Tentokrát se u soudu ocitla obec Hýskov a dá se říct, že obstála (i když malou část územního plánu soud přece jen zrušil). Šlo o výrobní areál bývalé Prefy, jehož využití se samospráva rozhodla změnit. Majitel pozemků, který na nich navíc provozoval podnikatelskou činnost, se změnou nesouhlasil, ale nebylo mu to nic platné – územní plán byl dobře odůvodněný.

O co šlo?

Na pozemcích byla vymezena plocha přestavby a plocha smíšená obytná centrální. Takové využití ale neodpovídalo, alespoň podle názoru vlastnice, tomu, jak pozemky využívala doposud. Podle jejího tvrzení byla Prefa uceleným areálem, který skutečně slouží k výrobním, skladovacím a obchodním činnostem. Takto byl vlastníky upraven z původního areálu pro těžký průmysl. Vymezení nových ploch podle názoru majitele neumožnilo trvalé využití pozemků ke stávajícím účelům, včetně údržby, změn a budoucího rozvoje, čímž bylo zasaženo do vlastnických práv.

Majitel do pořízení pozemků a rekonstrukce areálu v roce 2018 investoval podstatné finanční prostředky. Před investicí si ověřoval soulad svého podnikatelského záměru (zejména výroba, kompletace a montáž dopravníkových pásů) s tehdejším územním plánem. Doposud pozemky spadaly do funkčního využití VS a VD – výroba drobná a řemeslná – průmyslová výroba a sklady včetně hlavního a přípustného využití plochy k výrobě a skladování.

Koncepce je základem všeho

„Je zřejmé, že odpůrkyně v územním plánu (včetně odůvodnění) velmi podrobně popsala důvody vymezení plochy přestavby 163-P a plochy SC, resp. transformace celého území v okolí pozemků navrhovatelky (a to dokonce i bez námitek navrhovatelky, ke kterým v zásadě jen zopakovala již dříve uvedené). Stručně řečeno se jedná o to, že na území obce se na místě důležitých dopravních spojnic utváří tzv. Nové centrum, kde se již koncentruje občanské vybavení. Jednou z těchto spojnic je ulice Na Krétě, ke které přiléhají i navrhovatelčiny pozemky v rámci výrobního areálu bývalé Prefy.

Odpůrkyně přijala koncepci rozvoje území, která má za cíl Nové centrum dále rozvíjet (zejm. vytvořit vyšší koncentraci občanského vybavení a dalších obslužných funkcí smíšených s bydlením) a jejíž součástí je i transformace výrobního areálu bývalé Prefy, včetně navrhovatelčiných pozemků na neobtěžující výrobní činnosti a další ekonomické aktivity nerušící primární obytnou funkci obce (nikoliv přímo ulice Na Krétě). Transformace má vést k oživení této části obce a výrobního areálu, který je nyní jen málo („extenzivně“) využívaným brownfieldem, a využití ekonomického potenciálu, atraktivity a infrastruktury areálu k umístění provozů s co nejvyšší přidanou hodnotou a vytvářející co nejvíce pracovních příležitostí.

Odpůrkyně zároveň klade důraz na to, že ulice Na Krétě je páteřní komunikací, jež obec „reprezentuje“, vytváří její image pro návštěvníky a je nejvíce vytížená veřejností. Její charakter je nyní na jižní straně (která zahrnuje i navrhovatelčiny pozemky) degradován ohradní zdí, prolukami a rozptýlenou zástavbou výrobního areálu a je celkově nevzhledný s průmyslovým charakterem. Plochy SC, včetně plochy přestavby 163-P na navrhovatelčiných pozemcích proto směřují k urbanistickému dotvoření a oživení ulice tak, aby byla lemována stavbami pro převážně občanské vybavení (popř. v menším rozsahu i bydlení), byly vyplněny proluky a zástavba postupně přecházela z ulice do transformovaného výrobního areálu. Jednoduše: cílem odpůrkyně je zachovat ekonomický potenciál ulice Na Krétě a výrobního areálu, ale současně i vytvořit reprezentativní a „živý“ vstup do centra obce. Proto preferuje využití dotčeného území pro občanské vybavení, bydlení, či popř. nerušící výrobu, a dále v místech výrobního areálu pouze pro lehký průmysl; a naopak vylučuje těžký průmysl a skladování.“

Transformace má přednost před vlastnictvím

K regulativům soud řekl: „Regulativy plochy SC sice předpokládají jako hlavní využití vedle občanského vybavení i bydlení, ale v plochách 163-P je současně stanovena podmínka minimálního využití 70 % hrubé podlažní plochy pro nebytové účely… Je tedy zřejmé, že v ploše 163-P se předpokládá převážné využití pro občanské vybavení. Nezachovává se zde ani stávající využití pro výrobní činnosti, neboť umožněna je jen přidružená nerušící výroba pod podmínkou, že nebude generovat zátěž hlukem, vibracemi či emisemi podstatně přesahujícími již existující zatížení plochy. To platí i pro navazující plochy VS a 180-P, které nyní umožňují jen využití pro lehkou výrobu (viz str. 54 a 55 textové části územního plánu).

Ani zde se tedy nepočítá se zachováním dosavadních výrobních činností (pokud tím navrhovatelka míní průmyslovou výrobu a skladování podle předchozího územního plánu)… Odpůrkyně uznává vysoký ekonomický potenciál výrobního areálu bývalé Prefy, a proto jej zamýšlí využít pro ekonomické aktivity a provozy s co nejvyšší přidanou hodnotou. Současně ale oproti minulosti směřuje k jeho využití lehčími formami průmyslu, který nevyvolává takovou zátěž. Za nežádoucí tak považuje provozy typu rozsáhlých logistických či skladovacích center, které generují vysokou dopravní zátěž a nabízejí pouze minimální možnosti pracovního uplatnění s nižší kvalifikací. Využití výrobního areálu (plocha přestavby 180-P) je tedy nastaveno tak, aby nemohlo narušovat prostředí centra obce negativními vlivy z vlastních výrobních činností a generované dopravy.“

Konkrétně pak soud k možnostem vlastníka řekl (poměrně drsně): „Navrhovatelka dále obšírně v různých podobách argumentuje aktuálním (ve smyslu dosavadního faktického) využitím výrobního areálu bývalé Prefy (namítá, že plochy 163-P a SC jí neumožňují trvalé využívání jejích pozemků ke stávajícím účelům; že nový způsob využití se zásadně odlišuje od předchozího, což narušuje její legitimní očekávání; že se liší i od dosavadního způsobu využívání ostatních pozemků v areálu; že koncepce rozvoje území nereflektuje stávající zástavbu; či že další rozvoj území nemůže spočívat v činnostech, které jsou neslučitelné s povahou ostatních provozů v areálu). Tato argumentace nicméně zcela přehlíží, že záměrem odpůrkyně byla právě transformace (tj. proměna) celého výrobního areálu a navazujících ploch (včetně těch kolem ulice Na Krétě) na jiné než aktuální využití. Nové využití dotčených pozemků tedy nutně musí být neslučitelné s tím dosavadním. To přitom samo o sobě nezakládá důvod ke zrušení územního plánu…“

Vlastník nepřišel s vlastním (lepším) řešením

Na vlastníka soud kladl přísně požadavky i v dalších částech rozsudku: „Již výše bylo popsáno, že odpůrkyně měla legitimní a zákonné důvody k vymezení ploch 163-P a SC na pozemcích navrhovatelky. Navrhovatelka současně nepředkládá žádné řešení, které by bylo méně omezující, stále rozumně vedlo k odpůrkyní vymezeným cílům a bylo by šetrnější k právům navrhovatelky. Netvrdí ani, že by si odpůrkyně počínala diskriminačně či svévolně. Jak plyne z výše citované judikatury, územní plány nejsou neměnné a tvrzené legitimní očekávání navrhovatelky proto nemohlo zahrnovat konzervaci dosavadní územně plánovací regulace „na věčné časy“. Údajné „předem potvrzené záměry“ ze strany odpůrkyně navíc navrhovatelka ani nijak nekonkretizuje a neprokazuje…

Odpůrkyně též správně poukazuje, že navrhovatelka dosud – nad rámec obecného tvrzení, že se zabývá výrobou, kompletací a montáží dopravníkových pásů – v námitkách ani návrhu nespecifikovala, jak konkrétně ji vlastně bude nová regulace omezovat v dalším rozvoji. Plochy SC totiž podmíněně umožňují přidruženou nerušící výrobu, pokud negeneruje zátěž hlukem, vibracemi či emisemi podstatně přesahující již existující zatížení plochy… Podnikání navrhovatelky by tedy v závislosti na tom, jakou představuje zátěž a jaké má nároky na materiál a dopravní obslužnost, hypoteticky mohlo regulativy plochy SC splňovat. Obecností svých námitek a návrhu to ovšem sama navrhovatelka znemožnila odpůrkyni (a nyní i soudu) posoudit, čímž znemožnila i konkrétnější posouzení intenzity zásahu do jejích práv (zejména zda neexistuje řešení, které by bylo méně omezující a šetrnější k právům navrhovatelky; byť bylo primárně na ní, aby takové řešení nabídla).““

Územní plán je projevem samosprávy obce

„Soud v této souvislosti připomíná, že přijetí územního plánu je projevem samosprávy odpůrkyně a politickým rozhodnutím zastupitelstva v rámci jeho diskrece. Soudu nepřísluší přezkoumávat vhodnost vymezení té které plochy, ale pouze korigovat extrémy. Zejména nemůže revidovat výsledek samosprávné (politické) vůle zastupitelstva odpůrkyně obsažený ve vlastním odůvodnění územního plánu, do kterého spadá i koncepce rozvoje území odpůrkyně…

Jinými slovy – je plným právem odpůrkyně v mezích její samosprávy usilovat o oživení a urbanizaci ulice Na Krétě jako reprezentativní „brány“ do obce s občanským vybavením a o transformaci bývalého výrobního areálu na toliko lehkou výrobu. Soud pouze zkoumá, zda si při tom odpůrkyně počínala proporcionálně, tedy zejména v souladu se zásadou subsidiarity a minimalizace zásahu do navrhovatelčina vlastnického práva. Zda jsou, či nejsou činnosti předpokládané novou regulací ekonomicky proveditelné, popř. jak dlouho bude transformace trvat (a zda do té doby bude či nebude areál „znehodnocen“) je politickou odpovědností zastupitelstva odpůrkyně a navrhovatelce ani soudu nepřísluší jeho rozhodnutí zpochybňovat.“

Rozsudek KS Praha ze dne 30. 10. 2023, čj. č. j. 39 A 14/2023- 46.

Více našich textů k problematice územního plánování zde.