnoprávní…

Pro rozlišení, zda se jedná o soukromoprávní či veřejnoprávní smlouvu není podstatné, kolik závazků v oblasti soukromého práva smlouva obsahuje, ale zda je či není ve smlouvě obsažen některý z veřejnoprávních závazků [jako např. Vámi uvedený závazek podle § 131 odst. 1 písm. d) nového SZ]. V takovém případě se bude jednat o veřejnoprávní plánovací smlouvu ve smyslu nového SZ. Dle ustanovení § 159 odst. 4 správního řádu totiž platí, že „veřejnoprávní smlouva se vždy posuzuje podle svého skutečného obsahu“.

Kdy je možno uzavírat soukromoprávní smlouvu

Otázka: Je možné soukromoprávní smlouvu uzavírat ve všech případech, kdy to bylo možné před 1. 7. 2024 (je na rozhodnutí samosprávy, kterou formu zvolí), nebo musí být nyní v určitých případech uzavírána pouze veřejnoprávní plánovací smlouva?

Názor ministerstva: „Pro volbu formy smlouvy, kterou samospráva hodlá se stavebníkem uzavřít, resp. pro rozlišení případů, kdy se bude jednat o veřejnoprávní plánovací smlouvu a kdy o soukromoprávní smlouvu, je rozhodujícím kritériem, zda předmětná smlouva bude zakládat, měnit nebo rušit práva a povinnosti v oblasti veřejného práva ve smyslu ustanovení § 159 odst. 1 správního řádu. Jak jsme již výše uvedli v reakci na otázku č. 1, pokud předmětem smlouvy mezi obcí a stavebníkem budou pouze závazky v oblasti soukromého práva, lze pro tyto případy volit formu soukromoprávní smlouvy podle občanského zákoníku. Pokud však budou předmětem smlouvy závazky z oblasti veřejného práva, bude se jednat o veřejnoprávní (plánovací) smlouvu. Základní vymezení charakteru plánovací smlouvy a její veřejnoprávní režim je ukotven v ustanovení § 130 nového SZ. Obsah plánovací smlouvy a závazky, ke kterým se může obec v plánovací smlouvě zavázat, jsou uvedeny v § 131 odst. 1 a 2 nového SZ. Hranice mezi veřejným a soukromým právem není ostrá a v případě plánovacích smluv lze očekávat, že jejím předmětem budou i závazky v oblasti soukromého práva, což ostatně vyplývá i z § 130 odst. 2 nového SZ, kde je uvedeno, že plánovací smlouva může obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblasti soukromého práva. V obecné rovině lze ale uvést, že typickými závazky v oblasti veřejného práva budou závazky podle § 131 odst. 1 písm. b) až d) nového SZ.“

Více našich textů k plánovacím smlouvám najdete zde. Stále je možné  se také přihlásit na seminář k plánovacím smlouvám – více informací ZDE.