V dubnu 2025 vstoupila v účinnost novela zákona o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ).  Zajímavé je, že během projednávání tohoto zákona v Poslanecké sněmovně načetla paní poslankyně Olšáková pozměňovací návrh se týkal vztahu veřejných zakázek a plánovacích smluv. Nakonec se sice součástí ZZVZ nestal, ale do budoucna by se o tomto řešení rozhodně uvažovat mělo. Vztah plánovacích smluv a veřejných zakázek je dnes totiž nevyjasněný a může se jednat o potenciální neuralgický bod vyjednávání s investory.

Pozměňovací návrh k plánovacím smlouvám

V pozměňovacím návrhu se uvádělo, že by se do § 30 ZZVZ mělo doplnit písm. s) a ustanovení by pak znělo: „Zadavatel není povinen zadat v zadávacím řízení podlimitní veřejnou zakázku zadanou na základě plánovací smlouvy podle stavebního zákona.“

Odůvodnění navrhovaného řešení bylo následující: „Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v rámci úpravy vztahů v území, v § 130 a násl. umožňuje uzavření plánovacích smluv, které jsou veřejnoprávní smlouvou uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.

Podle § 130 odst. 2 pak plánovací smlouva může obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblasti soukromého práva. Se souhlasem všech stran může být plánovací smlouva postoupena; ustanovení občanského zákoníku o postoupení smlouvy se použijí přiměřeně. Součástí plánovací smlouvy tak může být také závazek k plnění veřejné zakázky. Pokud nebude předpokládaná hodnota veřejné zakázky stanovená podle § 16 a násl. ZZVZ dosahovat limitu pro nadlimitní veřejnou zakázku vyplývajícího z nařízení vlády č. 172/2016 Sb., o stanovení finančních limitů a částek pro účely zákona o zadávání veřejných zakázek, nebude zadavatel povinen zadat takovou veřejnou zakázku v zadávacím řízení.“

Odborné názory na rizika aplikace zadávání veřejných zakázek na plánovací smlouvy

Paní Markéta Adámková z odboru veřejných zakázek, oddělení legislativy MMR ve svém článku s názvem „Diskuse o regulaci zadávání veřejných zakázek nekončí“ píše: „V případě některých plánovacích smluv může docházet k následnému převedení výsledku výstavby na zadavatele/obec, a to za úplatu: Vedle přímé platby za vybudování infrastruktury ji může představovat například také sleva při prodeji pozemku zadavatele developerovi nebo jiné v penězích vyjádřitelné zvýhodnění developera. Tím mohou být naplněny definiční znaky zadání veřejné zakázky podle § 2 odst. 1 V, což potvrdilo i rozhodnutí ÚOH R0057/2023/V. Zůstává ovšem otázkou, zda je rozumné, aby regulace zadávání veřejných zakázek omezovala zadavatele v možnosti uzavírat plánovací smlouvy, tak jak to umožňují stavební předpisy.

Nyní se proto zvažuje zavedení nové podlimitní výjimky pro veřejné zakázky na stavební práce, pokud se realizují na základě plánovací smlouvy podle § 130 a násl. stavebního zákona. V daném ohledu je možné uvažovat pouze o zavedení podlimitní výjimky – předpokládaná hodnota veřejné zakázky na stavební práce dle aktuálně platných limitů nesmí dosahovat 135 034 800Kč. Členské státy jsou striktně vázány výčtem nadlimitních výjimek v zadávacích směrnicích, které ovšem problematiku uzavírání plánovacích smluv nereflektují. V právním řádu členských zemí tak není možné zavést novou nadlimitní výjimku.“

Z daného závěru lze dovodit, že v současnosti, když taková výjimka není, může skutečně dojít ke střetu se ZZVZ v situaci, kdy lze v plánovací smlouvě dohledat nějaké v penězích vyjádřitelné zvýhodnění developera.

Co už řekl ÚOHS k započítávání plnění

Vztahem plánovací smlouvy a veřejné zakázky na základě ní realizované se už zčásti zabýval ÚOHS (finální rozřešení problému zatím nemáme) v kauze Moravské Třebové. Ve svém „Průvodci základy veřejných zakázek“ tento úřad píše: „Město uzavřelo se společností A (dosavadní kupující) smlouvu o budoucí smlouvě kupní, kterou se město zavázalo k budoucímu prodeji pozemků za 60 476 000 Kč bez DPH, resp. 60 128 000 Kč bez DPH (došlo k upřesnění výměry), za účelem vybudování nákupního centra. Současně se město v předmětné smlouvě zavázalo k vybudování dopravní infrastruktury a sítí souvisejících s výstavbou uvedeného nákupního centra. Následně byl k předmětné smlouvě uzavřen dodatek č. 1, kterým došlo k postoupení práv a povinností ze společnosti A na společnost B. Dle předmětného dodatku se současně zadavatel zavázal kompenzovat společnosti B přenesení povinnosti vybudovat na vlastní náklady dopravní infrastrukturu a inženýrské sítě změnou kupní ceny na 34 573 600 Kč bez DPH.

Současně zadavatel se společností B uzavřel plánovací smlouvu tvořící přílohu dodatku č. 1, jejímž obsahem byla mj. úprava práv a povinností týkajících se dopravní a technické infrastruktury, kdy bylo stanoveno, že společnost B bude jednotlivé stavby městu předávat postupně po jejich dokončení, a to za úplatu 10 000 Kč plus DPH za každou, nebude-li stranami dohodnuto jinak. Plnění spočívající ve výstavbě veřejné dopravní a technické infrastruktury bylo v šetřeném případě pořízeno ze strany zadavatele úplatně, a to za částku odpovídající „kompenzaci“ za vybudování veřejné dopravní a technické infrastruktury ze strany společnosti B v podobě slevy z kupní ceny pozemku ve výši 25 554 400 Kč bez DPH a současně za úplatu ve smyslu kupní ceny za každou z realizovaných staveb předaných, resp. převedených, ve prospěch města.

Zadavatelé tak při určování, zda se v určitém případě jedná o veřejnou zakázku či nikoliv, musí být velmi obezřetní, a to i v případech, které na první pohled jako veřejná zakázka nepůsobí, by měli obzvláště pečlivě posuzovat, zda přesto nedochází k naplnění jejích pojmových znaků. Pokud totiž dojdou k závěru, že se v daném případě o veřejnou zakázku nejedná a rozhodnou se při poptávání plnění postupovat mimo režim zákona, přestože fakticky o veřejnou zakázku jde, opět se vystavují riziku následného uložení nápravného opatření či sankce ze strany Úřadu.“

Z uvedeného jednoznačně plyne, že nelze v případě plánovacích smluv předem jednoznačně vyloučit střet se ZZVZ.

Příklady za zásad pro spolupráci s investory

Města a obce jsou si potenciálního střetu plánovacích smluv a ZZVZ vědomy. Pokud mají zásady pro spolupráci s investory (v naší kanceláři nedoporučujeme mít příliš konkrétní pravidla, ale spíše principy), pak kolem veřejných zakázek opatrně našlapují, třeba jako Mikulov: „Namísto nebo vedle poskytnutí Peněžního plnění se za podmínek vymezených v Zásadách může Město s Investorem dohodnout na Nepeněžním plnění, sloužícímu k účelu uvedenému v těchto Zásadách, je-li jeho poskytnutí v souladu s právní úpravou zadávání veřejných zakázek. Dohoda o Nepeněžním plnění Investičního příspěvku je součástí Plánovací smlouvy obsahující parametry Nepeněžního plnění a případně podmínky jeho převzetí Městem.“

Taková formulace je pouhou frází a samozřejmě vůbec nic neřeší. Problém se přenáší do fáze uzavírání plánovací smlouvy, kde může způsobit paseku.

Jediným řešením by bylo, kdyby se zákonodárce k věci postavil čelem a jednoznačně řekl, jak se to má mezi plánovací smlouvou a veřejnou zakázkou, jak se o to pokusila paní poslankyně Olšáková nebo jako to navrhuje paní Adámková ve svém článku citovaném výše.

Více našich textů k plánovacím smlouvám najdete zde.