Krajský úřad Olomouckého kraje přišel s poněkud absurdním výkladem právní úpravy plánovacích smluv. Úředníci z Hané totiž tvrdí, že i když smlouva se stavebníkem obsahuje závazky, které jsou považovány za veřejnoprávní a zmiňovány  jako možný obsah plánovací smlouvy podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, neznamená to ještě, že by se mělo jednat o veřejnoprávní smlouvu.

Krajský úřad: o povaze smlouvy rozhodují smluvní strany

Podle krajského úřadu je totiž důležité, co říká samotná smlouva – jestli se považuje za dohodou soukromoprávní nebo veřejnoprávní. Jinými slovy záleží nikoliv na tom, co říká stavební zákon, ale co by rády smluvní strany. Úředníci konkrétně tvrdí: „Jednoznačné nadepsání Smlouvy jako smlouvy uzavřené podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, absence uvedení SZ v textu Smlouvy, příp. správního řádu (že se jedná o veřejnoprávní smlouvu), nezapsaní Smlouvy do Národního geoportálu územního plánování (§ 130 odst. 3 SZ) či ustanovení o tom, jak budou spory ze smlouvy řešeny (soudy), ukazují na to, že strany uzavíraly Smlouvu podle občanského zákoníku a nikoliv podle SZ.“

To je nepochybně zajímavé hodnocení, že? Zejména proto, že je v přímém rozporu s metodikou Ministerstva pro místní rozvoj „Plánovací smlouvy“. V tomto materiálu se píše: „Bez ohledu na to, jak bude smlouva mezi obcí a stavebníkem nazvaná (např. doposud obvykle používané názvy jako „smlouva o spolupráci“ či „smlouvy o spoluúčasti na vybudování veřejné infrastruktury“ apod.), bude se tedy posuzovat dle jejího skutečného obsahu. A pokud bude obsahovat jakékoli veřejnoprávní závazky stran uvedené zejména v ustanovení § 131 odst. 1 nového stavebního zákona, fakticky půjde o veřejnoprávní plánovací smlouvu.“

Rozhodnout musí MMR

Protože si myslíme, že výklad Krajského úřadu Olomouckého kraje je nejen nepravdivý, ale navíc i mimořádně matoucí a škodlivý pro obce i stavebníky, obrátili jsme se na MMR s prosbou o sjednocení přístupu krajských úřadů k hodnocení povahy plánovacích smluv. Evidentně je potřeba postavit najisto, zda jde o smlouvy veřejnoprávní nebo soukromoprávní.

Pomohla by novelizace stavebního zákona?

Současně naše kauza ukazuje, že by bylo nejlepší, kdyby došlo co nejdříve k novele nešťastného stavebního zákona a plánovací smlouvy by do budoucna byly smlouvami soukromoprávními. Je totiž již dnes jisté, že se obce stejně nemohou „natvrdo“ zavazovat k úplatným změnám územních plánů ve prospěch developerů, což byl koneckonců jediný důvod pro jejich prohlášení za veřejnoprávní smlouvy, pokud budeme upřímní. Jediným řešením pro vztah plánovací smlouvy a územně plánovací dokumentace jsou stejně jen a pouze odkládací podmínky, které zajistí, že proces územního plánování proběhne řádně a bez přímého ovlivňování ze strany obce.

Faktem zůstává, že nepořádek, který ve vyjednávání s investory udělal nový stavební zákon, se jen tak odstranit nepodaří. Nejisté totiž je i to, jestli vůbec může být závazek obce nepodávat námitky v řízení o povolení záměru a neodvolávat se, vůbec kdy ještě považován za závazek soukromoprávní, když i Nejvyšší správní soud tvrdil v připomínkách k novému stavebnímu zákonu, že tento závazek mí najisto veřejnoprávní důsledky: „Jen obecně k právní povaze plánovacích smluv. Zákon na jedné straně výslovně zakotvuje soukromoprávní povahu těchto smluv, současně však pro ně stanovuje významnou veřejnoprávní regulaci popírající základní principy smluvní svobody. Nadto jim přisuzuje veřejnoprávní důsledky, včetně nepřípustnosti námitek v soudním řízení. To ovšem není možné.“

Podle sdělení Krajského úřadu Olomouckého kraje ze dne 26. 6. 2025, čj. KÚOK/60795/2025/OSR/9183.

Více našich odborných textů k plánovacím smlouvám najdete zde.