Soudy: obec může vrátit pozemky do zemědělského využití

Krajský soud v Ústí nad Labem řešil případ územního plánu, skrze který obec omezila podnikatelskou činnost vlastníka, neboť údajně „razantně“ změnila regulaci a namísto pozemků pro výrobu navrátila sporné pozemky do zemědělského využití. Na menší části pozemku pak byla vymezena napadeným územním plánem plocha ZO zeleň ochranná. O tom, proč územní plán obstál, píšeme v našem novém článku.

Krajský soud: obec vycházela ze zpracované územní studie

Vlastník tvrdil, že pozemek koupil za účelem realizace developerského záměru, který komunikoval s obcí. Zahájil projektové práce a požádal o vydání územního rozhodnutí na umístění stavby společně s posouzením vlivu na životní prostředí (EIA). Pro účely EIA a výjimek z ochrany ohrožených druhů je prováděno biologické hodnocení. Nesouhlasil s tím, že důvodem pro zásah do vlastnického práva má být ochrana zemědělského půdního fondu.

Soud dospěl k těmto závěrům: „K námitkám navrhovatele, že v samotném napadeném územním plánu není dostatečně zdůvodněna změna funkčního využití jeho pozemku a důvod upřednostnění zájmu na ochraně ZPF před původním využitím pozemku, soud konstatuje, že z vyhodnocení připomínek navrhovatele na stranách 204 až 209 napadeného územního plánu jednoznačně vyplývá, že při jeho pořizování bylo vycházeno mimo jiné z Územní studie krajiny pro správní území obce s rozšířenou působností Ústí nad Labem.

Dle § 25 stavebního zákona územní studie patří mezi územně plánovací podklady, které slouží mimo jiné jako podklady k pořizování územně plánovací dokumentace. Z grafické části předmětné územní studie pak vyplývá, že celá plocha v původním územním plánu označená jako plocha P6 je v předmětné grafické části územní studie označena jako rozvojová plocha k vypuštění. Současně v textové části územní studie je uvedeno v kapitole d8), že územní studie vychází ze skutečnosti, že vnitřní prostor krajského města – krajinný okrsek Průmyslová zóna obsahuje dostatek ploch pro umístění výroby a skladování.

V kapitole f1) nazvané ‚Souhrnné doporučení pro zohlednění návrhu v územně plánovací dokumentaci, včetně návrhů změn stávající územně plánovací dokumentace‘ je na straně 82 územní studie uvedeno: ‚Bude zcela přehodnocen KO průmyslová zóna ÚNL tak, aby v budoucnosti absorbovala veškerou poptávku na umístění nových výrobních a logistických kapacit. Rozvoj výroby a skladování mimo ÚNL bude z územních plánů vyřazen.‘

 S ohledem na výše uvedené, jednoznačný odkaz na územně plánovací podklad v podobě územní studie a na charakter připomínek uplatněných dle § 50 stavebního zákona (viz níže) soud považuje odůvodnění změn provedených na ploše, do které je zahrnut pozemek navrhovatele, za dostatečné a námitku navrhovatele vztahující se k nepřezkoumatelnosti napadeného územního plánu vyhodnotil jako nedůvodnou.“

Nejvyšší správní soud: pasivnímu vlastníkovi musí stačit obecné odůvodnění

Protože byl dotčený vlastník pasivní v procesu územního plánování, spokojil se i NSS s poměrně vágním odůvodněním (v tomto konkrétním případě skutečně až příliš obecným): „V rozsudku ze dne 5. 3. 2024, č. j. 1 As 218/2023-50, jenž se rovněž zabýval přezkoumatelností územního plánu Libouchec, Nejvyšší správní soud konstatoval, že napadený územní plán obsahuje adekvátní odůvodnění, z něhož je srozumitelné, proč odpůrkyně k nové regulaci přistoupila.

V případě předmětné plochy P6 se jedná obecně o výchozí urbanistickou koncepci místní části Žďárek nacházející se na str. 15 textové části územního plánu, podle níž „v současné době je Žďárek prakticky sevřen mezi významné dopravní stavby, což ještě umocnila obchodně průmyslová zóna ležící severně od Žďárku“. Dále zvolenou regulaci objasňuje především koncepce územního plánu uvedená na straně 129 a následujících textové části napadeného územního plánu. Z této koncepce vyplývá princip maximální ochrany dosud nezastavěného území před novou zástavbou.

Nejvyšší správní soud k tomu doplnil, že na str. 129 textové části územního plánu se v tomto duchu nacházejí odpovídající proklamace, např. že „územním plánem se využívají prioritně proluky v zástavbě a nenavrhuje se využití ploch, které by následně svým celoročním využitím zatížily místní komunikace,“ dále například „jsou stanoveny podmínky pro zvýšení ekologické stability a retence vody v krajině včetně protierozních opatření.

Nezastavěné území je maximálně chráněno před novou zástavbou,“ a konečně na straně 143, že „návrhem územního plánu bude zachována výše uvedená urbanistická struktura sídla. Žďárek bude i nadále rozvíjen jako jedno z menších sídel řešeného území sloužící zejména k bydlení.“ Výše uvedené závěry lze přitom plně využít i v nyní posuzovaném případě, jelikož se týkají totožné lokality, resp. změn jejího funkčního využití oproti původnímu územnímu plánu. Nejvyšší správní soud proto ve shodě s krajským soudem konstatuje, že odůvodnění napadeného územního plánu Libouchec představuje sice obecné, ale zároveň dostatečné zdůvodnění, z něhož je seznatelné, proč byla pro pozemek stěžovatelky napadeným územním plánem přijata nová regulace neumožňující jeho budoucí zástavbu v dřívějším režimu plochy s funkčním využitím území výroby příměstského typu (VP).“

Závěrem

Jestli bylo v územním plánu oné obce uvedeno skutečně jen toto a nic konkrétnějšího, je s podivem, že zmíněné odůvodnění NSS postačovalo. V jiných případech bývá totiž mnohem přísnější, a to i v situaci, kdy se jedná o pasivního vlastníka. Popisovaný rozsudek je tak spíše podivným excesem (ani ze strany krajského soudu pořádně nevysvětleným), než následováníhodným příkladem. Doporučujeme jednoznačně obcím, aby svoje územní plány zdůvodňovaly lépe, zejména pak tehdy, jestliže razantně omezují vlastnická práva a určují, že dříve podnikatelsky využitelné pozemky budou nezastavitelné.

Podle rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. 5. 2023, č. j. 40 A 1/2023-73 a rozsudku NSS ze dne 22. 4. 2024, čj. 4 As 245/2023-36. Dostupné na www.nssoud.cz

Více našich článků k problematice územního plánování najdete zde.