Nejvyšší správní soud opět potvrdil, že je hodně přísný na tzv. pasivní vlastníky, tedy na ty, kdo se o svoje nemovitosti dostatečně nestarají a nezajímají se o připravované stavební uzávěry. NSS si zjevně myslí, že vlastníci, kteří se dobrovolně vzdají péče o svoje pozemky nebo stavby, si za problémy mohou sami (a má pravdu).

Žádné vyvlastnění!

NSS nemá rád, když pasivní vlastníci u soudu lkají, že se stavební uzávěra dá v podstatě přirovnat k vyvlastnění (asi proto, že je to nesmysl), čímž se takový vlastník snaží soudce přelstít a dostat se k plnohodnotnému soudnímu přezkumu. NSS pasivním vlastníkům vzkázal: „Již zde kasační soud poznamenává, že daná věc není srovnatelná se situací „blížící se vyvlastnění dotčených nemovitostí“.

Je tomu tak již z toho důvodu, že v posuzovaném případě jde o omezení pouze dočasné a situaci v dotčené lokalitě bude s konečnou platností upravovat až nový územní plán, na jehož finálním znění se stěžovatelka může podílet (např. podáním včasných námitek). Nejde o tak specifický a výjimečný případ, který by se svou intenzitou blížil vyvlastnění, ve kterém by se krajský soud musel podrobně zabývat dříve neuplatněnou námitkou přiměřenosti stavební uzávěry, a to konkrétně s ohledem na stěžovatelku.“

Problémy obcí s infrastrukturou jsou důvodem pro uzávěru

Nespokojený vlastník si u soudu dále stěžoval na to, že odůvodnění stavební uzávěry je obecné a že by se dalo použít na kdekterou obec okolo Prahy. NSS kontroval: „Přitom z logiky věci nelze vyloučit, že se podobné formulace, jaké jsou v daných podkladových písemnostech a samotném odůvodnění stavební uzávěry, mohou objevit i dokumentech týkajících se jiných obcí v okolí Prahy – nepůjde pak jen z toho důvodu o paušalizující a nicneříkající formulace, nýbrž může naopak jít o reakci na systémové a strukturální problémy, kterým čelí obce v podobném postavení a regionu.

Stěžovatelka však nijak netvrdí, že by odůvodnění stavební uzávěry bylo v tomto smyslu (zcela) nepřiléhavé (netvrdí, že by se obec Líšnice s popisovanými problémy nepotýkala). Stěžovatelka také nikterak konkrétně nezpochybňuje závěr krajského soudu, že daná stavební uzávěra je způsobilá přispět k ochraně území před zástavbou, která by mohla být v rozporu s budoucí koncepcí rozvoje území obce a její urbanistickou koncepcí, tak jak je prověřována a má být stanovena procesem pořízení nového územního plánu.“

Obce se tedy zjevně nemusí bát toho, že jsou důvody pro stavební uzávěru v jejich regionu jakousi notorietou. Je logické, že se mnohé obce v tentýž okamžik potýkají s týmiž problémy, které vyvolala rozsáhlá a nekoncepční výstavba dovolená starými a nesprávně zpracovanými územními plány.

K trvání stavební uzávěry

NSS reagoval i na další oblíbený evergreen developerů – strašlivě dlouhou a neurčitou délku trvání stavební uzávěry: „Stěžovatelka také jen obecně zmiňuje, otázku neurčitého trvání stavební uzávěry, resp. nutnost její časové předvídatelnosti. Ve stejně „konkrétní“ rovině k tomu Nejvyšší správní soud uvádí, že „tzv. nezbytný rozsah stavební uzávěry […] je třeba chápat jako podmínku jak územní, tak ale i časové úměrnosti dané uzávěry. Na základě výše zmíněných závěrů judikatury však musí konstatovat, že účinnost stavebních uzávěr může být stanovena i relativně neurčitě, tj. do okamžiku, kdy připravovaný územní plán nabude účinnosti.

V případě neodůvodněně dlouhé doby přijímání připravovaného územního plánu ovšem nelze vyloučit, že soud v opětovném přezkumu shledá, že doba účinnosti dané uzávěry již přiměřená není“ (rozsudek č. j. 8 As 188/2023-66, odst. [33]). V daném případě tak jen z toho důvodu, že doba trvání stavební uzávěry je vázána na nabytí účinnosti nového územního plánu obce Líšnice, nelze napadenou stavební uzávěru považovat za nezákonnou.“

Obce se nemusí bát stanovit ve stavební uzávěře, že trvá až do vydání územně plánovací dokumentace, na kterou je navázána (nejdéle šest let).

K regulačním plánům na žádost po účinnosti NSTZ

Perličkou je, že krajský soud, jehož rozsudek NSS přezkoumával, se vyjádřil i k tomu, jak se má zacházet s podmínkou regulačního plánu na žádost (vyšel z metodiky MMR, kterou v podstatě potvrdil).

Krajský soud řekl: „Ačkoli je soud podle § 101b odst. 3 s. ř. s. povinen vycházet ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době vydání opatření obecné povahy, odpůrce (především v souvislosti s nezbytností přijetí stavební uzávěry) uvedl, že po nabytí účinnost stavebního zákona z roku 2021 přestaly existovat regulační plány na žádost…

Pokud územní plán vydaný podle předchozí právní úpravy podmiňuje rozhodování v dané ploše zpracováním regulačního plánu na žádost, je rozhodování v území i po nabytí účinnosti stavební zákon z roku 2021 nadále podmíněno vydáním regulačního plánu, stejně tak platí zadání tohoto regulačního plánu, které je součástí územního plánu. Nejedná se však o regulační plán na žádost, ale o regulační plán pořizovaný z vlastního podnětu obce nebo i podle § 109 odst. 1 písm. e) stavební zákon z roku 2021 z podnětu občana obce nebo osoby, která má vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemku nebo stavbě na území obce.

Podle § 81 odst. 4 stavebního zákona z roku 2021 musí regulační plán nabýt účinnosti do 6 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která podmínku stanovila, jinak pozbývá uvedená podmínka platnosti. Pro územní plány účinné před nabytím účinnosti stavebního zákona z roku 2021 s ohledem na princip právní jistoty a legitimního očekávání však lhůta 6 let § 81 odst. 4 stavebního zákona z roku 2021 začne běžet až ode dne 1. 7. 2024.“

Vlastník měl možnost podat žádost o vydání regulačního plánu

Pro vlastníky je to celkem náročné, na druhou stranu platí to, k čemu dospěl k KS: „Je-li rozhodování v území podmíněno vydáním regulačního plánu, jsou vlastníci dotčených nemovitostí chráněni před nežádoucími účinky této de facto stavební uzávěry tím, že podmínka pozbývá účinnosti, pokud ve lhůtě 1 roku od podání úplné žádosti o vydání regulačního plánu k vydání regulačního plánu nedojde. Tato lhůta jednoho roku je stavebním zákonem stanovena jako opatření proti průtahům ze strany pořizovatele a zastupitelstva. V důsledku této úpravy nemusí žadatel po roce od podání úplné žádosti dále čekat a může i bez regulačního plánu žádat o navazující rozhodnutí. Navrhovatelčino právní postavení se tedy vydáním stavební uzávěry skutečně změnilo tak, že je její právní sféra negativně dotčena.“

Je to tak – aktivní vlastníci mohli mít dávno regulační plány na žádost vydané, anebo se této podmínky mohli aspoň rychle a elegantně zbavit. Jestliže nechali věci „vyhnívat“, je to asi skutečně jen a pouze jejich problém.

Podle rozsudku NSS ze dne 26. 2. 2026, čj. 21 As 23/2025 – 37 a podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 17. 1. 2025, č. j. 37 A 72/2024-69.

Více našich textů ke stavebním uzávěrám najdete zde.