Nejvyšší správní soud se v rámci tzv. incidenčního přezkumu vyjadřoval k jednomu územnímu plánu, který si jako podmínku výstavby dal napojení se na kanalizaci. Pán, který chtěl na pozemku stavět, se svou kasační stížností proti popsané regulaci neuspěl.

Podmínka napojení na kanalizaci je ok

NSS řekl: „Změna č. 2 stanovila mezi „Další podmínky využití“ plochy BI-Z1-Z31 mimo jiné podmínku, že „výstavba v ploše je podmíněna napojením na kanalizaci“. Pro posouzení souladu se zákonem se Nejvyšší správní soud nejprve zabýval tím, zda taková podmínka spadá pod koncepční charakter územního plánu a splňuje tak zákonné požadavky na míru jeho obecnosti… V nyní posuzované věci byla napadená regulace stanovena jako obecná podmínka pro celou zastavitelnou plochu BI-Z1-Z31. Změna č. 2 se vůbec nezabývá bližšími parametry požadované veřejné kanalizace, například nespecifikuje, na kterých pozemcích bude kanalizace umístěna, jaké bude mít technické provedení a ve kterých místech se na ni budou připojovat nové stavby. Změna č. 2 tedy nestanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků ani pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury.

Obecně stanovená podmínka pro celou plochu BI-Z1-Z31, podmiňující výstavbu existencí veřejné kanalizace, vyhovuje dle Nejvyššího správního soudu povaze územního plánu jako koncepčního nástroje… Podmínky zastavitelných ploch nebo ploch s rozdílným způsobem využití nejsou zákonem nijak omezeny, kromě výše uvedeného požadavku, aby územní plán svou mírou podrobnosti neobsahoval detaily náležející až do plánu regulačního či do územního rozhodnutí. Navržení těchto podmínek je tedy v rukou pořizovatele a zpracovatele územního plánu a jejich závazné stanovení v rukou zastupitelstva jakožto orgánu obce, přičemž je nutné, aby stanovená regulace respektovala požadavky na vyloučení diskriminace, nerozumnosti, či libovůle.“

NSS pak dodal: „Je právem odpůrce, jako územního samosprávného celku, regulovat své území prostřednictvím územně plánovací dokumentace. Součástí tohoto práva je volba lokalit, ve kterých má nová výstavba probíhat. Je zcela legitimním požadavkem obce, aby zastavění vymezených ploch probíhalo až v okamžiku, kdy na to bude území připravené, tj. bude napojeno na veřejnou infrastrukturu. V posuzovaném případě byla důvodem pro omezení výstavby do doby vybudování kanalizace ochrana veřejného zájmu, zejména příznivého životního prostředí a ochrana vod zajištěním bezpečné likvidace vod odpadních… Jedná se tedy o rozsáhlou rozvojovou lokalitu, u které je požadavek jejího napojení na veřejnou infrastrukturu zcela legitimní… Při absenci takové podmínky by tedy hrozila živelná výstavba v lokalitě, která na to není technicky připravená.“

Více k podmínce připojení se na kanalizaci v našem předchozím článku. Otázkou je, jestli zde nedošlo k přehodnocení dosavadní judikatury.

Podmínka mimo vůli stavebníka je taky ok

NSS ještě řekl: „Ve vztahu k námitce stěžovatele, že omezení výstavby závisí na libovůli odpůrce, Nejvyšší správní soud uvádí, že se zcela ztotožňuje se závěry krajského soudu. Požadavek připojení na veřejnou kanalizaci nepředstavuje omezení výstavby, které by záleželo na nepřípustném samosprávném a soukromoprávním rozhodnutí odpůrce, ačkoliv je to zejména on, kdo rozhoduje o zřízení kanalizace v dané ploše. Skutečnost, že v rámci změny č. 2 byla stanovena podmínka, jejíž naplnění je nezávislé na vůli stěžovatele či orgánu územního plánování, nezakládá její rozpor se zákonem. Nejedná se totiž o nezbytný znak přípustných podmínek územního plánu. Ačkoliv je zřejmé, že vybudování veřejné kanalizace v obci záleží zejména na vůli jejího zastupitelstva, nejedná se o nepřípustný požadavek.“

Soudci ještě řekli: „Regulace spočívající v podmínění zastavitelnosti plochy napojením na veřejnou infrastrukturu představuje dle Nejvyššího správního soudu obdobný zásah do práv dotčených vlastníků jako stanovení takové podmínky pro umožnění výstavby v rámci jednotlivých etap etapizace. Cílem etapizace bývá odložení výstavby v konkrétní lokalitě do doby, než na ni bude lokalita technicky připravená nebo do doby, než dojde k určitému, typicky procentuálnímu, zastavění ploch v předchozí etapě… Etapizace výstavby je tudíž ze své povahy založena na věcných důvodech, které vyžadují odložení plánované výstavby do doby, kdy na ni bude připraveno okolní území obce.“

Nepříjemná část rozsudku – náhrady škody

Docela dost nepříjemnou (pro obce) a ne zrovna promyšlenou a vyargumentovanou je ta část rozsudku, která se týká náhrad škod za dlouhotrvající etapizaci: „Nejvyšší správní soud si je však vědom, že stanovená regulace není nijak časově ohraničena, což prohlubuje zásah do práv dotčených vlastníků. Z vyjádření odpůrce je zřejmé, že podniká kroky k umožnění výstavby v dané ploše – pořízení územní studie, hlukové studie a hydrologického průzkumu, což má zajistit do budoucna vhodný rozvoj lokality.

Nicméně trval-li by takový kvalifikovaný zásah do budoucna nepřiměřeně dlouho, není vyloučeno, aby se stěžovatel domáhal poskytnutí náhrady za omezení vlastnického práva na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod… Ve vztahu k dlouhodobé územní rezervě tak rozhodl Ústavní soud…

Následně tento závěr vztáhl Krajský soud v Praze i na zásah do vlastnického práva způsobeného dlouhodobým omezením etapizací… Ten v právní větě uvedl, že ‚Dotčeným vlastníkům zůstává v takovém případě možnost domoci se náhrady prostřednictvím přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod za přiměřeného použití § 102 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), pokud vina za přetrvávající omezení, resp. jeho nadměrnou délku, leží na obci.‘ Vzhledem k tomu, že stanovení věcných podmínek zastavení jednotlivých etap etapizace má obdobný vliv jako stanovení podmínky zastavitelnosti plochy, lze přiměřeně odkázat na tuto judikaturu.

Kdysi dobrá etapizace jako mor obcí

Z tohoto názoru, který je mírně relativizován tím, že vina za nesplnění podmínek etapizace musí ležet na obci, jde jednomu mráz po zádech, když si představí, co to může znamenat. Obce, které nemají infrastrukturu, vymezí zastavitelné plochy podmíněné etapizací. Protože není zrovna jednoduché zkapacitnit čističku odpadních vod nebo vybudovat novou školu, nejsou podmínky etapizace splněny dost rychle. A za to může vlastník podmíněně zastavitelných pozemků, které ani reálně zastavitelné nejsou (jde přece jen o příslib zastavitelnosti, kdyby se podařilo podmínky splnit!), obec žalovat a chtít náhradu jakési imaginární škody? Bizarní nápad.

Ještě by NSS mohl říct, že když obec zruší zastavitelnost etapizovaných ploch, protože se ukázalo, že podmínky nejde splnit (třeba právě kvůli nemožnosti vybudovat novou školu), tak taky má vlastníkovi nahradit škodu, protože na teoreticky zastavitelných pozemcích, které fakticky byly, jsou a budou pole, se nebude stavět, jak mohl očekávat, kdyby byly náročné podmínky splněny. To aby obce raději žádné podmíněně zastavitelné pozemky nevymezovaly. Je to jedno velké a zbytečné riziko.

Podle rozsudku NSS čj. 1 As 177/2023 – 140 ze dne 12. 2. 2026.