Krajský soud v Praze spolu s Nejvyšším správním soudem se vyjadřovali k otázce, jak poznat, že došlo k naplnění požadavku na míru zastavění pozemku podle územního plánu.

Podle úřadu sporná stavba představovala jen 29% zastavěné pozemku

Úřad, který věc řešil, tvrdil, že „nepřekročení limitu zastavitelnosti vypočetl podle vztahu celkové plochy všech relevantních pozemků osoby zúčastněné na řízení oproti ploše zastavěné spornou stavbou, neboť pouze sporná stavba (resp. její dodatečné povolení) je předmětem řízení a vůči spornou stavbou zastavěné ploše je nutné posuzovat splnění limitu zastavitelnosti.

Sporná stavba představuje pouze 29% zastavění pozemků. Stavba skleníku a bazénu není předmětem řízení. Požadavek územního plánu č. j. 8/2018 pro plochy BV – bydlení – v rodinných domech – venkovské (ve kterých se sporná stavba nachází) činí pro koeficient zastavitelnosti 35 %. Tato podmínka je tak podle žalovaného splněna.“

Krajský soud: do výpočtu zastavění je potřeba započíst veškeré existující stavby na pozemku

S takovou argumentací krajský soud nesouhlasil: „Argumentace žalovaného, že jen sporná stavba představuje předmět řízení, a proto pouze vůči ní (a jí zastavěné ploše) je nutné posuzovat splnění koeficientu zastavitelnosti, je tak mylná. Sporná stavba je sice předmětem posouzení toho, zda v důsledku jejího umístění (provedení), nebyl daný limit překročen, nicméně do výpočtu samotného koeficientu zastavitelnosti je nutné započíst veškeré již existující stavby včetně stávajících…

V případě sporné stavby by se tak zejména jednalo o bazén, dlážděné chodníky, příjezdovou cestu či místo na stání osobního automobilu, pokud by nebyly zakryty zelení naplňující definici v územním plánu. K ploše zastavěné těmito stavbami se následně připočte i plocha, jež případně teprve má být zastavěna dosud nerealizovanými částmi dodatečně povolované stavby. Následný výsledek se poměří s tím, zda limit zastavitelnosti vyjádřený koeficientem je, či není překročen. Způsob výpočtu správních orgánů podle soudu je v rozporu s účelem a smyslem regulace ve snaze dosáhnout cíle právní normou nepředpokládaného.

Jeho akceptace by umožnila ad absurdum i plné zastavění pozemků, neboť by výpočet nikdy nebral ohled na stávající stavby a na pozemky by se tak hledělo při výchozím výpočtu jako 100% nezastavěné… Soud zároveň upozorňuje na to, že pozemky, které netvoří funkční celek s pozemky, na kterých se sporná stavba nachází, nemohou být započteny do výpočtu limitu zastavitelnosti (ad absurdum by v opačném případě bylo možné započítávat pozemky i „na druhé straně vesnice“). V této souvislosti soud odkazuje na § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona, podle kterého se stavebním pozemkem rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem.“

NSS: do výpočtu lze započíst jen pozemky, které spolu funkčně souvisejí

NSS dal krajskému soudu za pravdu s tím, že správní orgán „zjevně nesprávně vypočítal procento zastavitelnosti tak, že poměřil velikost celého pozemku patřícího stěžovatelce s povolovanou stavbou a do výpočtu nezahrnul jiné stavby nacházející se na stavebním pozemku. NSS se ztotožňuje s krajským soudem, že je třeba do výpočtu zahrnout i ostatní stavby, v případě stěžovatelky tedy zpevněné plochy bazénu, dlážděného chodníku, příjezdové cesty či místa na stání osobního automobilu, pokud by nebyly zakryty zelení naplňující definici v územním plánu.

Zároveň je třeba do výpočtu zahrnout pouze ty pozemky patřící stěžovatelce, které spolu funkčně souvisejí. V opačném případě by regulativ zastavitelnosti ztrácel svůj význam, neboť by jej bylo možno obejít prostým přikoupením funkčně nesouvisejícího pozemku. Správní orgány se ovšem těmito okolnostmi nezabývaly a bez dalšího zdůvodnění vycházely z geodetického zaměření Ing. Mrázka, aniž by tyto žalobcovy námitky vypořádaly.

 Jelikož dále přetrvávají pochybnosti o skutkovém stavu věci, neboť žalobce poukazuje na účelovou koupi pozemku, který funkčně nesouvisí se stavebním pozemkem, neboť je od něj oddělen betonovou zdí, a který byl rovněž zahrnut do výpočtu geodetického zaměření Ing. Mrázka, jsou z tohoto pohledu správní rozhodnutí nepřezkoumatelná…

Zároveň je NSS toho názoru, že v rámci místního šetření může správní orgán rovněž posoudit charakter ploch, které stěžovatelka zakryla fólií a nasázela na nich drobnou zeleň, neboť je v jeho pravomoci zhodnotit, zda se vskutku nejedná pouze o účelový krok učiněný s cílem dočasného zvětšení nezpevněné plochy pro výpočet zastavitelnosti pozemku a vydání dodatečného povolení stavby. Přístup, podle kterého nemohou správní orgány takovéto jednání posuzovat a podle kterého by rozpor s vydaným dodatečným povolením stavby nastal teprve ex post při odstranění fólie, by umožňoval obcházení práva v situacích, kdy je již dopředu zřejmé, že podmínky pro vydání dodatečného povolení stavby nejsou dány a stavebník se pouze snaží tuto skutečnost zakrýt a dosáhnout dodatečného povolení stavby.“

 

Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 28. 2. 2023, č. j. 43 A 40/2020-118 a rozsudku NSS ze dne 9. 11. 2023, čj. 9 As 81/2023 – 51, dostupné na www.nssoud.cz

Více našich článků k problematice územního a stavebního řízení zde.