Mnoho obcí se bojí měnit územní plány tak, že by došlo ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemků, i když by to v řadě situací bylo zapotřebí. Můžeme samozřejmě říct, že je chybou obce, že vymezila příliš mnoho zastavitelných ploch, ke kterým třeba chybí veřejná infrastruktura, a že si měla všechno dobře promyslet včas a že vlastnické právo má přednost před jinými zájmy. V některých případech se ale zastupitelé snaží napravit dávné chyby svých předchůdců z dob, kde se zase tolik nepřemýšlelo nad regulací výstavby anebo nad ochranou životního prostředí a nebylo třeba řešit dopady změny klimatu jako je sucho a nedostatek vody. Jsou zkrátka situace, kdy se musí k redukci zastavitelných ploch přistoupit.

Pro samosprávy je pak důležité vědět, jestli reálně hrozí nebo naopak nehrozí náhrady za změny v území. Nejproblematičtější jsou v tomto ohledu plochy, které byly tzv. etapizovány.

Co je to etapizace výstavby

Územní plán může určit, že se v některých plochách dá stavět hned, ale v jiných, kde nejsou tak dobré podmínky, může být realizována rezidenční nebo jiná stavební činnost až poté, co bude postavena silnice, prodloužen vodovod nebo zkapacitněna škola nebo čistička odpadních vod. Takové pozemky tak v podstatě zastavitelné nejsou, jedná se o jakousi hypotetickou zastavitelnost, protože ke splnění podmínek vůbec nikdy nemusí dojít. Podmíněná zastavitelnost by měla být při řešení náhrad za změny v území důsledně odlišena od faktické okamžité zastavitelnosti. Stavební zákon to ale bohužel důsledně neřeší a soudy doposud neměly možnost se k této otázce vyjádřit.

Náhrady za změny v území

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon řeší náhrady za změny v území v § 133 a násl. Pokud jde o možnost zrušení zastavitelnosti etapizovaných ploch bez nutnosti poskytnout náhrady, musíme se blíže podívat na § 133 odst. 3, kde se píše: „Náhrada oprávněné osobě nenáleží, došlo-li ke zrušení nebo významnému omezení zastavitelnosti pozemku na základě jejího návrhu nebo po uplynutí doby 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavění dotčeného pozemku ke stanovenému účelu umožnila. Do této doby se nezapočítává doba, po kterou bylo zastavění pozemku znemožněno v důsledku stavební uzávěry nebo jiného dočasného omezení zastavitelnosti pozemku stanoveného územně plánovací dokumentací.“

Z tohoto ustanovení plyne několik závěrů:

  • Obecně lze zrušit bez rizika náhrad zastavitelnost ploch, pokud uplynulo více než 5 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která zastavitelnost umožnila. Toto si mohou samosprávy poměrně snadno spočítat.
  • Do běhu pětileté lhůty se nezapočítává doba, po kterou by byl vlastník ve využití pozemku omezen stavební uzávěrou (to se ale prakticky nestává – obce zpravidla řeší stavební uzávěru až po delší době, než je pět let od umožnění výstavby).
  • Problém nastává u tzv. podmíněných ploch, na kterých je možné stavět až po splnění podmínky plynoucí z územního plánu. Může jít o:
    • pořízení územní studie;
    • vydání regulačního plánu

Klíčovou otázkou z hlediska našeho článku je, zda se za „znemožnění zastavění pozemku v důsledku omezení zastavitelnosti pozemku stanoveného územně plánovací dokumentací“ dá považovat i etapizace.

Zrušení zastavitelnosti etapizovaných ploch by mělo být možné bez náhrady

Vzhledem k velmi specifickému charakteru etapizovaných zastavitelných ploch se domníváme, že by vůbec nemělo být uvažováno o tom, že je nutné vlastníky jakkoliv odškodňovat v případě, že dojde ke zrušení zastavitelnosti, protože se nepodařilo podmínky etapizace splnit nebo protože se ukázalo, že to ani v budoucnu nebude možné. Etapizované plochy totiž nejsou fakticky zastavitelné a vlastníkům proto z regulace v územním plánu neplynou žádná legitimní očekávání a zrušením jejich zastavitelnosti ani nemůže dojít k zásahu do vlastnického práva, protože dotčení vlastníci nikdy skutečně zastavitelní plochy neměli. Teprve potom se o pozemcích dá uvažovat o tom, že by vlastníci měli mít nárok na náhradu, pokud by byla zastavitelnost pozemků do pěti let od okamžiku splnění podmínky zrušena zastavitelnost.

Navíc lze konstatovat, že u podmíněně zastavitelných ploch není ani možné naplnit hypotézu § 133 odst. 1 stavebního zákona, tedy není možné splnit zákonné podmínky pro poskytnutí náhrad. V tomto ustanovení se totiž píše, že náhrada náleží vlastníkovi pozemku (zjednodušeně), kterému vznikla škoda v důsledku zrušení nebo významného omezení zastavitelnosti pozemku. Zrušení podmíněné zastavitelnosti je ale něco úplně jiného než zrušení faktické zastavitelnosti, se kterým toto ustanovení spojuje povinnost poskytnout náhradu.

Vedle toho vlastníci pouze hypoteticky zastavitelných pozemků mohou jen stěží tvrdit, že jim zrušení zastavitelnosti způsobilo tzv. kvalifikované omezení ve smyslu „náhradové“ judikatury. Jestliže vlastníci neměli reálně zastavitelné pozemky, nemohli logicky být zkrácení tím, že nadále nemají zastavitelné pozemky. Intenzita dopadu zrušení zastavitelnosti u pozemků, které byly jen hypoteticky zastavitelné ve smyslu „kdyby … tak“, jednoduše není srovnatelná s intenzitou zrušení zastavitelnosti u pozemků okamžitě využitelných pro výstavbu bez podmínek.

A co plánovací smlouva, regulační plán či územní studie?

Zdůrazňujeme, že i v případě podmínění využití území uzavřením plánovací smlouvy by se mělo na situaci hledět podobně jako u etapizace. Jestliže totiž není v území možné stavět bez toho, aby byla doplněna potřebná infrastruktura, není bez uzavření plánovací smlouvy vůbec možné výstavbu připustit. Jedinou možností je buď prodloužit podmínku uzavření plánovací smlouvy změnou územního plánu nebo zrušení zastavitelnosti.

Pokud jde o podmínku pořízení územní studie a regulačního plánu, za jejich včasné pořízení, resp. vydání by měla skutečně odpovídat obec (u územní studie minimálně za to, že „netlačila“ na pořizovatele, aby vše proběhlo včas). Jestliže se nepodaří tyto dvě podmínky včas splnit a obec ani neprodlouží trvání podmínky změnou územního plánu, pak by vlastníci měli skutečně dostat možnost stavět bez podmínek. Je to totiž úplně jiná situace, než nutnost zajistit desítky milionů nebo i více na výstavbu silnic, rozšíření školy nebo čističky odpadních vod.

Více našich  textů k  náhradám za změny v území najdete zde a zde.