Jedna malá obec s poetickým názvem měla kdysi dávno územní plán, který v roce 2015 pozbyl platnosti. Tento „historický“ dokument vymezoval obrovskou zastavitelnou plochu. Jak to tak bývá, obec o takový rozvoj bydlení z řady důvodů nestála a nový územní plán už plochu nevymezil. Celý případ proto skončil u soudu, u kterého obec vyhrála a svůj územní plán uhájila. Jsme rádi, že jsme samosprávě mohli právě my pomoct s odůvodněním regulace a taky se zastoupením v soudním sporu.

Investor namítal, že má pravomocné územní rozhodnutí na komunikaci a sítě

Situace v obci byla komplikovaná opakovanými tvrzeními investora, že disponuje pravomocným rozhodnutím pro výstavbu infrastruktury. Bylo tedy třeba prokázat, že to není pravda a že povolení dávno propadla. K tomu posloužily především letecké snímky katastru nemovitostí stvrzující, že na pozemcích opravdu nebyla včas realizována pozemní komunikace. Vedle toho bylo zapotřebí detailně vysvětlit, proč se pozemky nehodí pro rozšiřování obce a v čem se liší od jiných zastavitelných ploch. Obec využila několik argumentů, které vtělila jak do obecného odůvodnění opatření obecné povahy, tak do odůvodnění rozhodnutí o námitkách nespokojeného vlastníka.

Soud uznal, že obec postupovala při řešení svého území v souladu se zákony, přiměřeně šetřila vlastnická práva a nikoho nediskriminovala. Úspěch u soudu spočíval právě v tom, že projektanti ani létající pořizovatelka nepodcenili svoji práci. Protože jsme se na odůvodnění návrhu podíleli už v rámci pořizování územního plánu, mohli jsme obci poradit, jak správně odůvodnit regulaci z hlediska právního – umíme se totiž na věc podívat stejným okem jako soudci a díky tomu předvídáme, co by mělo v odůvodnění dozajista zaznít.

K důvodům pro nevymezení zastavitelnosti pozemků

Protože věc soudil Krajský soud v Praze, což je podle našeho názoru nejlepší správní soud v ČR, zazněla v rozsudku řada zajímavých věcí. Dovolíme si několik závěrů citovat.

KS zejména řekl: „Zejména z vypořádání připomínek navrhovatelky k veřejnému projednání je zřejmé, že odpůrkyně vycházela z ustálené judikatury správních soudů, která říká, že nový územní plán nemusí převzít předchozí řešení, že se od něj může odchýlit a že vlastníci pozemků nemají nárok na zařazení svých pozemků do určitého funkčního využití… Odpůrkyně dále zdůvodnila, proč navrhovatelce nesvědčí legitimní očekávání. Odkázala na judikaturu, podle níž z územního rozhodnutí pro související infrastrukturu nelze dovozovat nárok na zařazení pozemků do zastavitelné plochy ani na vydání kladného rozhodnutí o dalším záměru (str. 160). Dále vysvětlila, že navrhovatelka nedisponuje pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu, protože veškerá její povolení pozbyla platnosti. Ke každému povolení jednotlivě odpůrkyně uvedla, proč a kdy pozbylo platnosti a odkázala na vyjádření úřadů, která jsou součástí správního spisu… V poslední části… podrobně rozvedla důvody, které ji vedly k vymezení dotčených pozemků jako nezastavitelných:

  1. urbanistické hledisko, ochrana krajinného rázu a volné krajiny;
  2. sociální soudržnost v souvislosti s nárůstem počtu obyvatel;
  3. ochrana ZPF; d) blízkost evropsky významné lokality a cenných biotopů;
  4. ochrana před dopady změny klimatu, zejména sucha;
  5. akt, že na dotčených pozemcích je archeologicky významná lokalita.“

Uvedeným výčtem se lze inspirovat, pokud chcete odůvodňovat územní plán.

Vytváření izolovaných zastavitelných ploch ve volné krajině je nežádoucí

Soud ještě dodal: „Soud považuje za zcela legitimní a zákonnou úvahu odpůrkyně, že nové zastavitelné plochy by měly navazovat na stávající zastavěné území a že vytváření izolovaných zastavitelných ploch ve volné krajině koliduje s ochranou krajiny a je nelogické z hlediska urbanismu. Pouhá blízkost komunikace není způsobilá toto odůvodnění relevantně zpochybnit. Navrhovatelka jinak nepřednesla žádné přesvědčivé argumenty, které by vyvrátily odpůrkyní uvedené důvody věcné nesprávnosti předchozího řešení. Pouze se odvolává na předchozí řešení, ale s důvody jeho změny konkrétně nepolemizuje…

Napadený územní plán říká, že nechce rozšiřovat zástavbu do volné krajiny, ale využít rezervy v zastavěném území a zastavitelné plochy vymezovat v návaznosti na zastavěné území. Zastavitelné a transformační plochy, které odpůrkyně na základě těchto kritérií vymezila, považuje za dostatečné z hlediska nárůstu obyvatel. Z odůvodnění napadeného územního plánu je tedy zřejmé, že cílem odpůrkyně není primárně zredukovat rozsah zastavitelných ploch, nýbrž vymezit zastavitelné plochy tak, aby navazovaly na stávající zastavěné území a nezasahovaly do volné krajiny.“

Rozhodnutí pro infrastrukturu a územní plán

Mnohé obce se bojí „sáhnout“ na zastavitelné plochy a výstavbu na nich omezit nebo dokonce zrušit, protože investoři mají pravomocné povolení na infrastrukturu (nikoliv ale na hlavní záměr). Soud k tomu řekl: „Z judikatury správních soudů, na niž poukázala odpůrkyně již ve vypořádání připomínek, vyplývá, že územní rozhodnutí (nebo stavební povolení) týkající se „pouze“ související infrastruktury bez napojení na konkrétní stavbu pro bydlení, neurčuje povahu území, a proto není limitem pro využití území. Z existence infrastruktury tak nelze dovozovat ani žádný nárok na zařazení pozemku do zastavitelné ploch To je přitom případ obou stavebních povolení, jichž se navrhovatelka v návrhu dovolává.

Výhradně infrastruktury pro budoucí výstavbu rodinných domů se, soudě dle obsahu správního spisu, týkají také veškerá další rozhodnutí, která si navrhovatelka pro svůj záměr výstavby na dotčených pozemcích kdy obstarala. Z uvedené judikatury však plyne, že taková rozhodnutí, ani pokud by byla stále platná, nepředstavovala limit pro napadený územní plán. Žádné územní rozhodnutí, které by se týkalo samotných rodinných domů, navrhovatelka nepředložila.“

Uvedené neznamená, že obec nemůže v územním plánu zvolit jako kritérium pro výběr mezi tím, které plochy ponechá a které zruší právě ne/existenci povolení na infrastruktur. To je zcela legitimní přístup. Pokud ale chce zastavitelnou plochu zrušit, pak je opět potvrzeno, že pouhé infrastrukturní povolení není zásadní překážkou. Jiný situace, to je třeba zdůraznit, by samozřejmě byla, pokud by už výstavba infrastruktury byla reálně zahájena nebo dokončena.

To svým způsobem potvrdil i soud: „Na dotčených pozemcích se tedy zřejmě žádná infrastruktura pro rodinné domy, natož zkolaudovaná, nenachází. Soud připomíná, že právě ochrana existujících, povolených a zkolaudovaných staveb je důvodem, proč platná územní rozhodnutí a stavební povolení představují limit územního plánování. To ale zjevně není případ navrhovatelky. Ta si pouze obstarala územní rozhodnutí a stavební povolení, ale za více než 15 let je nezkonzumovala. Její aktivita směrem k realizaci výstavby zůstala především na papíře, což podtrhává skutečnost, že tvrzení, že s realizací povolených staveb infrastruktury vůbec začala, dokládá znaleckým posudkem, a nikoliv například fotografiemi z doby platnosti vydaných povolení.“

Neplatný územní plán a nová legitimní očekávání

Stává se, že některé obce měly starý územní plán pořízen tak, že měl tento dokument omezenou platnost. Znamená to, že územní plán nabyl účinnosti dejme tomu v roce 1993 a v roce 2015 skončil. Od roku 2015 tedy obec žádný územní plán nemá. Investoři ale přesto ještě v roce 2025 tvrdí, že z kdysi platného územního plánu mají legitimní očekávání, že i nový územní plán vymezí jejich pozemky jako zastavitelné, dokonce prakticky se stejným způsobem využití.

K tomu KS řekl: „Odpůrkyně dále upozornila na téměř deset let trvající časovou prodlevu mezi předchozím a napadeným územním plánem, kdy byly dotčené pozemky mimo vymezené zastavěné území obce a fakticky mohly být využívány jen jako zemědělská půda. Navrhovatelka tvrdí, že jí tento stav bránil v realizaci záměru. S tím se však soud neztotožnil. Jak vysvětlil výše, na konci roku 2015, kdy předchozí územní plán pozbyl účinnosti, již navrhovatelka neměla žádné platné stavební povolení. Realizaci záměru tedy nebránila absence územního plánu, nýbrž neplatná povolení.

O tom, že účinnost předchozího územního plánu byla časově omezena, navíc navrhovatelka věděla (měla vědět) již v době, kdy dotčené pozemky koupila, neboť konec účinnosti předchozího územního plánu v něm byl výslovně stanoven. Při řádné péči o svá práva tedy mohla zavčasu požádat o prodloužení platnosti vydaných stavebních povolení nebo o vydání územního rozhodnutí pro obytnou výstavbu. Jak nicméně uvedla sama odpůrkyně, tyto skutečnosti ji nezbavují povinnosti uvést konkrétní důvody pro změnu oproti předchozí územně plánovací dokumentaci.“

Soud tedy připustil, že určitý ohled na starý územní plán je třeba brát, i když už není deset let platný, ale pokud obec řešení zdůvodní, není samozřejmě vázána tím, že kdysi měl někdo zastavitelný pozemek.

Podle rozsudku KS Praha ze dne 14. 11. 2025, čj. č. j. 54 A 66/2025- 115.

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.