Otázka č. 50: Může obec změnou územního plánu vymezit nové plochy pro výstavbu, i když ty stávající ještě nejsou zastavěné?

Odpověď:

Otázku změn územních plánu a vymezování nových zastavitelných ploch skrze ně, řeší § 55 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon a k němu poměrně bohatá judikatura správních soudů. V tomto ustanovení se uvádí: Další zastavitelné plochy lze změnou územního plánu vymezit pouze na základě prokázání potřeby vymezení nových zastavitelných ploch. Prokázáno to být musí v samotném odůvodnění opatření obecné povahy – změny územního plánu. Otázkou pro praxi jistě je, jak to učinit správně, aby nehrozilo zrušení změny soudem.

Z nedávného rozhodnutí Nejvyššího správního soudu vyplývá, že „do 31. 12. 2017 bylo v případě vymezování nových zastavitelných ploch změnou územního plánu nutno dle § 55 odst. 4 stavebního zákona prokázat nejen potřebu takového vymezení, ale také nemožnost využití již vymezených zastavitelných ploch. Ačkoliv takto vysoký standard odůvodnění nyní již stavební zákon výslovně nestanoví, stále je třeba podle tohoto zákona odůvodnit, resp. prokázat potřebu vymezení nových zastavitelných ploch. Na splnění této podmínky je nutno nadále trvat i vzhledem k obecným zásadám územního plánování (§ 18 stavebního zákona).

Účelem § 55 odst. 4 stavebního zákona není jen ochrana zemědělského půdního fondu, jak dovozuje stěžovatelka, ale také zajištění stability funkčního využití ploch určeného územním plánem a vyloučení „bezbřehého“ rozšiřování zastavitelného území obce (viz např. rozsudek ze dne 30. 8. 2017, č. j. 6 As 67/2017 – 38). Posouzení potřebnosti vymezení nových zastavitelných ploch tak nelze vyloučit s odůvodněním, že nově vymezovaná zastavitelná plocha bude určena pro zemědělskou výrobu. I stavby zemědělské výroby se stanou součástí zastavěného území obce a z tohoto hlediska na ně nelze nahlížet privilegovanou optikou, jakou navrhuje stěžovatelka.

Pojem potřebnosti vymezení nových zastavitelných ploch je relativně neurčitý. Proto je při jeho výkladu nutno přihlížet zejména k účelu regulace daného ustanovení (§ 55 odst. 4 ve spojení s § 18 stavebního zákona), jak byl vymezen výše. Při posuzování potřebnosti vymezení nové zastavitelné plochy tak nelze ani po novelizaci daného ustanovení odhlížet od posouzení, zda regulované území již zastavitelné plochy s totožným funkčním využitím obsahuje, v jakém rozsahu jsou takové plochy vymezeny, a zda jsou tyto plochy využity.“ (Rozsudek NSS ze dne 30. 9. 2021, čj. 1 As 231/2019 – 37).

Pokud už v obci jsou ve větším rozsahu vymezeny zastavitelné plochy, které nejsou využity, bude obec jen obtížně hledat argumenty pro potřebnost nových ploch, zejm. pokud by měly být kupř. na zemědělské půdě. Současně je třeba dbát na to, aby obec nevymezovala nové plochy a současně nerušila plochy jiné, které kupř. podle jejího názoru nejsou vlastníky využívané, nebo jsou moc rozsáhlé a je nutné je výrazněji zredukovat a podobně. Pro takové zásahy do práv vlastníků, kterým se ze zastavitelných ploch mají stát nezastavitelné, přičemž pro jiné vlastníky obec územním plánem vymezuje nově plochy zastavitelné, pravděpodobně nebude nalezeno dobré odůvodnění, které by při soudním přezkumu územního plánu vůbec mohlo obstát. S velkou pravděpodobností by správní soudy podobný postup obce vyhodnotily jako diskriminační jednání.

TENTO DOTAZ BYL ZVEŘEJNĚN V RÁMCI NAŠÍ VÝZVY: 365 ČLÁNKŮ NEBO DALŠÍ KOČKA. PŘIJÍMÁME DOTAZY K ÚZEMNÍMU PLÁNOVÁNÍ, KTERÉ ZDARMA ZODPOVÍME.