Kombinace územní studie a plánovací smlouvy v jednom územním plánu

Když obce uvažují o regulaci zastavitelných ploch v územním plánu, častokrát sáhnou po územní studii. Dnes mají možnost navíc podmínit výstavbu uzavřením veřejnoprávní plánovací smlouvy. Lze oba tyto instituty kombinovat? Pokud ano, jak?

Co říkají soudy

Správní soudy se zatím samozřejmě nezabývaly plánovacími smlouvami, neboť jde o poměrně čerstvou právní úpravu, která se ještě nepromítla do dostatečného množství územních plánů. Věnovaly se ale kombinaci dohody o parcelaci a územní studie. Závěry, ke kterým dospěly, se dají jistě použít i pro popisovanou regulaci podle nové úpravy.

Krajský soud v Praze konkrétně řekl: „Smysl dohody o parcelaci směřuje k uspořádání soukromoprávních (vlastnických a jiných) vztahů a může významně napomoci realizaci plánované výstavby podrobným řešením možného využití zastavitelného území. Je také pravdou, že k uzavření dohody o parcelaci je potřebný souhlas všech dotčených vlastníků s plánovaným záměrem v území, což územní studie nevyžaduje… Zatímco smyslem územní studie je prověřit možnost využití konkrétního řešeného území k účelu předpokládanému územním plánem, využití institutu dohody o parcelaci je namístě v situaci, kdy území není z územně plánovacího hlediska, co se týče požadovaného využití (zejména půjde o zastavění), problematické.

Jedná se o svým způsobem „technické“ řešení budoucího uspořádání území tak, aby bylo uspořádáno rozumně a náklady a přínosy nové zástavby včetně potřebné infrastruktury byly spravedlivě rozděleny mezi vlastníky dotčených pozemků. Ze stavebního zákona přitom nevyplývá, že by bylo vyloučeno v průběhu územního plánování použít oba zmíněné instituty. Z povahy věci lze však dovodit, že prvotním by mělo být prověření využití k danému účelu (včetně případných omezení vyplývajících z obsahu územní studie) a až poté může následovat dohoda vlastníků o konkrétní podobě zástavby.“

Jak regulovat – dejte si pozor na souběh lhůt

Z uvedeného je zřejmé, že kombinace územní studie a plánovací smlouvy možná je. Když se projektant rozhodne takovou regulaci použít, měl by se zamyslet především nad lhůtami, které stanoví pro pořízení územní studie a pro uzavření plánovací smlouvy. Jestliže totiž platí, že územní studie má být pořízena před uzavřením smlouvy, aby výsledné řešení mělo i svou urbanistickou kvalitu a aby bylo jasné, jakým způsobem bude řešena veřejná infrastruktura, pak musí být územní studie pořízena v dostatečném předstihu. Kdyby totiž územní plán stanovil, že územní studie má být pořízena do šesti let od nabytí účinnosti územního plánu a plánovací smlouva má být uzavřena také do šesti let od nabytí účinnosti územního plánu, nebylo by prakticky možné smlouvy uzavřít.

Z uvedeného plyne, že pro územní studii by měla být stanovena lhůta dejme tomu tříletá a pro plánovací smlouvu pak šestiletá. Jedině tak se dají oba instituty zkombinovat a jedině tak je regulace rozumná a splnitelná.

Pokud hrozí, že lhůta pro pořízení studie marně uplyne, bude nutno situaci dál řešit. Do úvahy připadá změna územního plánu /ale ta nemusí z hlediska přiměřenosti obstát, obec totiž bude muset vysvětlit, proč územní studii neřešila včas a proč je nutné lhůtu prodloužit nebo podmínku opakovaně zavést). Vedle toho je možné změnou územního plánu stanovit, že součástí plánovací smlouvy bude zastavovací studie, která do určité míry bude schopna územní studii nahradit. I toto řešení je ale rizikové, protože se vlastníci mohou bránit, že taková podmínka mohla být zavedena rovnou a nemusel se nikdo zdržovat zbytečným čekáním na územní studii, když obec věděla, že jde jen o obstrukci a že územní studie nikdy nevznikne.

Vedle toho je možné nechat v lokalitě jen podmínku plánovací smlouvy a doufat, že se obci podaří s investorem dohodnout. Pak je dobré mít v územním plánu ještě podmínku etapizace, aby bylo zřejmé, jaká infrastruktura musí bezpodmínečně vzniknout.

Regulace by měla být promyšlená

V každém případě lze uzavřít, že by si obce měly dobře rozmyslet, jak chtějí lokality regulovat a zda myslí podmínky pro výstavbu vážně, nebo jde jen o jakousi snahu developery „utahat“ a časem se pokusit zastavitelných ploch zbavit úplně. Obce by také neměly zapomínat, že pořízení územních studií se jim může vyplatit – změnou územního plánu totiž mohou tyto nezávazné územně plánovací podklady překlopit do územního plánu s prvky regulačního plánu a mít dobrou regulaci, která jim pomůže regulovat územní rozvoj tak, jak si to přejí.

Podle rozsudku Krajského soudu v Praze čj. 59 A 15/2023 – 77 ze dne 10. 7. 2023.

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.