Je nutno uznat, že developeři se vážně snaží, aby Babišova novela stavebního zákona hájila právě jejich zájmy a politikové jim jdou docela dobře na ruku. Jedním z příkladů je to, že se namísto zastavěného území bude vymezovat zastavitelné území. Vypadá to jako bezvýznamné slovíčkaření, ale opak je pravdou. Tato novota by byla pro mnoho obcí doopravdy docela riziková.
Co je zastavěné území ?
Zastavěné území obce se dnes vymezuje buď v územním plánu nebo samostatným opatřením obecné povahy, pokud obec územní plán nemá nebo byl ve velmi vzácných případech zrušen kvůli chybám v identifikaci zastavěného území. Do zastavěného území se v souladu s § 116 zahrnují např. zastavěné stavební pozemky, stavební proluky, veřejná prostranství nebo pozemní komunikace. Zjednodušeně řečeno – zastavěné území je povětšinou to, co už stojí. Pozemky, na kterých se teprve má stavět, jsou zahrnuty v územním plánu do zastavitelných ploch. Jsou to dvě odlišné kategorie. Zastavitelné plochy v obci vymezuje územní plán.
Podle § 81 odst. 2 platí, že územní plán může vymezit zastavitelné území. Do zastavitelného území se zahrne zastavěné území, zastavitelné plochy a transformační plochy, což nejspíš měla být taková malá a docela zbytečná úlitba Metropolitnímu plánu, jehož tvůrci museli být vždy originální a obyčejné územně plánovací termíny jim nestačily. Asi by kvůli nim Praha nebyla tak světová.
Babišovo zastavitelné území
Babišovi „legislativci“ vymysleli tuhletu hloupost. Dosavadní definici zastavěného území obsaženou v § 12 písm. h) zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona hodlají zrušit a nahradit ji tímto skvostem: „Zastavitelným územím je území vymezené v územním plánu, které obsahuje zastavitelné plochy, koridory pro stavební záměry a nestavební plochy; dále se zastavitelným územím rozumí zastavitelné území vymezené samostatným postupem podle § 116 až 121.“
Nestavební plochou je jakási plocha v zastavitelném území, která není určena k umístění zástavby, s výjimkou veřejné infrastruktury; plochu lze vymezit jako stávající nebo návrhovou. Evidentně to tedy není dnešní zastavěné území.
Příznivce Babišových nápadů by to asi označil za úžasný revoluční přístup (důvodová zpráva hovoří o nevýznamné legislativně technické změně pojmosloví). Ve skutečnosti je to opravdová hloupost. Proč?
2 druhy zastavěného území
Podle výše uvedené definice zastavitelného území totiž budou existovat dva druhy zastavitelného území:
- Je-li vydaný územní plán, pak se do něj zahrnou zastavitelné plochy, koridory a nestavební plochy. Kam bude patřit dnešní zastavěné území je dost nejasné, nespadá totiž ani pod jeden z uvedených pojmů. Přestane tedy existovat?
- Není-li vydán územní plán, bude zastavitelné území (něco jako dnešní zastavěné území) vymezené samostatným postupem a spadat do něj budou docela jiné pozemky.
Při vydání územního plánu vymezení zastavitelného území pozbude platnosti. Bude existovat jen zastavitelné území vymezené územním plánem, do kterého ale nespadá zastavitelné území vymezené samostatným postupem. Dává tohle nějaký smysl? Nechtěli by ti úžasní géniové, kteří novelu Babišovi psali, trochu zapracovat na tom, aby to aspoň dávalo smysl?
Závěr
Bude to ale těžká práce. Definice by totiž musela vypadat nějak takto: “Zastavitelným územím v územním plánu je zastavitelné území vymezené v rozsahu podle § 116 odst. 3 a dále zastavitelné plochy, koridory pro stavební záměry a nestavební plochy. Zastavitlené území v rozsahu podle § 116 odst. 3 lze vymezit i samostatným postupem.” I tak je to úplně na hlavu.
Každopádně to, co je v novele teď, je fakt perla, která nepochybně povede ke zkvalitnění územního plánování. Možná by bylo lepší nerozdupat na padrť to, co docela dobře a dlouho funguje a bezdůvodně nenahrazovat zavedený a logický pojem zastavěné území nesmyslným patvarem, který vůbec nikdo k ničemu nepotřebuje.
Naše další články o projednávané velké novele stavebního zákona najdete zde.